나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35871 [1] 경기도 양평군 양평읍 양근리 527-8 다솜빌리지 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재‘양근리사거리’남동측 인근에 위치하며, 부근
일대는 소규모 공동주택 및 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 생활편의시설 등이 소재하는
곳으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인접한 간선도로에서 노선버스정류장과 근거리 수도권전철
(경의중앙선 양평역) 등 이용 가능하여 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층건 중 5층 501호로서
외벽: 외장석재 붙임 등 마감.
내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감.
창호: 샷쉬 및 유리창호 구조입니다.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
(별첨 `건물개황도` 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측 중로 및 남서측과 남동측 세로의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(2019-07-23)(양평 중로 2-1)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평
공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개
선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.
* 기타사항: 본건의 구조, 이용상황 등은 거주인 부재로 인근 탐문, 외부 관찰 및 집합건축
물대장상의 건축물현황도(표준적인 상황) 등에 의거하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경35871 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 양근리 527-8 다솜빌리지 5층501호

용도: 도시형생활주택(다세대주택)

감정가: 246,000,000원

토지면적: 33.29㎡ (약 10.07평)

토지지분: 33.29㎡ (약 10.07평)

건물면적: 49.55㎡ (약 15.00평)

건물지분: 49.55㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: (별도 명시된 주의사항은 없으나, 임차인 현황에 따른 인수 가능성 확인 필요)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 ‘양근리사거리’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 소규모 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로를 통해 노선버스정류장 및 수도권 전철 경의중앙선 양평역을 이용할 수 있어 전반적인 교통 여건 또한 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호이며, 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 및 유리창호 구조로 마감되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 경매의 말소기준권리는 을구 3번의 주택임차권(류주희, 240,000,000원)에 기한 강제경매개시결정(접수일자 2024-02-16, 사건번호 2024타경35871)입니다.

등기부등본 상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑구 1번: 소유권보존 (주식회사네모, 2021-12-06) - 매각으로 소멸됩니다.

* 을구 3번: 주택임차권 (류주희, 240,000,000원, 2021-12-16 전입, 2021-12-17 확정일자) - 본 건의 가장 중요한 권리사항으로, 매수인에게 인수될 수 있습니다. (물건명세서 참고사항 참조)

* 갑구 2번: 강제경매 (류주희, 240,000,000원, 2024-06-13 접수) - 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 갑구 3번: 압류 (이천세무서장, 2025-10-15) - 매각으로 소멸됩니다.

* 갑구 4번: 압류 (양평군, 2026-03-11) - 매각으로 소멸됩니다.

본건의 핵심 권리 분석 결과, 임차인 류주희 씨는 240,000,000원의 보증금으로 전입일자 및 확정일자를 취득하였으며, 해당 임차권은 대항력을 갖추고 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 류주희 (류 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-12-16 / 2021-12-16

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권으로 보증금 전액 인수 가능성 있음.

1.3. 상권분석

본건은 주거지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설 밀집 지역은 아니지만, 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 대중교통(버스, 양평역) 이용 편리.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 양평초등학교와 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 구역 내에 위치합니다.

* 건축물 정보: 2021년 11월 16일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층에 위치하며, 난방, 위생, 급배수, 도시가스, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 240,000,000원의 보증금을 가진 임차인 류 씨의 대항력 있는 임차권입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 미회수된 금액만큼의 보증금을 추가로 인수해야 합니다. 이는 예상보다 훨씬 높은 총 실투자금액으로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법에 따른 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 토지 이용 제한 및 규제가 적용되고 있어 향후 건축 등 개발행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 다솜빌리지 5층 501호는 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 양평읍 중심지 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 그러나 경매 절차상의 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원 인수 가능성입니다. 이 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못하면 매수인이 추가로 부담해야 하므로, 총 실투자 비용을 산정할 때 반드시 이를 고려해야 합니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 규제가 존재하여 향후 활용 계획에 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물에 대한 관심: 2021년 사용 승인된 비교적 최신 건축물이라는 점은 장점입니다.

* 입지 조건: 양평읍 중심부 인근으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 권리관계 명확화 시 잠재적 가치: 만약 임차인과의 협의를 통해 보증금 인수 문제를 깔끔하게 해결하거나, 배당을 통해 전액 회수가 확실시될 경우, 시장가 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 49.55㎡ (약 15.00평)이며, 최근 인근 실거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 아트빌 (2003년 건축, 46.38㎡): 2026년 3월 13,700만원 거래

* 반석주택 (1989년 건축, 54.72㎡): 2026년 3월 10,000만원 거래

* 리버캐슬 (2018년 건축, 69.69㎡): 2026년 5월 19,000만원 거래

본건은 2021년 사용 승인되어 위 사례들 중 가장 신축에 해당합니다. 아트빌(14평, 13,700만원)보다 면적은 다소 크고, 리버캐슬(21평, 19,000만원)보다는 작지만 신축이라는 이점이 있습니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준으로 본건 건물의 순수 가치는 약 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 246,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있습니다.

요청사항에 따라 인수 보증금(240,000,000원)을 제외하고, 순수 물건의 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 본건의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이라는 큰 리스크를 감안하고, 시장 거래 사례를 기반으로 보수적으로 접근한다면, 예상 입찰가는 160,000,000원 (일억 육천만원)으로 제안합니다.

매수 시, 총 지출 비용은 (입찰가 + 인수 보증금(미회수분))이 되므로, 입찰 전 반드시 임차인 보증금 회수 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.