나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5801 [1] 경기도 양평군 양서면 국수리 276-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2024.11.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2,4,5) 토지는 양평군 양서면 국수리 소재 "국수역(경의중앙선)" 남측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택ㆍ음식점 등 근린생활시설ㆍ농경지 등이 혼재하는 지역으로,
인근지역은 전원주택단지ㆍ농촌마을ㆍ국도변 상가지대ㆍ농경지대 등이 혼재하는 지역임.

기호(6) 토지는 양평군 옥천면 아신리 소재 "아신2리마을회관" 서측 인근에 위치하며,
주위는 국도변 야산지대로 인근지역은 농촌마을 및 전원주택지대ㆍ농경지ㆍ임야지대 등이
혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1,2,4,5) 토지는 차량 출입 가능한 상태로 인근 국도와의 거리 및 계통 등으로 보아
차량의 이용편은 대체로 무난하며, 대중교통여건은 인근 국수역까지의 거리ㆍ버스정류장
까지의 거리 및 노선 등 대체로 무난한 편임.

기호(6) 토지는 차량 출입 불가능한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장까지의 거리
및 노선 등 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 토지는 2필 1단의 부정형으로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 단독주택 건부지임.
기호(4) 토지는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 전 및 현황 비포장도로상태임.
기호(5) 토지는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 전 상태임.
기호(6) 토지는 장방형의 완경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1,2) 토지 남서측, 기호(5) 토지 동측으로 기호(4) 일부를 포함하는 비포장 도로가
개설되어 있으며, 이 도로는 동측 국수역길 내지 남측 경강로(국도6호선) 등과 연결됨.

기호(6) 토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1)
계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수1), 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 제2종지구단
위계획구역(2019-07-23), 주거용지(2019-07-23)(주거용지), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도
법>, 하수처리구역(국수하수처리구역(국수공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대
책지역(1권역)<환경정책기본법>

■ 기호(2)
농림지역, 주거개발진흥지구(국수1), 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 제2종지구단위계
획구역(2019- 07-23), 주거용지(2019-07-23)(주거용지), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행
령 제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(국수하수처리구역(국수공공하수처리구역))<하수
도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관
한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

■ 기호(4)
농림지역, 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축
종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법
시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

■ 기호(5)
농림지역, 개발행위허가제한지역(2021-05-07), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축
종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법
시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

■ 기호(6)
농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아세아연합신학대학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설
립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설
치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수
계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기
본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 기호(1,2) 토지는 일반건축물대장상 일단의 단독주택 건부지로서 일괄평가하였음.
(3) 본건 기호(1) 토지의 동측 일부는 목측상 인접지인 277-3의 부속토지 상태로 보이는 바,
입찰시 점유관계 등에 대하여 각별히 유의하여 재확인바람.
(4) 본건 기호(2) 토지는 농림지역이나, 기호(1)과 일단의 단독주택 건부지이며, 토지이용계
획확인서상 기호(1)과 동일하게 "주거개발진흥지구(국수1)", 제2종지구단위계획구역,
주거용지"인 바, 계획관리지역인 기호(1)과 일체로 평가하였음.
(5) 기호(4) 토지 일부는 현황 인접지와 지적 경계 구분없는 일단의 전 및 비포장도로 상태
로 추후 필요시 측량에 의하여 경계 및 현황 등에 대하여 재확인 바람.
(6) 기호(5) 토지는 홍승관 지분에 대한 평가인 바, 입찰시 유의바람.
(7) 기호(6) 토지는 농림지역 및 보전관리지역에 속하는 토지로서, 국토교통부 제공 확인도
면상 용도지역별 면적비율을 적용하여 평가하였으며, 지상에 자생하는 임목의 경우 경제
적 가치 및 거래관행상 임지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 2000.10.11. 사용승인을 득한 경량철골조 목조판넬지붕 2층 단독주택으로서,
외벽 : 드라이비트마감
창호 : 하이샷시창임

이용상태

본건은 2층 단독주택으로서 일반건축물대장상
1층 : 방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관
2층 : 방2
등의 구조임.

설비내역

급ㆍ배수 등 위생설비 및 기본설비 되어 있으며, 개별난방임.

부합물 및 종물

별첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 내부구조도는 일반건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 이용상황
등 재확인 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 (감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ) 매각 포함
- 목록 1 일부는 인접지인 277-3의 부속토지인지 점유관계 확인요(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 양평군 양서면 국수리 276-1번지 소재 단독주택 경매 물건에 대한 정보를 종합하여 작성되었습니다.

1.1. 물건 현황

- 사건번호: 여주지원 2024타경5801 (1)

- 소재지: 경기도 양평군 양서면 국수리 276-1

- 용도: 단독주택

- 감정가: 680,571,000원

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 조OO

1.2. 면적 정보

- 토지면적: 630.00㎡ (약 190.58평)

- 토지지분: 630㎡ (약 190.58평)

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

- 건물면적: 123.26㎡ (약 37.28평)

- 건물지분: 123.26㎡ (약 37.28평)

- 건물 제시외면적: 8.90㎡ (약 2.69평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

- 본건 토지(기호 1,2,4,5)는 양평군 양서면 국수리 소재 "국수역(경의중앙선)" 남측 인근에 위치합니다.

- 주위는 단독주택, 음식점 등 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역이며, 전원주택단지, 농촌마을, 국도변 상가지대, 농경지대 등이 혼재하는 지역입니다.

- 기호(6) 토지는 양평군 옥천면 아신리 소재 "아신2리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 야산지대, 농촌마을, 전원주택지대, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

- 기호(1,2,4,5) 토지는 차량 출입이 가능하며, 인근 국도와의 연계로 차량 이용이 대체로 무난합니다.

- 대중교통 여건은 인근 국수역 및 버스정류장까지의 거리, 노선 등으로 보아 대체로 무난한 편입니다.

- 기호(6) 토지는 차량 출입이 불가능하며, 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 도로 상태

- 기호(1,2) 토지는 2필 1단의 부정형으로서 단독주택 건부지입니다.

- 기호(4) 토지는 부정형의 전 및 현황 비포장도로 상태입니다.

- 기호(5) 토지는 부정형의 전 상태입니다.

- 기호(6) 토지는 장방형의 완경사지로 자연림 상태이며, 맹지입니다.

- 기호(1,2) 토지 남서측, 기호(5) 토지 동측으로 기호(4) 일부를 포함하는 비포장 도로가 개설되어 있으며, 동측 국수역길 내지 남측 경강로(국도6호선) 등과 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

- 말소기준권리: 2016년 04월 07일 접수된 양서농업협동조합의 근저당권 (채권금액 324,000,000원)입니다.

- 매각으로 인해 말소되는 권리: 을구 근저당, 갑구 강제경매, 압류, 임의경매, 소유권이전청구권가등기는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

- 인수되는 권리: 등기부상 별도로 인수되는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 관련 비고가 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.)

3.2. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 본건 임대관계는 미상입니다.

- 본건은 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계 미상에 따른 명도 과정에서의 불확실성은 존재할 수 있습니다.

3.3. 소유권 관련 사항

- 등기부상 소유권 이전 (홍 ), 소유권이전청구권가등기 (신 / 증여예약), 강제경매 (조 ) 개시 결정 등이 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

- 본건 소재지는 "국수역" 인근으로, 단독주택 및 근린생활시설(음식점 등)이 혼재되어 있습니다.

- 국도변 상가지대와 농경지대가 복합적으로 분포하며, 일부 전원주택단지 형성 가능성이 있는 지역입니다.

- 역세권의 이점을 바탕으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

- 교통: 경의중앙선 국수역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다. (단, 기호 6 토지는 접근성 제한)

- 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능합니다.

- 주변 환경: 단독주택 및 농경지가 혼재된 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- 중복사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건(2025타경903)이 존재하여 입찰 시 중복 진행 여부 확인이 필요합니다.

- 개발행위허가제한지역: 2021년 5월 7일 지정된 개발행위허가제한지역으로, 건축 또는 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 공법상 이용 제한이 존재합니다.

* 특히 기호(6) 토지는 농림지역, 보전관리지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지에 속하며 맹지로서 개발 및 이용에 제약이 큽니다.

- 점유 관계 확인 필요: 목록 1 일부가 인접지인 277-3번지의 부속토지일 가능성이 제기되어, 입찰 시 점유 관계를 각별히 유의하여 재확인해야 합니다.

- 임대 관계 미상: 본건의 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

- 지분 평가 (기호 5 토지): 기호(5) 토지는 홍 지분에 대한 평가로, 입찰 시 유의해야 합니다.

- 도로 상태: 기호(6) 토지는 맹지이며, 기호(4) 토지는 현황 비포장도로 상태입니다.

- 건물 제시외 면적: 8.90㎡의 제시외 건물이 감정평가에 포함되어 매각됩니다.

7. 종합 의견

- 본건은 경의중앙선 국수역 인근에 위치하여 입지적 이점이 있으나, 다수의 필지로 구성된 복합적인 토지 이용 형태와 다양한 토지 이용 제한, 맹지, 개발 제한 구역 지정 등 상당한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

- 특히 기호(6) 토지의 지리적 위치 및 용도 제한, 점유 관계 불확실성, 임대 관계 미상 등은 입찰 전 면밀한 검토와 추가 조사가 필수적입니다.

- 건물 노후도(2000년식) 및 제시외 건물 존재도 고려해야 할 요소입니다.

- 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 국수역 역세권이라는 지리적 이점을 통해 향후 지역 개발 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

- 토지 일부는 전, 답, 임야 등으로 구성되어 있어, 규제 완화 시 다양한 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다. (단, 현재 다수의 규제 존재)

- 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 별도의 명도 및 이전 절차가 상대적으로 간소화될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

- 주변 시세 분석:

- 제공된 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택의 거래 사례이며, 본건은 '단독주택'으로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

- 최근 '다세대' 주택의 거래가격을 보면, 2024년~2026년 사이 37.53㎡(약 11.35평) ~ 62.18㎡(약 18.81평) 면적이 79,000,000원 ~ 183,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 696만원 ~ 973만원 수준으로, 해당 지역의 아파트/다세대 주택 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

- 본건은 단독주택으로, 630㎡(약 190.58평)의 넓은 대지를 보유하고 있습니다. 감정가는 680,571,000원이며, 이는 토지 약 190.58평과 건물 약 37.28평을 합산한 금액입니다.

- 양평 국수리 인근의 단독주택 시세를 고려할 때, 토지 규모가 크고 역세권이라는 점을 감안하면 감정가는 합리적인 수준일 수 있습니다. 그러나, 기호(6) 토지의 아신리 위치, 맹지, 산림지, 개발제한구역 지정, 가축사육제한구역, 상수원보호 관련 규제 등 다수의 토지 이용 제한은 실제 가치를 하락시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

- 또한, 점유 관계 미확인 및 임대 관계 미상 등의 명도 관련 리스크도 입찰가 산정에 중요한 요소입니다.

- 예상 입찰가 산정:

- 현 시세 대비 감정가 수준은 비교적 적절하다고 판단되나, 상기 언급된 여러 리스크 요인들을 감안하면 감정가 전액보다는 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

- 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 10~20% 하락한 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

- 따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

- (참고: 외부 지도 서비스나 검색을 통해 주변에 혐오시설이 있는지 확인한 결과, 제공된 정보나 일반적인 검색 결과에서 특정 혐오시설이 명확히 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 다만, 해당 지역의 개발 제한 구역 지정 등은 잠재적인 입지적 제약으로 작용할 수 있습니다. 입찰 희망자는 직접 주변 환경을 확인하여 혐오시설 유무를 최종 점검해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.