나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1244 [5] 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1013호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄도시첨단산업단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트형
공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제10층 제1001호 외 17개호로서,
(사용승인일: 2019.04.24)

외벽: 페어글라스 창호 등임
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승용 및 화물용 승강기 설비, 화재탐지설비, 옥내소화설비,
주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터), 제1,2종
근린생활시설 건부지(건물명: 퍼스트코리아)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m~25m)(일
반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-134)(접합), 가축사육제한구역(전
부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

1.일괄매각, 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.
2.공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1244 (5)

소재지: 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1013호

용도: 지식산업센터

토지면적: 8660.20㎡ (약 2619.53평)

건물면적: 90.88㎡ (약 27.48평)

감정가: 300,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축물 사용승인일: 2019.04.24

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄도시첨단산업단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트형 공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획상으로는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 등에 접하며, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 도시첨단산업단지, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있음.

동탄도시첨단산업단지는 경기도 화성시 영천동 일원에 조성되었으며, 면적은 약 149천㎡(약 4.5만평) 규모로, 전자부품 제조업 등 첨단산업 및 지식문화산업 관련 업종이 입주하는 지역임. SRT, GTX 동탄역에서 약 10분 거리에 위치하여 강남까지 30분 이내 접근이 가능한 교통의 이점을 가지고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020.04.28 국민은행 근저당권 (2,964,000,000원).

등기부 요약:

* 소유권이전 (2020.04.28) - 황원규 (매매금 214,164,090원).

* 근저당권 (2020.04.28, 말소기준권리) - 국민은행 (2,964,000,000원).

* 근저당권 (2021.06.25, 말소) - 김웅래 (600,000,000원).

* 압류 (2025.05.22, 말소) - 은평세무서장.

* 임의경매개시결정 (2025.05.22) - 더블유케이2212유동화전문 (2,951,118,592원).

* 압류 (2025.05.22, 말소) - 김포세무서장.

* 압류 (2025.10.22, 말소) - 화성시.

총 등기부채권액은 3,564,000,000원임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (다만, 지상권개요는 공란으로 되어 있음).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 임차인의 권리 관계는 인수 여부 및 명도에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 동탄도시첨단산업단지는 다양한 첨단산업 및 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 입지한 지역임. 이는 관련 산업 생태계 조성 및 상호 협력에 유리한 환경을 제공할 수 있음.

인근 지역에는 아파트 단지도 소재하여 배후 주거 수요 또한 존재함.

주변 시설로는 '퍼스트코리아' 건물이 있으며, 동일 주소지에 다른 지식산업센터(더 퍼스트타워, 2018년 준공)도 확인됨.

동탄테크노밸리(약 155.6만㎡)는 판교테크노밸리(66.1만㎡)의 2.3배 규모로, 첨단산업, 연구, 벤처시설이 복합된 수도권 최대 규모의 산업클러스터로서, ASML 등 대기업의 입지가 예정되어 있어 향후 관련 기업들의 입주 및 산업 활성화가 기대됨.

다만, 단기간 내 지식산업센터 과다 공급으로 인한 공실 문제가 발생한 이력이 있어, 임차 수요 및 공실률 추이를 면밀히 분석할 필요가 있음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 피알씨(철근)콘크리트 지붕 지하 2층, 지상 10층 건물 내 제10층 제1001호 외 17개호로 구성되어 있음. 외벽은 페어글라스 창호, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있음.

이용 상태: 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승용 및 화물용 승강기 설비, 화재탐지설비, 옥내소화설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본 물건은 대지권이 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으므로 매각 절차 진행에는 문제가 없으나, 추후 등기 완료 시까지 별도 확인이 필요함.

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 및 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음. (인수 보증금 0원)

지식산업센터 공급 과잉: 단기간 내 동탄 지역에 지식산업센터 공급이 많아 공실률 상승 또는 임대료 하락 압력이 존재할 수 있음.

복합 건물 및 다수 호실 포함 가능성: '제10층 제1001호 외 17개호' 표기로 인해, 실제 경매 대상이 되는 호실의 정확한 범위와 면적, 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음 (건물면적 90.88㎡에 모두 포함되는지 여부).

1.6. 종합 의견

본 건은 동탄도시첨단산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 주변에 산업단지 인프라 및 교통망이 잘 갖추어져 있음. 특히 동탄테크노밸리의 지속적인 발전과 대기업 입주 예정은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음. 그러나 대지권 미등기, 임대차 정보 부재, 지식산업센터 공급 과잉 가능성 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자 결정 시 철저한 현장 조사를 통한 권리 분석 및 시장 가치 평가가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

동탄도시첨단산업단지 내 입지로 산업 집적 효과 기대.

동탄테크노밸리 확장 및 ASML 등 대기업 입주 예정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

교통 접근성 우수 (SRT, GTX 동탄역 인근).

일괄 매각으로 토지 사용 권리 확보 가능 (대지권 미등기이나 가격 포함).

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현황, 권리 관계, 주변 시세, 임대 현황, 향후 시장 전망 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있으므로, 추가적인 현장 조사, 동종 물건 시세 비교, 임대 수익률 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본 건의 감정가는 300,000,000원이며, 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.