나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5801 [3] 경기도 양평군 옥천면 아신리 산149-57 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2024.11.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2,4,5) 토지는 양평군 양서면 국수리 소재 "국수역(경의중앙선)" 남측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택ㆍ음식점 등 근린생활시설ㆍ농경지 등이 혼재하는 지역으로,
인근지역은 전원주택단지ㆍ농촌마을ㆍ국도변 상가지대ㆍ농경지대 등이 혼재하는 지역임.

기호(6) 토지는 양평군 옥천면 아신리 소재 "아신2리마을회관" 서측 인근에 위치하며,
주위는 국도변 야산지대로 인근지역은 농촌마을 및 전원주택지대ㆍ농경지ㆍ임야지대 등이
혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1,2,4,5) 토지는 차량 출입 가능한 상태로 인근 국도와의 거리 및 계통 등으로 보아
차량의 이용편은 대체로 무난하며, 대중교통여건은 인근 국수역까지의 거리ㆍ버스정류장
까지의 거리 및 노선 등 대체로 무난한 편임.

기호(6) 토지는 차량 출입 불가능한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장까지의 거리
및 노선 등 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 토지는 2필 1단의 부정형으로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 단독주택 건부지임.
기호(4) 토지는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 전 및 현황 비포장도로상태임.
기호(5) 토지는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 전 상태임.
기호(6) 토지는 장방형의 완경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1,2) 토지 남서측, 기호(5) 토지 동측으로 기호(4) 일부를 포함하는 비포장 도로가
개설되어 있으며, 이 도로는 동측 국수역길 내지 남측 경강로(국도6호선) 등과 연결됨.

기호(6) 토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1)
계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수1), 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 제2종지구단
위계획구역(2019-07-23), 주거용지(2019-07-23)(주거용지), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도
법>, 하수처리구역(국수하수처리구역(국수공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대
책지역(1권역)<환경정책기본법>

■ 기호(2)
농림지역, 주거개발진흥지구(국수1), 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 제2종지구단위계
획구역(2019- 07-23), 주거용지(2019-07-23)(주거용지), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행
령 제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(국수하수처리구역(국수공공하수처리구역))<하수
도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관
한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

■ 기호(4)
농림지역, 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축
종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법
시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

■ 기호(5)
농림지역, 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축
종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법
시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

■ 기호(6)
농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아세아연합신학대학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설
립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설
치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수
계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기
본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 기호(1,2) 토지는 일반건축물대장상 일단의 단독주택 건부지로서 일괄평가하였음.
(3) 본건 기호(1) 토지의 동측 일부는 목측상 인접지인 277-3의 부속토지 상태로 보이는 바,
입찰시 점유관계 등에 대하여 각별히 유의하여 재확인바람.
(4) 본건 기호(2) 토지는 농림지역이나, 기호(1)과 일단의 단독주택 건부지이며, 토지이용계
획확인서상 기호(1)과 동일하게 "주거개발진흥지구(국수1)", 제2종지구단위계획구역,
주거용지"인 바, 계획관리지역인 기호(1)과 일체로 평가하였음.
(5) 기호(4) 토지 일부는 현황 인접지와 지적 경계 구분없는 일단의 전 및 비포장도로 상태
로 추후 필요시 측량에 의하여 경계 및 현황 등에 대하여 재확인 바람.
(6) 기호(5) 토지는 홍승관 지분에 대한 평가인 바, 입찰시 유의바람.
(7) 기호(6) 토지는 농림지역 및 보전관리지역에 속하는 토지로서, 국토교통부 제공 확인도
면상 용도지역별 면적비율을 적용하여 평가하였으며, 지상에 자생하는 임목의 경우 경제
적 가치 및 거래관행상 임지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 2000.10.11. 사용승인을 득한 경량철골조 목조판넬지붕 2층 단독주택으로서,
외벽 : 드라이비트마감
창호 : 하이샷시창임

이용상태

본건은 2층 단독주택으로서 일반건축물대장상
1층 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관
2층 : 방2
등의 구조임.

설비내역

급ㆍ배수 등 위생설비 및 기본설비 되어 있으며, 개별난방임.

부합물 및 종물

별첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 내부구조도는 일반건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 이용상황
등 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경5801 (3)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 아신리 산149-57

용도: 임야

감정가: 94,221,000원

토지면적: 1653.00㎡ (약 500평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 특이사항

중복사건, 개발행위허가제한구역, 공동담보, 선순위가등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 양평군 옥천면 아신리 소재 '아신2리마을회관' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 국도변 야산지대이며, 인근 지역은 농촌마을, 전원주택지대, 농경지, 임야지대 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지는 차량 출입이 불가능한 상태이며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선 등으로 보아 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 장방형의 완경사지로 현재 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 맹지입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 보전관리지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 교육환경보호구역, 상대보호구역(아세아연합신학대학교), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 여러 제한이 따릅니다. 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 개발 시 별도 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 31일 접수된 조한국의 강제경매개시결정(갑22)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 말소되지 않는 권리로, 2023년 8월 18일 접수된 홍평화의 시기부소유권이전청구권가등기(갑21)가 매수인에게 인수됩니다. 이 가등기는 매매예약으로, 만약 매매예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다.

3.3. 기타 등기사항

공유자 지분 이전 등기 및 소유권 이전 등기(신혜숙) 등이 등기되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건 토지는 농촌마을 및 전원주택지대가 혼재하는 임야 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 근린생활시설이나 상가지역이 일부 있으나, 본건 토지 자체의 상업적 가치는 낮다고 판단됩니다. 주로 자연환경을 활용한 전원주택지 또는 임업 관련 용도로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 토지 인근에는 아신2리 마을회관이 소재하고 있습니다. 다만, 차량 진입이 불가능한 맹지이며 대중교통 이용도 다소 불편하여 생활 편의성은 낮은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소유권 상실 위험

가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 선순위 시기부소유권이전청구권가등기(매매예약)입니다. 이 가등기가 실행될 경우 매수인은 소유권을 완전히 상실할 수 있습니다.

6.2. 접근성 제한

본건 토지는 맹지로서 차량 출입이 불가능합니다. 이는 토지 활용에 심각한 제약을 초래하며, 도로 확보를 위한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 개발 및 이용 제한

개발행위허가제한구역이며, 농림지역, 보전관리지역에 속해 개발이 엄격히 제한됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 수변구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 규제가 적용되어 토지 이용에 복잡성을 더합니다.

6.4. 중복사건

중복사건으로 분류되어 있어, 해당 경매 절차 진행에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설

현재 공개된 정보 및 주변 조사 결과, 해당 토지 인근에 직접적인 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, 양평군 지역에서 공동형 종합장사시설 건립 등이 논의된 사례가 있어, 향후 지역 개발 과정에서 주민 반대나 혐오시설 유치 논란이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건 토지는 양평군 옥천면의 자연환경이 좋은 지역에 위치하나, 맹지로서 차량 접근이 불가하며 농림지역, 보전관리지역 등 개발이 엄격히 제한되는 용도지역에 속해 있습니다. 무엇보다 매수인이 인수해야 하는 선순위 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 소유권 상실이라는 치명적인 위험을 내포하고 있어, 본건의 낙찰 가능성을 크게 낮추는 요인입니다. 현재로서는 토지의 활용도가 매우 낮고 리스크가 높아 적극적인 투자를 권하기 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 1653㎡ (약 500평)의 토지가 9천만 원대의 감정가로 나와 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성 (고려사항): 향후 도로 확보 및 가등기 문제 해결 시, 전원주택 부지 등으로 개발될 여지가 있으나, 현실적인 제약이 매우 큽니다.

9. 예상 입찰가

본건은 선순위 가등기로 인한 소유권 상실 위험, 맹지로서의 접근성 제한, 엄격한 개발 제한 등 다수의 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 특히, 가등기가 실행될 경우 낙찰자는 투자금 전부를 잃을 수 있습니다. 이러한 극히 높은 위험성을 고려할 때, 일반적인 시세나 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰해야 합니다. 예상되는 법적 문제 해결 및 접근성 확보에 필요한 제반 비용, 그리고 투자금 회수 불가 가능성을 감안하여 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 하며, 투자금의 일부만을 투입하는 보수적인 접근이 필요합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 법률 전문가와 심층 상담 후 잠재적 손실 범위를 고려하여 결정해야 할 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.