나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11916 [2] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제725호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 남동측 인 근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 주상복합건물, 중소규모 공장, 근린생활시설 등 이 혼재하는 업무 및 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 "가산 디지털단지역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 15층 건 내 제6층 제625호 외 2개호 로서 (사용승인일: 2014.09.05), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 시스템 창호 등.

이용상태

기호가: 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)임. 기호나: 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)임. 기호다: 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링 클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 9m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입 표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도 방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

1.1. 1.기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11916 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제7층 제725호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 2.면적

토지면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

건물면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 3.감정가

감정가: 143,000,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 주상복합건물, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 업무 및 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 "가산 디지털단지역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됩니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 시 허가가 필요합니다.

1.2. 4.도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 9m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량의 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리는 2014년 11월 17일 접수된 농협생명보험주식회사의 근저당권(을1)입니다. 이후 2015년 10월 24일 접수된 주택임차권(이설원, 32,000,000원)과 2025년 9월 3일 접수된 임의경매개시결정(농협생명보험, 218,000,000원)이 있습니다. 등기부채권 총액은 123,200,000원입니다.

1.3. 2.임차인현황

임차인: 이설원 (이 )

보증금: 32,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2025년 1월 24일

확정일자: 2025년 1월 24일

배당신고일자: 2025년 9월 26일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 본 경매 절차에서 보증금을 배당받지 못할 수 있습니다.

1.3. 3.인수되는 권리

본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 낙찰과 동시에 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 4.권리분석 요약

등기부상 권리는 모두 말소될 예정으로 인수되는 권리 부담은 없습니다. 임차인 이설원(이 )은 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 있을 수 있으나, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 정보

건물명: 비즈트위트 바이올렛 5차

주요 용도: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2014년 9월 5일

층수: 지하 3층, 지상 15층

해당 호실: 7층 725호

전용면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

1.4. 2.주변 상권

가산디지털단지역 인근의 중심 업무지구에 위치하여 비즈니스 활동 및 관련 배후 수요가 매우 풍부합니다. 다수의 산업단지와 업무시설 밀집으로 인한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 시설

편의시설: 마리오아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰과 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 인접해 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 용이합니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.물리적 리스크

건물은 2014년 준공되어 비교적 신축급에 해당하나, 장기적으로 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

기계식 주차 설비는 이용 편의성 및 향후 유지보수 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 2.법적/행정적 리스크

토지이용계획상 과밀억제권역, 공항시설법 관련 제한, 군사기지 및 군사시설 보호법 관련 제한 등이 있으나, 이는 일반적인 오피스텔/상업시설 운영에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25) 동안 외국인 등 특정 매수자에 한해 거래 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 3.권리관계 리스크

모든 권리가 말소되는 경매이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 임차인 또는 현 점유자와의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 상권 접근성을 자랑합니다. 2014년 준공된 건물로 건물 상태도 양호하며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 부담이 없습니다. 따라서 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 가산디지털단지역 역세권, 풍부한 업무지구 배후 수요

우수한 교통망: 지하철 1, 7호선 및 다수 버스 노선 이용 편리

신축급 건물: 2014년 준공으로 건물 노후도 낮음

권리관계 명확: 낙찰 후 인수하는 권리 부담 없음

안정적인 임대 수익: 업무지구 내 오피스텔의 꾸준한 임대 수요 기대

1.9. 예상 입찰가

감정가: 143,000,000원

최근 시세 분석:

* 17.76㎡ (3층, 2025.02) 매매: 109,000,000원

* 17.76㎡ (4층, 2025.03) 매매: 77,000,000원 (주변 시세 대비 낮은 가격으로 판단됨)

* 14.29㎡ (6층, 2024.11) 매매: 115,000,000원 (면적당 약 8,047,585원/㎡)

상기 분석 결과, 본 물건의 단위 면적당 가격은 감정가 수준(약 8,051,790원/㎡)과 유사한 수준으로 추정됩니다. 동일 면적의 최근 매매 사례(109,000,000원)와 감정가를 고려하여, 인수되는 권리 부담이 없는 점을 감안할 때 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 130,000,000원 ~ 138,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 제안 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.