나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146216 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-24 가산 아이에스비즈타워 제5층 제515호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 지하철 1,7호선 환승역인 "가산디지털단지역"
남서측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터와 각종 근린생활시설 및 업무용빌딩과
중소규모의 아파트형 공장등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 무난함

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고
지하철 1,7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 북동측 근거리에 위치하는바 대중교통이용
편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상16층 건물(사용승인일자: 2021. 1. 4)중
제 5층 제 515호(기호1), 제 6층 제 615호(기호2)로서,
외벽: 복합판넬 및 페어글라스등 마감
내벽: 몰탈위 페인트 및 타일붙임등 마감
바닥: 아스타일깔기등
창호: 페어글라스창호등임

이용상태

기호1, 기호2 공히 집합건축물대장상 용도는 "공장(지식산업센터)"으로 등재되어 있음

설비내역

급배수에 의한 공동위생설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비,
방송설비, 승강기설비, 지하주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(지식산업센터등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 15 - 16미터폭(가산디지털1로)의 아스팔트포장도로와 접하며 출입도로
상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28),
중로2류(폭 15m-20m)(2021-10-28)(접합),
일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임

2) 본건이 속한 가산 아이에스비즈타워는 270호의 지식산업센터 및 근린생활시설로 이루어져
있는 것으로 집합건축물대장 등재되어 있으며 본건중 6층 615호의 출입문에는
관리사무소에서 부착한 공고문이 있음(사진용지 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146216 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-24 가산 아이에스비즈타워 제5층 제515호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장(지식산업센터), 제2종근린생활시설)

감정가: 385,000,000원

토지면적: 19.51㎡ (약 5.90평)

건물면적: 78.81㎡ (약 23.84평)

2.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 지하철 1,7호선 환승역인 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 각종 근린생활시설, 업무용 빌딩 및 중소규모의 아파트형 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 업무 상업 지구를 형성하고 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 지하철 1,7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 북동측에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 건물 구조 및 설비

본건이 속한 가산 아이에스비즈타워는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕으로 지하 4층, 지상 16층 규모의 건물이며, 사용승인일자는 2021년 1월 4일입니다. 외벽은 복합판넬 및 페어글라스, 내벽은 페인트 및 타일, 바닥은 아스타일 등으로 마감되었습니다. 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 방송, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 공동 설비가 갖추어져 있습니다.

3.4. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 세장형으로 인접지와 접면도로와 등고·평탄하게 조성되어 있으며, 현재 지식산업센터 부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로 약 15-16미터폭의 아스팔트 포장도로(가산디지털1로)와 접하여 차량 진출입 및 도로 상태는 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 4월 14일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을1 근저당권, 갑5 압류, 갑6 임의경매, 갑7 압류, 갑8 압류 등은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 디앤지솔루션

* 보증금: 13,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-03-19

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4.3. 인수/부담 권리 분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '별도등기(토지 을구 17번 구분지상권등기)'가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 해당 구분지상권의 구체적인 내용과 범위는 별도 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 가산디지털단지는 과거 제조업 중심의 공단에서 현재 IT, 소프트웨어, 패션, 연구개발 등 첨단산업과 기업지원 서비스가 집적된 G밸리(Gasan Digital Complex)로 탈바꿈하였습니다. 약 11,000여 개의 다양한 기업이 입주해 있으며, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 임대 시장 동향

가산디지털단지의 지식산업센터는 인근 지역에 비해 상대적으로 합리적인 임대료로 사무 공간을 마련할 수 있다는 장점이 있습니다. 최근 몇 년간 신규 공급이 증가했으나, 꾸준한 기업 수요로 인해 비교적 안정적인 임대 시장을 유지하고 있습니다. 다만, 일부 신규 공급 물량의 경우 고분양가 및 과다한 공급으로 인한 공실 문제가 제기되기도 합니다. 본건과 같은 지식산업센터는 전용면적 기준 평당 약 800만원 ~ 1,000만원 내외의 매매가 및 월세 3만원/평 내외의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 시설

가산디지털단지역 인근에는 마리오아울렛, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활 및 쇼핑 환경을 제공합니다. 또한, 금융기관, 병원, 식당 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 주거/업무 환경

본 건물은 지식산업센터로서 주로 업무용으로 이용되며, 주변에 아파트형 공장 및 오피스 빌딩이 많아 업무 환경이 발달되어 있습니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 보고되거나 언급된 정보는 없습니다. 다만, 가산동 지역에는 과거 산업단지 시설에서 탈바꿈한 복합 문화 공간이나 주민 편의 시설이 조성된 사례가 있으며, 이는 지역 환경 개선 효과로 이어질 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미확인 임대차 관계

임차인 '디앤지솔루션'은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 보증금 및 차임이 기재되어 있으나, 확정일자 및 전입일자(사업일자)가 미기재되어 있어 배당 순위 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7.2. 권리 분석상 특이사항 (구분지상권)

가장 중요한 리스크 요인은 본건 토지에 설정된 '구분지상권'입니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 합니다. 구분지상권의 구체적인 내용, 범위, 사용 목적, 영향 등을 반드시 사전에 면밀히 조사해야 합니다.

7.3. 시장 공급 과다 가능성

최근 가산디지털단지에 지식산업센터 공급이 증가한 가운데, 일부 신규 건물에서 고분양가 및 높은 공실률 문제가 나타나고 있어, 향후 임대 수익률 및 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 현대식 지식산업센터로, 편리한 교통과 풍부한 생활 및 업무 인프라를 갖추고 있습니다. 2021년 신축 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이며, 인수 보증금 부담도 없습니다. 그러나 토지에 설정된 소멸되지 않는 '구분지상권'이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 현대식 지식산업센터: 2021년 준공으로 최신 설비와 우수한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: IT, 소프트웨어, 패션 등 다양한 업종의 기업이 밀집한 G밸리의 중심에 위치하여 임대 수요가 꾸준합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 수준의 감정가로, 향후 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 385,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황, 경쟁 입찰자, 권리 분석 결과 (특히 구분지상권의 영향) 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~120% 수준에서 결정되는 경향을 보입니다. 본 건의 경우, 권리상의 특이사항(구분지상권)이 있으므로, 이를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 예상 입찰가는 감정가인 385,000,000원을 기준으로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 거쳐 350,000,000원 ~ 420,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (이는 예상치이며, 실제 입찰가는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.