나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경667 [2] 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제3층 제302호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 '양평파출소' 서측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 지식산업센터 및 지원시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 등
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는
등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제301호, 제302호, 제303호로
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1), 2), 3) 공히 공부상 용도는 공장(지식산업센터)임.

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 노폭 약 30미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법
>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-31
46)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문
의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인
등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),건축
선(건축과 문의)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경667 (2)

물건종별: 지식산업센터 (집합건물)

감정가: 금 303,000,000원

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

건물면적: 13.86㎡ (약 4.19평)

총 면적: 18.39㎡ (약 5.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제3층 제302호

건물명: 메타벨리

층수/호수: 3층 302호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축일자: 2021년 12월 31일 (건축 허가일)

사용승인일자: 2023년 07월 05일

용도: 지식산업센터 (공부상)

1.3. 토지 이용계획 및 제한사항

지역지구: 도시지역, 준공업지역

주요 제한사항: 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 '양평파출소' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 지식산업센터, 지원시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시의 업무/상업 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 인접 도로

도로상태:

대상 물건의 남측으로 노폭 약 30미터의 도로에 접하고 있어 접근성 및 차량 통행에 유리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리:

을1, 국민은행 근저당 (2024년 02월 08일 접수, 채권 최고액 892,800,000원) 이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리인 갑1(신탁등기말소)을 제외한 모든 후순위 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액:

등기부상 채권 총액은 약 932,800,000원입니다. 이는 감정평가액(303,000,000원) 대비 상당히 높은 수준입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정보:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 60,000원

* 대항력: 없음 (임차인 박 은 대항력이 없습니다.)

인수 여부:

본 건 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

특이사항:

박 임차인의 경우, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자가 모두 미상으로 기재되어 있습니다. 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 관련 서류 확인 및 명도를 원활히 진행하기 위해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 명시된 바로는 없습니다. 다만, '지상권 개요'에 대한 항목은 존재하나 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아, 해당 권리가 실제 존재하는지 여부에 대한 추가적인 현장 조사 및 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다. (현재까지 확인된 바로는 인수할 권리는 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 소재한 영등포구 양평동 지역은 준공업지역으로, 지식산업센터 및 업무시설 밀집 지역의 특성을 보입니다. 인근에는 다양한 규모의 사무실, 상점, 식당 등 근린생활시설이 분포하여 상권의 기본적인 활력을 유지하고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

물건의 공부상 용도가 지식산업센터(공장)이므로, IT, 디자인, 소규모 제조업, 법률/회계 등 전문 서비스업 등 다양한 중소기업 및 스타트업이 입주하기에 적합합니다. 소형 면적(약 4.19평)은 1인 사업체나 초기 창업 기업, 혹은 기존 사업장의 확장/분산 오피스 용도로 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에 다수의 편의점, 음식점, 은행 등 근린생활시설이 소재하여 업무 및 생활에 필요한 편의를 제공합니다. 양평파출소가 인근에 위치하며, 주요 업무지구로의 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 교육/의료시설

반경 내 초, 중, 고등학교 및 종합병원이 소재할 가능성이 높으나, 본 물건의 직접적인 생활권 내 교육/의료 시설 접근성은 업무/상업용 물건의 특성상 일반 주거시설만큼 중요하게 고려되지는 않을 수 있습니다. 상세한 내용은 지도 검색을 통해 확인 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 군사기지보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

감정평가액 대비 등기부상 총 채권액이 매우 높아, 경매 진행 시 예상보다 높은 낙찰가율을 기록하거나 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, 경기 변동에 따라 지식산업센터 시장의 공실률 및 임대료 수준에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 관리 리스크

건물 면적이 13.86㎡ (약 4.19평)으로 매우 작아, 일부 임차인에게는 적합하지 않을 수 있으며, 특정 업종에 대한 수요에 국한될 수 있습니다. 공실 발생 시 소형 면적의 특성상 재임차에 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, '지상권' 관련 불명확한 권리사항은 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 영등포구에 위치한 지식산업센터로, 양호한 교통 환경과 생활 편의시설을 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 말소기준권리보다 후순위인 다수의 권리가 매각으로 소멸될 예정이라 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 공부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점, 건축된 지 얼마 되지 않은 건물임에도 불구하고 소형 면적(13.86㎡)이라는 점은 투자 시 고려해야 할 주요 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

서울 영등포라는 중심업무지구 인근의 교통 요충지에 위치하여 사업 운영 및 임대 수익 창출에 유리한 환경입니다.

8.2. 권리관계 명확성

말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 이는 경매 물건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

8.3. 소형 면적의 활용 가능성

매우 작은 면적(약 4.19평)은 1인 기업, 스타트업, 프리랜서 등 특정 수요층을 겨냥한 틈새시장 공략에 유리할 수 있으며, 비교적 낮은 총 투자금액으로 접근 가능하다는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 303,000,000원을 기준으로 하되, 몇 가지 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 긍정적 요인: 서울 중심부의 입지, 권리관계 명확성, 인수되는 보증금 없음.

* 부정적 요인: 감정가를 크게 초과하는 채권 총액 (932,800,000원), 매우 작은 전용 면적 (13.86㎡).

* 추가 고려사항: 해당 건물의 동일 면적대 또는 유사 건물 내 실거래가 및 임대 시세, 현재 시장 상황, 향후 공실률 및 공실 기간 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 권고: 등기부상 총 채권액이 매우 높으나, 소형 면적의 특성상 일반적인 지식산업센터 경매 시세 동향과 차이가 있을 수 있습니다. 따라서, 낙찰가는 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하며, 이는 추가적인 시장 조사를 통해 최종적으로 결정되어야 합니다. (예: 약 212,100,000원 ~ 272,700,000원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.