나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41548 [1] 경기도 양평군 개군면 계전리 738-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬감정 · 평가일 2024.12.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 개군면 계전리 소재 "계전1리마을회관" 서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 농장, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 불편합니다.

형태 및 이용상태

공히 세장형, 평지의 "답"입니다.

인접 도로상태

공히 북측으로 로폭 약2-3미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경41548 (1)

소재지: 경기도 양평군 개군면 계전리 738-3

용도: 답 (논)

감정가: 208,230,000 원

토지면적: 3470.50㎡ (약 1050.15평)

토지지분: 3470.5㎡ (전체)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정OO

감정평가서 작성일: 2026년 04월 27일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 개군면 계전리 소재 "계전1리마을회관" 서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 농장, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

토지는 공히 세장형(길쭉한 모양)이며 평지의 "답"으로 이용 중에 있습니다.

1.2. 4.인접 도로상태

토지는 북측으로 폭 약 2-3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 5.토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개) - 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 농업진흥구역(농지법), 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 자연보전권역(수도권정비계획법), 수질보전특별대책지역(1권역 - 환경정책기본법)으로 지정되어 있습니다. 이러한 다수의 중첩 규제는 토지의 이용 및 개발에 상당한 제한을 가할 수 있습니다.

1.2. 6.주변 시설

주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 양평군은 팔당댐 유역 상수원 보호구역, 자연보전권역 등 환경 보호를 위한 다양한 규제가 적용되고 있으며, 일부 지역에서 폐기물 처리 및 환경 오염 관련 문제가 제기된 바 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

등기부상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전: 이옥분 (2010-08-19), 정복남 (2011-03-31, 증여)

- 근저당권: 정윤애 (2023-12-08, 260,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매개시결정: 정윤애 (2024-11-19, 200,000,000원) - 수원지방법원 여주지원 2024타경41548

- 압류: 평택세무서장 (2025-08-20), 동수원세무서장 (2025-10-23), 수원시 (2026-01-02) - 모두 말소 예정

1.3. 2.말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2023년 12월 8일 접수된 정윤애 근저당권입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 3.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 별도의 지상권이 등기부에 명시되지 않았을 경우)

1.3. 4.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 농지로서, 일반적인 상권 분석 대상과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 임야, 주택 등이 혼재하는 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

주변은 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 기본적인 편의시설은 개군면 소재지 또는 양평읍 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 불편한 점은 생활 편의성 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 본건은 농지이므로, 매각 허가 결정일까지 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자 지위를 상실하고 입찰보증금을 몰수당할 수 있습니다.

* 엄격한 토지 이용 제한: 농림지역, 농업진흥구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 복합적인 규제로 인해 토지의 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

* 가축사육제한구역: 특정 가축(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개)에 대한 사육이 제한되는 구역에 포함됩니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상으로 신고되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 명확한 임대차 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 개군면의 농업진흥구역 내 농지로서, 감정가는 2억 8백여만 원입니다. 주변 환경은 농경지와 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 불편한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 근저당권 및 압류 등이 다수 존재하나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이므로 경매 절차 진행 시 모두 말소될 예정입니다. 토지이용에 있어 농림지역, 농업진흥구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 중첩 규제가 존재하여 개발 행위에 상당한 제약이 있습니다. 특히 농지 취득 시에는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 이행하지 못할 경우 낙찰이 무효가 되고 보증금이 몰수될 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 양평 지역 농지: 수도권 접근성이 비교적 양호한 양평 지역의 농지라는 점이 잠재적 가치 요인이 될 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 3470.50㎡ (약 1050평)의 넓은 면적에 비해 감정가가 2억 8백여만 원으로, 평당 약 20만원 수준으로 책정되어 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 최근 인근 유사 농지의 실거래가 및 공시지가 추이

* 토지 이용 제한에 따른 개발 가능성 및 활용 방안 연구

* 향후 농지 관련 정책 변화 가능성

* 농지 취득 관련 법규 및 절차 준수 가능 여부

* 본 경매 물건의 현장 조사 및 주변 환경에 대한 면밀한 분석

* 본건의 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

따라서, 구체적인 입찰가 제시는 전문적인 권리 분석, 현장 조사, 시장 조사 등을 거친 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.