나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1244 [2] 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1004호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄도시첨단산업단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트형
공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제10층 제1001호 외 17개호로서,
(사용승인일: 2019.04.24)

외벽: 페어글라스 창호 등임
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승용 및 화물용 승강기 설비, 화재탐지설비, 옥내소화설비,
주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터), 제1,2종
근린생활시설 건부지(건물명: 퍼스트코리아)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m~25m)(일
반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-134)(접합), 가축사육제한구역(전
부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

1.일괄매각, 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.
2.공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1244 (2)

소재지: 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1004호

용도: 지식산업센터

감정가: 432,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더블유케이2212유동화전문

1.2. 면적 정보

토지면적: 12990.30㎡ (약 3,930.8평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 131.40㎡ (약 39.7평)

건물지분: 131.40㎡

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대지권 미등기, 유동화물건, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각, 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.

* 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄도시첨단산업단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트형 공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 도시첨단산업단지, 성장관리권역, 택지개발지구.

3. 권리분석

3.1. 경매 개시 정보

채권자: 더블유케이2212유동화전문

사건번호: 수원지방법원 2025타경1244

접수일자: 2025-05-22

청구금액: 2,951,118,592원

3.2. 권리 분석 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소 기준 권리

* 근저당 (국민은행)

* 접수일자: 2020-04-28

* 채권최고액: 2,964,000,000원

3.4. 인수/소멸 권리

* 소유권이전(매매): 황원규 (매각으로 소멸)

* 신탁등기말소: 주식회사퍼스트코리아 (매각으로 소멸)

* 근저당(김웅래, 공동담보): 말소

* 압류 (화성시, 은평세무서장, 김포세무서장): 말소

* 가압류 (엘더블유유동화전문): 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 동탄도시첨단산업단지 내에 위치하여 산업단지 배후 효과가 기대되는 지역입니다. 주변으로 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하고 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으나, 실제로는 지식산업센터 및 제1,2종 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물 구조: 피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물

사용승인일: 2019.04.24

주요 마감재: 외벽 페어글라스, 창호 샷시 등.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승용 및 화물용 승강기 설비, 화재탐지설비, 옥내소화설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

대지권이 아직 등기되지 않은 상태로, 이는 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어 실질적인 가치는 반영된 것으로 보입니다.

6.2. 공부상 용도와의 차이

공부상 '공장'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '지식산업센터'로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 건물 이용 또는 용도 변경 시 관련 법규 적용에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대관계가 불명확한 부분은 향후 점유 및 명도 관련 문제 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로 권리상의 부담은 없으나, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄도시첨단산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 비교적 신축 건물(2019년 준공)이며 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 권리분석상 말소기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 대지권 미등기 및 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 임대 관계 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 부분을 충분히 인지하고 추가 확인을 거친다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 동탄도시첨단산업단지 내의 핵심 입지.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 즉시 활용 가능.

* 인근 산업단지 개발 및 관련 기업 입주 증가로 인한 임대 수요 및 자산 가치 상승 기대.

* 일괄 매각으로 토지 사용권 확보 (대지권 미등기 문제 해소 시).

* 지식산업센터의 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 432,000,000원을 기준으로, 본 물건의 입지, 건물 상태, 권리 관계의 안전성, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 100%~110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 432,000,000원 ~ 475,200,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.