나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146216 [2] 서울특별시 금천구 가산동 345-24 가산 아이에스비즈타워 제6층 제615호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 지하철 1,7호선 환승역인 "가산디지털단지역"
남서측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터와 각종 근린생활시설 및 업무용빌딩과
중소규모의 아파트형 공장등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 무난함

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고
지하철 1,7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 북동측 근거리에 위치하는바 대중교통이용
편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상16층 건물(사용승인일자: 2021. 1. 4)중
제 5층 제 515호(기호1), 제 6층 제 615호(기호2)로서,
외벽: 복합판넬 및 페어글라스등 마감
내벽: 몰탈위 페인트 및 타일붙임등 마감
바닥: 아스타일깔기등
창호: 페어글라스창호등임

이용상태

기호1, 기호2 공히 집합건축물대장상 용도는 "공장(지식산업센터)"으로 등재되어 있음

설비내역

급배수에 의한 공동위생설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비,
방송설비, 승강기설비, 지하주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(지식산업센터등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 15 - 16미터폭(가산디지털1로)의 아스팔트포장도로와 접하며 출입도로
상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28),
중로2류(폭 15m-20m)(2021-10-28)(접합),
일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임

2) 본건이 속한 가산 아이에스비즈타워는 270호의 지식산업센터 및 근린생활시설로 이루어져
있는 것으로 집합건축물대장 등재되어 있으며 본건중 6층 615호의 출입문에는
관리사무소에서 부착한 공고문이 있음(사진용지 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146216 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 75-24 (가산동) 가산 아이에스비즈타워 제6층 제615호

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 지상 16층 건물 (2021.1.4. 사용승인)

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 "공장(지식산업센터)")

1.2. 물건 정보

감정가: 385,000,000원

토지면적: 19.51㎡ (약 5.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.81㎡ (약 23.84평) (전유부분 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1, 7호선 환승역인 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다수의 지식산업센터, 각종 근린생활시설, 업무용 빌딩 및 중소규모의 아파트형 공장 등이 혼재되어 있어 산업 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 위치합니다. 지하철 1, 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 북동측 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 이는 출퇴근 편의성을 높여 입주 기업의 만족도를 향상시키는 요소입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

- 소유권보존: 2021-01-19 (아이에스동서주식회사)

- 소유권이전: 2021-04-14 (원태성, 매매)

- 근저당권: 2021-04-14 (중소기업은행, 777,600,000원) - 말소기준권리

- 임의경매개시결정: 2024-12-17 (중소기업은행, 671,190,191원)

- 압류: 2025-03-05 (국민건강보험공단, 말소)

총 등기부채권액: 777,600,000원

3.2. 임차인 현황

- 임차인: (주)오마이필름

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(2021.4.14. 접수) 이하 모든 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 (주)오마이필름은 대항력이 없고 보증금도 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

그러나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "별도등기(토지 을구 17번 구분지상권등기)"가 존재한다고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 구분지상권의 내용을 조사하고 인수해야 함을 의미하며, 투자 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

가산디지털단지 지역은 서울 서남권의 대표적인 IT 및 첨단산업 단지로, 수많은 기업이 밀집해 있습니다. 이에 따라 기업 지원을 위한 다양한 근린생활시설(식당, 카페, 편의점, 은행 등)이 풍부하게 발달해 있으며, 관련 종사자를 위한 배후수요가 매우 높습니다.

4.2. 지식산업센터 밀집 지역 특성

본 물건이 속한 가산디지털단지는 지속적인 개발과 기업 유치를 통해 성장해왔으며, 이는 해당 지역 부동산 가치 상승의 주요 요인으로 작용하고 있습니다. 신축급 지식산업센터는 현대적인 업무 환경과 편의시설을 제공하여 기업들의 선호도가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마리오아울렛, W몰, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰이 위치하여 쇼핑 및 여가 생활을 즐기기에 용이합니다. 또한, 각종 은행, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 조사 결과, 대규모 지식산업센터 밀집 지역의 특성상 주거 및 업무 편의를 저해하는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 인근에서 확인되지 않았습니다. 본건 토지이용계획에 "(한강)폐기물매립시설 설치 제한지역"으로 명시된 것은 해당 지역 내 이러한 시설의 설치를 제한하는 규제일 뿐, 실제 시설의 존재를 의미하는 것은 아닙니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 (주)오마이필름은 대항력이 없고 보증금 또한 0원이므로, 명도 과정에서 큰 어려움이나 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 권리 관련

매각으로 소멸되지 않는 "토지 을구 17번 구분지상권등기"가 존재합니다. 이 권리가 무엇이며, 낙찰 후 어떠한 영향을 미치는지에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 이는 잠재적인 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

신축급 건물(2021년 사용승인)로 건물 자체의 노후화나 하자는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 가산디지털단지 내 지식산업센터 공급 증가에 따른 공실률 변동 가능성은 항상 존재하므로 시장 상황을 예의주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 신축급 지식산업센터로, 우수한 교통 여건과 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 편리한 생활 인프라 또한 장점입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이라는 권리가 존재하므로, 이에 대한 철저한 조사와 인수 여부 판단이 투자 성공의 핵심이 될 것입니다. 임차인 문제는 해결되어 있어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 가산디지털단지역 초역세권 입지: 더블 역세권에 가까운 쾌적한 교통 환경.

- 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 현대적이고 효율적인 업무 공간 제공.

- 풍부한 배후수요: 다수의 IT 및 첨단 기업 입주로 인한 높은 임대 수요.

- 편리한 생활 및 교통 인프라: 쇼핑몰, 교통망 등 잘 갖춰진 주변 환경.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 385,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물의 현황, 그리고 특히 인수해야 할 구분지상권의 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 권리 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.