나이스옥션 법원경매 수원 2025타경234 [2] 경기도 화성시 송동 693 동탄2신도시하우스디더레이크 상가1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 남동측 인근에 위치하며 인근으로는
아파트, 단독주택 및 다세대주택, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(수원시청역)이 소재하여 제반
대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층-지상20층건 중
1층 102호로서,

외 벽 : 화강석 등 외장 석재붙임.
내 벽 : 내부인테리어 마감.
창 호 : 스텐샷시 창호임.

이용상태

공부상 상점이나 현황 내부인테리어 공사중단된 상태인것으로 탐문 조사됨.
(후면 ""내부구조도"" 및 ""사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로, 남서측으로 노폭 약 50미터 내외 포장도로와 각
각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경234 (2)

* 소재지: 경기도 화성시 송동 693 동탄2신도시하우스디더레이크 상가1동 1층102호

* 용도: 근린상가 (현황 오피스텔로 이용 중이라는 특이사항 있음)

* 감정가: 803,000,000원

* 토지면적: 84.51㎡ (약 25.57평)

* 건물면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 조OO

* 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 오피스텔로 이용중. 내부 인테리어 공사 중단 상태.

* 작성일: 2026-04-22

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 경기도 화성시 송동에 위치한 동탄2신도시 내 동탄2신도시하우스디더레이크 상가 1동 1층 102호입니다.

* 건물: 해당 건물은 지하 6층부터 지상 20층 규모의 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조물로, 본 물건은 1층에 위치합니다.

* 교통: 동탄대로와 인접하여 차량으로 기흥동탄IC, 동탄IC 등을 통해 수도권 및 지방으로의 이동이 용이하며, GTX 및 SRT 이용이 가능한 동탄역이 차량 약 8분 거리에 위치합니다. 단지 앞 동탄대로 라인으로 동탄 트램 연결도 예정되어 있어 교통 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 단지 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

* 주변환경: 동탄2신도시는 동탄호수공원 인근에 위치하여 자연환경과 가깝고, 레이크꼬모 상가와 같은 대형 복합 쇼핑몰 및 다양한 상업시설, 문화시설이 인접해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-21

* 확정일자: 2025-05-14

* 배당신고일자: 2025-05-27

* 대항력: 없음 (따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

* 말소기준권리: 2017-10-13 접수된 신한은행 근저당권 (을3) 입니다.

* 등기부채권 총액: 506,000,000원으로 확인되나, 해당 권리들은 대부분 말소 처리되어 있어 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 지역: 동탄2신도시는 화성시의 주요 성장 축이며, 인구 100만 명 돌파와 특례시 승격, 4개 구 행정체제 개편 등 역동적인 변화 속에 있습니다. 동탄2신도시는 주거 단지 입주가 막바지에 다다르며 상권의 성숙기와 새로운 확장기가 공존하는 지역입니다.

* 입점 현황: 동탄2신도시하우스디더레이크 단지 내 상가와 더불어, 인근에 위치한 레이크꼬모(Lake COMO) 쇼핑몰에는 CGV, 이마트 에브리데이, 모던하우스 등이 입점해 있어 풍부한 쇼핑 및 문화 시설 이용이 가능합니다. 또한, 다양한 학원들이 밀집해 있는 우성 상가 등도 도보권 내에 있어 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 잠재력: 동탄2신도시의 지속적인 인구 유입과 개발로 인해 상권의 성장 잠재력이 높으며, 특히 동탄호수공원을 중심으로 한 수변 상권은 체류형 복합문화공간으로 발전 가능성이 큽니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 동탄호수공원이 도보 5분 이내 거리에 위치하며, 레이크꼬모 상가를 통해 CGV, 스타벅스 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 차량 8분 거리에 동탄역 롯데백화점과 그란비아스타 등 대규모 편의시설도 이용 가능합니다.

* 교육: 단지 바로 앞에 방교초등학교와 방교중학교가 위치하고 있으며, 정현고등학교도 도보 10분 거리에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 환경: 동탄호수공원 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용상태: 공부상 상점이나 현황 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 확인되었습니다. 이는 공사 완료를 위한 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 용도 혼재: 근린상가로 등록되어 있으나 오피스텔로 이용 중이라는 정보는, 실제 이용 상태와 공부상의 용도 간의 불일치로 인해 민원이나 행정 제재의 가능성이 있습니다.

* 중복사건: 중복사건, 중복병합사건으로 표기되어 있어, 경매 진행 과정에 변동사항이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 최근 군사기지 및 군사시설 보호법 시행령 개정으로 고도제한 완화 움직임이 있어 개발 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 언급된 정보는 없으나, 화성시 서신면 등 일부 지역에 폐기물 매립장 설치 관련 논란이 있었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 동탄2신도시라는 뛰어난 입지에 위치하며, 탄탄한 배후 수요와 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리 관계상 인수할 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 내부 공사 중단 상태와 공부상 용도와 현황 이용 간의 차이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 투자 가치를 높이기 위해서는 공사 중단 상태 해소 및 적법한 용도 활용 방안 마련이 중요하며, 비행안전구역 규제 완화 추세에 따른 추가적인 개발 가능성도 검토해볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 높은 미래 가치와 풍부한 유동인구를 기반으로 한 상권 잠재력을 활용할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 이전에 대한 부담이 적습니다.

* 내부 공사 완료 및 용도 관련 문제 해결 시, 안정적인 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 803,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사, 현장 방문, 유사 물건 낙찰가 분석 등을 통해 결정되어야 하므로, 본 보고서에서는 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.