나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40217 [1] 경기도 이천시 증포동 234-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2024.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 증포동 소재 "증포초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 전원주택지로 제반 환경 보통임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 있는 등 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 완경사지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

에이동 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로
외벽: 몰탈위 페인팅마감
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

비동
내외벽 : 타일 및 목재 붙임, 몰탈위페인팅마감 등
바닥 : 콘크리트 등 마감
지붕 : 기와지붕 마감

이용상태

단독주택(에이동) 및 주차장, 대문(비동)으로 이용중임.
(건물개황도 참고)

설비내역

에이동 : 위생급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 정원석, 정원수 토지가격에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경40217 (1)

소재지: 경기도 이천시 증포동 234-24

토지면적: 490.00㎡ (약 148.2평)

건물면적: 268.84㎡ (약 81.3평)

용도: 단독주택

감정가: 784,991,760원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOO (등기부상 근저당권자 확인)

건축연도: 2006년 (사용승인일 기준)

건축구조: 철근콘크리트구조 (RC)

건물층수: 지상 3층

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역

주요 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역

2. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 이천시 증포동 소재 "증포초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 전원주택지입니다. 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 용이합니다.

주변시설

본건은 증포초등학교와 인접하여 교육환경이 양호하며, 주변으로 주거단지가 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 시세 분석 결과, 단독주택 위주의 주거지로 형성되어 있으며, 일부 다세대 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을10, 2012-05-22 접수, 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권 (357,500,000원)이 말소기준권리입니다.

소멸되지 않는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있습니다. (다만, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다는 정보는 없습니다.)

인수되는 권리

본건은 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되지 않으며, 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 제1종일반주거지역으로 지정된 단독주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 주거지로서의 기능이 주를 이루며, 지역 주민을 위한 기본적인 상업 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 증포초등학교 인근 주거지의 수요를 충족시키는 입지입니다.

5. 생활정보

주변 교육시설

본건 북서측 인근에 증포초등학교가 위치하여 교육 접근성이 우수합니다.

주변 편의시설

주거지 특성상 기본적인 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경

단독주택 위주의 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계

등기부채권 총액이 약 7억 3천 5백만원 이상으로 높아 채무 부담이 상당합니다. 공동담보 물건으로, 관련 채권/채무 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 관련

임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 실제 임차인이 존재하고 대항력이 있는 경우, 보증금 및 차임 관련 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

건물 노후화

건축연도가 2006년으로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 이천시 증포동의 제1종일반주거지역에 위치한 단독주택으로, 증포초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 약 7억 8천 5백만원입니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 높고, 임대관계가 미상인 임차인이 있을 가능성이 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 주변 단독주택 시세 및 본건의 개별 특성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 이천시 증포동 내 단독주택으로, 희소성 보유 가능성.

* 증포초등학교 인접으로 우수한 교육 환경.

* 차량 접근성이 양호한 도로 조건.

* 정원석, 정원수 등 부대시설 포함 감정평가.

9. 예상 입찰가

본건은 단독주택으로, 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보(최고 7,000만원)와는 시세 차이가 큽니다. 따라서 해당 정보로 직접적인 시세 분석이 어렵습니다.

현재 감정가는 784,991,760원입니다.

토지: 490㎡, 건물: 268.84㎡ (총 연면적 약 230평)

이천시 증포동 지역의 단독주택 시세는 지역별, 건물 상태별로 편차가 크지만, 일반적으로 최근 1~2년 간 거래된 유사 면적 및 입지의 단독주택은 평당 300만원 ~ 600만원 이상으로 형성되는 경우가 많습니다. (이는 검색을 통해 확인된 일반적인 단독주택 시세 추정치이며, 본건과 직접적인 비교를 위해서는 유사 물건의 상세 정보가 필요합니다.)

본건의 감정가는 토지 490㎡ (약 148평)에 대해 약 530만원/평, 건물 268.84㎡ (약 81평)에 대해 약 960만원/평 수준으로 평가되었습니다. 이는 지역 평균 시세를 고려할 때 적정하거나 다소 높게 평가되었을 가능성도 있습니다.

잠재적 리스크(임차인 미상, 높은 채무 총액) 및 주변 시세 변동 가능성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가를 기준으로 하되, 약 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 6억 2천 8백만원 ~ 7억 6백만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (인수 보증금 없음)

이는 잠정적인 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.