나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40972 [1] 경기도 양평군 양서면 양수리 650-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2024.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 양수리 소재 "양서파출소" 남서측 도로 건너편에 위치하며, 주위는 노선상가지대로 제반 환경 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있는 등 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단지의 정방형평지로 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭12m, 북서측으로 폭8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역,준주거지역,대로3류(폭25-30m)(2020-07-01)(양서 대로 3-1)(접합),소로2류(폭8m-10m)(2019-07-23)(양서 소로 2-2)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)[가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률],배출시설설치제한지역[물환경보전법],자연보전권역[수도권정비계획법],공장설립제한지역(2013-03-25)[수도법],하수처리구역(양서하수처리구역)[하수도법],홍수관리구역[하천법],수질보전특별대책지역(1권역)[환경정책기본법]

기호2 : 도시지역,준주거지역,대로3류(폭25-30m)(2020-07-01)(양서 대로 3-1)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)[가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률],배출시설설치제한지역[물환경보전법],자연보전권역[수도권정비계획법],공장설립제한지역(2013-03-25)[수도법],하수처리구역(양서하수처리구역)[하수도법],홍수관리구역[하천법],수질보전특별대책지역(1권역)[환경정책기본법]

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트궂호 슬라브지붕 3층으로
외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 인테리어, 타일, 벽지 등 마감
창호 : 새시창호

경량철골조 단층으로
외벽 : 목재사이딩 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 목재창호

이용상태

상업용으로 이용중임.(3층은 주거용으로 이용중임.)

설비내역

기본적인 위생급배수시설, 3층은 난방설비 된것으로 보임.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참고

공부와의 차이

일반건축물대장상 3층건물은 용도가 1층 휴게음식점, 소매점, 미용실, 2층 일반음식점,사무실, 3층 근린생활시설이나, 현황은 1층 소매점, 2층 한의원 3층 주거용(원룸)으로 이용중이며, 단층주택은 공부상 ？근콘크리트구조이나 현홍은 경량철골조 판넬지붕이며, 주택으로 등재되어 있으나 현황은 점포로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록3 제시외 건물 (감정서상 ㉠~㉥) 매각 포함
- 목록3 3층 공부상 근린생활시설이나 현황 원룸
- 목록3 1층 단층주택은 현황 점포이며 인접지 일부 점유가능성 있으므로 측량필요(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

본건은 경기도 양평군 양서면 양수리 650-5번지에 위치하고 있습니다.

본 물건은 근린시설로 이용 중입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

채권자는 박OO입니다.

주요 특이사항으로는 공동담보로 설정되어 있습니다.

1.2. 면적및토지이용

토지 면적은 총 253.00㎡ (약 76.5평)이며, 토지 지분은 233.0044㎡입니다.

제시 외 토지 면적은 0.00㎡입니다.

토지는 2필지가 일단지로 이용 중이며, 정방형 평지에 상업용 건부지로 활용되고 있습니다.

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25-30m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 홍수관리구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당합니다.

1.3. 건물현황

건물 면적은 총 519.05㎡ (약 157.0평)이며, 건물 지분은 519.05㎡입니다.

건물 중 제시 외 면적은 67.50㎡입니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물과 경량철골조 단층 건물로 구성되어 있습니다.

3층 건물은 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 마감, 내벽은 인테리어, 타일, 벽지 마감이며, 창호는 새시창호입니다.

단층 건물은 외벽은 목재사이딩 마감, 내벽은 인테리어 마감이며, 창호는 목재창호입니다.

건물은 현재 상업용으로 이용 중이며, 3층은 주거용(원룸)으로 이용되는 것으로 파악됩니다.

건물에는 기본적인 위생급배수시설이 갖추어져 있으며, 3층은 난방설비가 되어 있는 것으로 보입니다.

건축물대장상 3층은 용도가 1층 휴게음식점, 소매점, 미용실, 2층 일반음식점, 사무실, 3층 근린생활시설이나, 현황은 1층 소매점, 2층 한의원, 3층 주거용(원룸)으로 이용 중입니다.

단층 주택은 공부상 철근콘크리트구조이나 현황은 경량철골조 판넬지붕이며, 주택으로 등재되어 있으나 현황은 점포로 이용 중입니다.

1.4. 감정가및경매정보

감정가는 1,902,341,540원입니다.

본 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

본 물건은 공동담보로, 채권자는 박OO입니다.

말소기준권리는 2010년 1월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을6)이며, 등기부채권 총액은 1,050,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경및위치

본건은 경기도 양평군 양서면 양수리 소재 "양서파출소" 남서측 도로 건너편에 위치합니다.

주위는 노선상가지대로로서 제반 환경은 보통입니다.

양수리는 북한강과 남한강이 만나는 두물머리로 잘 알려진 지역으로, 관광객 유동이 많은 편입니다.

인근에는 수풀로 양수리, 세미원 등의 공원 및 관광지가 있습니다.

2.2. 교통여건

본 건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

서울과의 접근성은 올림픽대로 등을 이용 시 약 1시간 내외로 소요될 수 있습니다.

2.3. 도로접근성

본 건 북동측으로 폭 12m, 북서측으로 폭 8m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획및규제

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당합니다.

대로3류(폭 25-30m) 및 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 홍수관리구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 도시관리계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및총채권액

본 건의 말소기준권리는 2010년 1월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을6)입니다.

이 근저당권을 포함한 등기부채권 총액은 1,050,000,000원입니다.

경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는권리

인수되는 보증금 합계액은 0원입니다.

권리분석상 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리(예: 임차인의 대항력)는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인현황및분석

현재 파악된 임차인은 총 7명이며, 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

* 김성열: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.09.08, 확정 2024.05.23, 배당 2024.12.18. 대항력 없음.

* 박종숙: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2019.09.16, 확정 2019.09.16, 배당 2024.12.18. 대항력 없음.

* 박희옥: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.11.30, 확정 2024.05.13, 배당 2025.01.14. 대항력 없음.

* 양영자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020.10.16. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임경화: 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입 2011.06.02, 확정 2022.10.14, 배당 2024.12.20. 대항력 없음.

* 정승호: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2014.03.05, 확정 2025.02.27, 배당 2025.02.27. 대항력 없음.

* 주식회사한남: 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2022.09.30. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변상업활동

본 건은 양서면의 주요 도로변에 위치하며, 주변은 노선상가지대로로 형성되어 있어 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

양수리는 두물머리라는 유명 관광지가 있어 연간 많은 관광객이 방문하는 지역입니다.

이러한 관광객 유입은 지역 상권에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

최근에는 양수리 전통시장 일대에 39층 주상복합 개발 사업이 추진되는 등 지역 개발 움직임도 있습니다.

양평 양수리 전통시장 일원은 경기도형 상권진흥구역으로 지정되어 상권 활성화를 위한 다양한 지원을 받고 있습니다.

4.2. 상권특성

본 물건이 위치한 양수리는 관광지와 함께 상업 시설이 혼합된 지역으로 볼 수 있습니다.

교통 접근성이 양호하고, 인근에 관광 명소가 있어 잠재적 고객 유입이 기대됩니다.

상업 활동이 활발한 지역에 속하며, 지역 경제 활성화를 위한 노력이 진행 중인 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

양서면소재지에 은행, 우체국, 농협 하나로마트 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

가까운 거리에 관광지 및 공원이 있어 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

차량으로 약 1시간 거리에 서울이 있어 생활 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 주거환경

본 물건은 상업용 근린시설로, 3층은 원룸으로 이용 중입니다.

주변 환경은 상업 지역과 관광지가 혼합된 형태입니다.

수변구역으로 지정되어 있어 전반적으로 쾌적한 자연환경을 유지하고 있습니다.

다만, 양평군 일부 지역에서는 공동장사시설 건립 등 혐오시설에 대한 주민 반대 의견이 나타나고 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설의 입지 문제는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 현황과공부상차이

3층 건물의 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황은 원룸으로 이용 중이며, 단층 주택은 공부상 철근콘크리트구조이나 현황은 경량철골조 판넬지붕이고 점포로 이용 중입니다. 이러한 현황과 공부상 차이는 향후 건축물 관련 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 인접지점유가능성

1층 단층주택(현황 점포)이 인접지 일부를 점유하고 있을 가능성이 있어 측량이 필요합니다. 이는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 개발제한관련사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 수질보전특별대책지역, 자연보전권역 등 다수의 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

6.4. 임차인관련리스크

전체 임차인 중 양영자, 주식회사한남 임차인의 경우 확정일자 및 배당신고일자 등 관련 정보가 미상으로 파악되었습니다. 비록 현재 대항력은 없는 것으로 조사되었으나, 추후 예기치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 양평군 양서면의 주요 상업 도로변에 위치한 근린시설로, 두물머리 관광지와 인접하여 유동인구가 풍부한 지역에 자리하고 있습니다.

전체적으로 토지 및 건물 면적이 상당하며, 현재 상업 시설 및 주거 시설(원룸)로 복합적으로 이용되고 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 현황과 공부상 차이, 1층 점포의 인접지 점유 가능성, 그리고 일부 임차인의 정보 불확실성은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

다수의 환경 관련 규제는 향후 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

* No.1 관광지 두물머리 인접: 풍부한 관광객 유동인구로 인한 잠재적 수익성 확보 가능.

* 주요 상업가로 위치: 양서면의 중심 상업 지역에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수.

* 일괄 매각 및 권리 인수 없음: 토지와 건물이 일괄 매각되며, 인수되는 권리가 없어 명도가 용이함.

* 지역 상권 활성화 기대: 상권진흥구역 지정 등 지역 개발 노력으로 인한 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 1,902,341,540원입니다.

최근 양평 양수리 지역의 유사 부동산 거래 사례, 주변 개발 계획, 건물 상태, 명도 난이도, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

명도 대상 임차인들이 모두 대항력이 없어 인수하는 보증금은 없으나, 실제 명도 과정에서의 협상 비용이나 강제집행 비용 등은 충분히 고려해야 합니다.

본 물건의 투자 가치를 높이기 위해서는 주변 시세 조사, 임대 수익률 분석, 향후 예상되는 개발 제한 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사와 전문가의 추가 컨설팅을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.