나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5382 [1] 경기도 양평군 양서면 용담리 262-5 힐스테이션빌 나동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일감정 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양평군 양서면 용담리 소재 "양서고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
인근은 단독주택 및 다세대주택, 학교, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 양수역이 소재하는 등
대중교통사정은 양호한 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 내 3층 301호로서
외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시 창호 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 접한 기호(2) 도로를 통해 단지 전체에 남서측으로 접하는 폭 약 6-7미터
내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) 모두
도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양서고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2023-08-29)(수도법시행령제14조제3의제1호)<수도법>
, 하수처리구역(양서하수처리구역(양서공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책
지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 다세대주택은 베란다를 샷시 등으로 마감하여 다용도실로 이용중이며, 나동 전체가
건물 1층 북측에 판넬조 창고를 제작해 호별로 배분하여 사용중인 바, 경매 진행 및 참여시
참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 매각 포함
- 목록2 토지 지분 및 베란다샷시, 판넬조 창고(호수별)는 다세대 주택가격에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 여주지원 2024타경5382 (1)

소재지: 경기도 양평군 양서면 용담리 262-5 힐스테이션빌 나동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 366.12㎡ (약 110.78평)

토지지분: 108.5954㎡ (약 32.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.15㎡ (약 23.04평)

건물지분: 76.15㎡ (약 23.04평)

건물 제시외면적: 10.27㎡ (약 3.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 지분매각, 일괄매각, 제시외 매각 포함 (베란다 샷시, 판넬조 창고 포함)

1.3. 건축물 현황

건축물대장 요약:

- 건물명: 힐스테이션빌(나동)

- 주 용도: 공동주택

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지상 4층

- 집합건물 총 면적: 659.12㎡ (약 199.38평)

- 대지 면적: 825㎡ (약 249.56평)

- 해당 호수: 3층 301호 (총 8세대 중 1개 호실)

- 사용승인일: 2013년 1월 16일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 용담리에 위치하며, "양서고등학교" 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 경의중앙선 양수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부 및 집합건물 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당권 설정, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 기재되어 있습니다.

- 등기부채권 총액 (토지): 4,122,358,465원

- 등기부채권 총액 (집합건물): 408,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

- 말소기준권리: 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 (접수일자 2013-02-05, 을1)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 기재됨, 상세 확인 필요)

- 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 임차인 정보 기준)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최광규

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2023-06-26

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

위 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다 (가격 단위: 만원):

* 2026년 3월 23일 거래: 51.54㎡ (연립, 레이크빌) - 16,500만원

* 2026년 5월 25일 거래: 79.4㎡ (다세대, 푸르미빌) - 28,500만원

* 2026년 5월 6일 거래: 75.1㎡ (연립, 용민스윗트빌2) - 21,500만원

본건 물건(76.15㎡, 다세대주택)의 감정가는 22,000만원입니다.

제공된 매물 중 푸르미빌(79.4㎡, 다세대)의 28,500만원 거래가가 면적 및 주택 유형이 유사하여 가장 근접한 참고 시세로 판단됩니다. 용민스윗트빌2(75.1㎡, 연립)의 21,500만원 또한 참고할 만합니다.

감정가 22,000만원은 최근 시세 범위(21,500만원 ~ 28,500만원) 내에 있으며, 특히 용민스윗트빌2와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 학군

양서고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 농경지 및 임야 등이 있어 자연 친화적인 환경입니다. 경의중앙선 양수역과 버스정류장이 가까워 양평군 내 및 서울로의 이동이 편리합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역은 주로 주거지, 학교, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 직접적인 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 인접해 있지는 않은 것으로 파악됩니다. 다만, '배출시설설치제한지역', '자연보전권역', '수질보전특별대책지역(1권역)' 등 환경 관련 규제가 다수 존재하므로, 이는 향후 건축 및 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

- 공동담보 및 다수의 지분 매각으로 인해 권리 관계가 복잡합니다.

- 등기부 상 채권 총액이 매우 높아, 경매 진행 과정 및 최종 매각 후 잔여 채무 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성을 염두에 두고 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

- 제시외 건물(판넬조 창고) 및 베란다 샷시 마감 부분이 매각에 포함되어 있어, 실제 이용 및 관리 상태에 대한 현장 확인이 중요합니다.

- 본건은 경사지에 조성된 토지이므로, 향후 건축 또는 토지 이용 시 지형적 제약을 고려해야 합니다.

- 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 자연보전권역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 지역 제한이 존재하여, 건축, 개발, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양서면의 다세대주택으로, 양수역과 인접하여 교통이 비교적 편리합니다. 다수의 채권과 복잡한 지분 관계로 인해 권리 분석에 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가는 주변 시세와 유사하게 책정된 것으로 보이나, 제시외 건물 포함 및 토지이용계획상 제약 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 말소기준권리 하에 진행되는 임의경매로, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

- 양평 지역 내 역세권 인근 다세대주택으로, 입지적 가치 상승 잠재력 보유.

- 실거주 목적 시, 양수역 및 편의시설 접근성이 양호.

- 감정가 대비 주변 시세, 특히 유사 면적의 다세대주택 최고가(28,500만원)와 비교하여, 적정 가격 이하 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

- 제시외 건물(창고, 베란다 마감) 포함 매각으로 인한 추가 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 220,000,000원

주변 시세 최고가 (푸르미빌): 285,000,000원 (79.4㎡, 다세대)

본건의 감정가는 22,000만원으로, 유사 면적 다세대주택의 최고 시세인 28,500만원을 고려할 때, 잠재적인 상승 여력이 있습니다. 다만, 복잡한 권리 관계와 다수 지역 제한 사항 등 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.