나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1244 [3] 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1007호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄도시첨단산업단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트형
공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제10층 제1001호 외 17개호로서,
(사용승인일: 2019.04.24)

외벽: 페어글라스 창호 등임
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승용 및 화물용 승강기 설비, 화재탐지설비, 옥내소화설비,
주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터), 제1,2종
근린생활시설 건부지(건물명: 퍼스트코리아)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m~25m)(일
반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-134)(접합), 가축사육제한구역(전
부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

1.일괄매각, 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.
2.공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1244 (3)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층 1007호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 432,000,000원

* 토지면적: 12,990.30㎡ (약 3,930.5 평)

* 토지지분: 0㎡

* 건물면적: 131.40㎡ (약 39.75 평)

* 건물지분: 131.39999999999998㎡ (약 39.75 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 총 등기부채권액: 3,564,000,000원

* 특이사항: 대지권미등기, 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄도시첨단산업단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트형 공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임. 동탄2신도시는 수도권 남부의 신흥 주거 및 산업 중심지로, 첨단산업단지 내 위치는 관련 기업과의 시너지 효과를 기대할 수 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임. 단지 내/외곽 도로망이 잘 구축되어 있어 수도권 광역 접근성이 우수함.

* 건물 구조 및 상태: 피알씨구조(철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제10층 제1001호 외 17개호로서, 사용승인일 2019년 4월 24일. 외벽은 페어글라스, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설 건부지(건물명: 퍼스트코리아)로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 도시첨단산업단지, 성장관리권역, 택지개발지구. 계획적으로 개발된 산업단지 내 위치하여 향후 발전 가능성이 높음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 28일 국민은행 근저당 (을1)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없음.

* 말소되는 권리:

* 근저당 (을1): 국민은행 (2,964,000,000원)

* 근저당 (을4): 김웅래 (600,000,000원)

* 압류 (갑8): 은평세무서장

* 임의경매 (갑9): 더블유케이2212유동화전문 (2,951,118,592원) - 본건 경매 개시 결정

* 압류 (갑10): 김포세무서장

* 압류 (갑11): 화성시

* 소유권 이전:

* 갑4: 2020-04-28 주식회사퍼스트코리아 (신탁등기 말소)

* 갑5: 2020-04-28 황원규 (소유권 이전, 매매)

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)대경인터내서널 (채종석)

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-04-07

* 확정일자: 2022-04-07

* 배당신고일자: 2025-07-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않음.

1.4. 상권분석

* 동탄도시첨단산업단지 내 핵심 입지: 본건이 위치한 동탄도시첨단산업단지는 최첨단 산업 및 연구개발 기능이 집약된 지역으로, 관련 기업들의 입주가 활발하며 시너지 효과를 기대할 수 있음.

* 배후수요 풍부: 인근의 대규모 아파트단지 및 주거단지는 산업단지 종사자 및 관련 업종의 배후수요를 충분히 제공함.

* 근린생활시설 및 편의시설 접근성: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설(상가, 식당, 은행 등)이 입점해 있어 종사자들의 편의성이 높음.

* 교통망 우수: 수도권 광역 교통망 접근이 용이하여 물류 및 인력 이동이 편리함.

* 지식산업센터 가치 상승 기대: 동탄2지구 개발과 함께 지식산업센터의 수요는 꾸준히 증가하고 있으며, 신축 건물인 퍼스트코리아는 경쟁력이 있을 것으로 판단됨. 다만, 과도한 공급으로 인한 공실 문제에 대한 우려도 존재하나, 본건의 입지 및 조건을 고려할 때 상대적으로 안정적일 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 본건이 위치한 동탄도시첨단산업단지 내 및 인근 상업시설 지역에 다양한 은행, 병원, 식당, 카페, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 이용이 편리함.

* 교통 인프라: 단지 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 용이하며, 경부고속도로, 제2외곽순환고속도로 등 광역 교통망 이용이 편리함.

* 주거 환경: 주변 대규모 아파트단지가 형성되어 있어 관련 종사자들의 주거 안정성이 높으며, 이는 상주 인구 증가로 이어져 상권 활성화에 기여함.

* 교육 시설: 단지 주변에 초, 중, 고등학교 및 대학교 등이 위치하여 교육 환경도 양호함.

* 녹지 및 휴식 공간: 동탄호수공원 등 주변 녹지 공간과의 접근성이 좋아 쾌적한 업무 환경을 제공할 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건은 대지권 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어 낙찰 후 절차 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 보이며, 소유권 이전 및 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 회수 과정에서 복잡한 절차가 있을 수 있으나, 이미 경매 절차가 개시되었으므로 낙찰자는 낙찰 대금 납부로 소유권을 취득하게 됨.

* 공동담보: 여러 물건이 공동 담보로 묶여 경매에 나왔을 가능성이 있으나, 본건 정보만으로는 확인되지 않음.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

* 혐오시설: 조사된 내용상 본건이 위치한 동탄도시첨단산업단지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않음. 그러나 대규모 개발 지역 특성상 주변 지역의 개발 계획이나 시설 배치 변동 가능성은 항상 존재함.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 동탄도시첨단산업단지 내 위치한 지식산업센터로, 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며 우수한 입지조건을 갖추고 있습니다. 동탄2지구의 지속적인 개발과 함께 첨단산업단지 내 관련 기업 수요가 꾸준히 증가하고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다. 대지권 미등기 상태가 주의사항으로 언급되었으나, 최저매각가격에 포함되었고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수 부담이 적습니다. 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 동탄도시첨단산업단지 내 핵심 위치로 관련 기업 집적 효과 및 시너지 창출 기대.

* 교통 및 인프라: 수도권 광역 교통망 접근성 우수, 단지 내/외부 편의시설 잘 갖춰져 있음.

* 미래 가치: 동탄2지구의 지속적인 발전과 함께 지식산업센터의 수요 증가 예상.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인 없음, 말소기준권리 이후 권리 모두 소멸 예정.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태 및 상품성이 우수함.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 432,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 고려사항: 대지권 미등기, 유동화 물건, 공동담보 등 특이사항 존재. 동탄2지구 지식산업센터 시세 및 거래 동향, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본건은 감정가가 비교적 높게 책정되었으나, 대지권 미등기 등 리스크 요소를 감안하고 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자자라면 감정가의 80~90% 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 실제 시장 상황 및 본건의 향후 임대 가능성 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰 범위: 345,600,000원 ~ 388,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.