나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1244 [4] 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1010호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄도시첨단산업단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트형
공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제10층 제1001호 외 17개호로서,
(사용승인일: 2019.04.24)

외벽: 페어글라스 창호 등임
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승용 및 화물용 승강기 설비, 화재탐지설비, 옥내소화설비,
주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터), 제1,2종
근린생활시설 건부지(건물명: 퍼스트코리아)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m~25m)(일
반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-134)(접합), 가축사육제한구역(전
부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

1.일괄매각, 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.
2.공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1244 (4)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1010호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 444,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대지권미등기, 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 12,990.30㎡ (약 3,930.59평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 134.32㎡ (약 40.63평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 사용승인 및 건물 정보

* 건물명: 퍼스트코리아

* 사용승인일: 2019.04.24

* 건물구조: 피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제10층 제1001호 외 17개호

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수, 승용 및 화물용 승강기, 화재탐지, 옥내소화, 주차설비 등

2. 입지조건

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2.1. 주위 환경

* 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄도시첨단산업단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트형 공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

* 해당 지역은 전자부품 제조업 등 첨단산업 및 지식문화산업을 중심으로 한 산업단지임.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 도시첨단산업단지, 성장관리권역, 택지개발지구.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2020-04-28, 금2,964,000,000원)

* 기타 주요 권리:

* 소유권이전 (매매): 금220,170,250원 (2020-04-28)

* 김웅래 근저당 (공동담보): 금600,000,000원 (2021-06-25)

* 은평세무서장 압류 (2025-05-22)

* 더블유케이2212유동화전문 임의경매개시결정 (2025-05-22, 2,951,118,592원)

* 김포세무서장 압류 (2025-08-25)

* 화성시 압류 (2025-10-22)

* 등기부채권 총액: 3,564,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 신 (신미영)

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2022-02-14

* 확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2025-07-30

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

4. 상권 및 이용현황

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4.1. 주변 상권

* 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄도시첨단산업단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트형 공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

* 동탄테크노밸리와 첨단산업용지가 집약된 지역으로, 기업 입주 및 개발이 활발히 이루어지고 있음.

4.2. 건물 이용 현황

* 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으며, 현황 토지는 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

5. 생활정보

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5.1. 건물 상세

* 외벽: 페어글라스 창호 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수, 승용 및 화물용 승강기, 화재탐지설비, 옥내소화설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

* 대지권미등기: 건물에 대한 대지권이 아직 등기부에 설정되지 않은 상태임. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있음.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 관련 절차가 복잡할 수 있음.

* 공동담보: 본건 외 다른 부동산에도 공동으로 담보가 설정되어 있어, 복합적인 권리관계가 존재할 수 있음.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 주변 지역은 산업단지가 다수 분포하고 있으며, 일부 주민들은 산업단지 조성으로 인한 환경적 영향을 우려하는 목소리가 있으나, 본건 소재지와 직접적으로 관련된 혐오시설 정보는 확인되지 않음.

7. 투자 포인트

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* 동탄도시첨단산업단지 내 핵심 입지: 관련 산업 종사자 및 기업을 대상으로 한 배후 수요 확보 용이.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호함.

* 가격 경쟁력: 대지권 미등기라는 특수성이 최저매각가격에 반영되어 가격적인 메리트가 있을 수 있음.

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

8. 종합 의견

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본 물건은 경기도 화성시 동탄도시첨단산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 성장 잠재력이 높은 지역에 자리하고 있습니다. 2019년에 건축되어 건물 상태가 양호하며, 대지권 미등기, 유동화, 공동담보 등의 특수성이 있으나, 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸 예정으로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 또한 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서, 이러한 특수성으로 인한 할인된 가격으로 취득할 경우 장기적인 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

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현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필요합니다.

* 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 동향.

* 건물의 실제 관리 상태 및 공실률.

* 향후 개발 계획 및 지역 경제 전망.

* 명도 가능성 및 소요 예상 비용.

상기 정보를 바탕으로 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가 444,000,000원을 기준으로 시장 상황에 맞춘 전략적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.