나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40316 [1] 경기도 이천시 장호원읍 진암리 17-18 장호원현대아파트 104동 15층 1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 장호원읍 진암리 소재 "장호원읍 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대, 단독, 상가, 농지 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건물 내 제15층 1505호로서
외 벽 - 몰탈 위 페인팅 마감 등
내 벽 - 벽지, 타일 마감 등
창 호 - 알루미늄샷시 창호 등 임.

이용상태

아파트(방 3, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 북측, 서측으로 왕복 2차선, 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 서측 도로와 단지내 도로가 연결되어 진출입하고 있고, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 여주지원 2024타경40316 (1)

소재지: 경기도 이천시 장호원읍 진암리 17-18 장호원현대아파트 104동 15층 1505호

용도: 아파트

감정가: 140,000,000 원

토지면적: 21.11 ㎡ (약 6.38 평)

건물면적 (전용면적): 84.45 ㎡ (약 25.55 평) - (감정평가 상 건물면적 59.35㎡와 차이 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (본 경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 장호원읍 진암리 소재 "장호원읍 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대, 단독주택, 상가, 농지 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 도로접근성: 본건 남측, 북측, 서측으로는 왕복 2차선, 동측으로는 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 서측 도로와 단지 내 도로가 연결되어 진출입이 원활합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2019년 12월 5일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (등기부 요약 을9)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을9: 한국주택금융공사 근저당권

* 갑5: 농업은행주식회사 가압류 (2023.09.18)

* 갑6: 농업협동조합중앙회 가압류 (2023.09.21)

* 갑7: 장호원농업협동조합 가압류 (2023.10.06)

* 갑8: 농업협동조합중앙회 강제경매 (2024.10.16) - 본 경매개시 결정

* 갑9: 농협은행주식회사 가압류 (2024.11.05)

* 상기 등기된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 공시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 없음).

* 임차인 현황: 임차인 정보는 미상으로 표기되어 있으나, 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 따라서 낙찰 후 임차인 관련 보증금 인수 부담 및 명도 저항의 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

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* 본건이 위치한 장호원읍은 교통의 요충지로, 이천시에서 두 번째로 큰 읍이며, 주변 지역은 주택, 상가, 농지 등이 혼재된 근린상권이 형성되어 있습니다.

* 행정복지센터 등 공공기관이 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 15층 건물 중 15층에 해당합니다.

* 내부 및 외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 알루미늄 샷시 등으로 마감되었습니다.

* 내부 이용 상태: 아파트로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보: '장호원현대아파트'는 1997년 7월 3일 사용승인되었으며, 총 4개동, 362세대 규모의 단지입니다. 본건 동(104동)은 최고 15층 높이입니다.

* 주차: 총 334대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하 223대, 지상 111대의 주차가 가능합니다. 또한, 지하 주차장에 3대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 면적 표기 불일치: 감정평가서 상의 건물면적(59.35㎡)과 최근 실거래가 정보(JSON) 상의 전용면적(84.45㎡) 간에 상당한 차이가 확인됩니다. 이는 등기부상 면적, 실제 이용 면적, 또는 감정평가 오류 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 등기부, 건축물대장 등 관련 서류를 통해 정확한 면적과 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 관련 법규에 따른 제한을 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 토지 이용이나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 환경: 별도의 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 상기 언급된 토지 이용 제한 사항은 잠재적 단점으로 고려될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로 표기된 부분은 없으나, 인수할 보증금이 0원으로 확인되어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 경기도 이천시 장호원읍에 위치한 현대아파트 경매 물건으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있으며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

그러나 건물 면적 표기상의 불일치 문제는 반드시 해결해야 할 리스크 요인이므로, 철저한 현장 조사를 통해 정확한 정보를 파악하는 것이 필수적입니다.

최근 실거래가 추세를 고려할 때, 면적 관련 불확실성을 해소한다면 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보하게 됩니다.

* 임차인 부담 없음: 인수할 보증금이 0원으로 확인되어, 명도 관련 위험 부담이 매우 낮습니다.

* 시세 반영: 2026년 2월 15층 거래 사례(18,200만원)가 존재하여, 본건의 시세 파악 및 입찰가 산정에 유리합니다.

* 편리한 생활 환경: 장호원읍 행정복지센터 인근에 위치하여 관공서 및 편의시설 이용이 편리하며, 단지 내 및 주변 교통 접근성도 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 140,000,000 원

* 최근 15층 실거래가 (2026.02.02, 84.45㎡): 182,000,000 원

* 최근 17층 실거래가 (2026.04.09, 84.45㎡): 172,000,000 원

* 최근 1층 실거래가 (2026.04.17, 84.45㎡): 170,000,000 원

본건은 15층으로, 최근 동일 층수 및 유사 면적(84.45㎡)의 실거래가(18,200만원)가 가장 직접적인 비교 대상입니다. 감정가(14,000만원)는 시세보다 낮게 책정되어 있으나, 건물 면적 표기상의 불일치 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

면적 불일치 리스크를 감안하고, 최근 실거래가 추이를 반영하여 170,000,000 원 ~ 175,000,000 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 만약 현장 조사 및 서류 확인 결과 84.45㎡ 전용면적이 확실하다면, 입찰가는 180,000,000원 이상도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.