나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11716 [2] 서울특별시 강서구 염창동 276-14 제1층 제3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘우장초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설, 공원, 다세대주택, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ‘등촌역’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 등촌역(지하철 9호선), 근거리에 염창역(지하철 9호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조
벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상2층 건 내 제1층 제3호로서
(사용승인일 : 1991.04.03)
외 벽 : 적벽돌쌓기마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

건물의 구조

■ 건물의 구조
철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상9층 건 내 제8층 제802호로서
(사용승인일 : 1997.02.17)
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어있음.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

대상물건의 북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1)~3) 공히
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11716 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 276-14 제1층 제3호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 34.08㎡ (약 10.22평)

토지지분: 34.077㎡ (약 10.22평)

건물면적: 45.68㎡ (약 13.81평)

건물지분: 45.68㎡ (약 13.81평)

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상2층 건물

사용승인일: 1991.04.03

1.4. 평가 정보

감정가: 266,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ‘등촌역’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 또한, 지하철 9호선 등촌역이 인근에 위치하고 염창역도 근거리에 있어 교통 여건은 양호한 편임.

2.3. 도로상태

대상물건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 불편함이 없음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 1993-11-24: 소유권이전청구권가등기 (조영희)

* 2000-08-18: 소유권이전 (김경옥)

* 2012-09-26: 근저당권 (강서농업협동조합, 42,000,000원) - 말소기준권리

* 2013-03-06: 압류 (서울특별시강서구)

* 2017-01-04: 압류 (서울특별시강서구)

* 2025-08-26: 강제경매개시결정 (고건우, 152,412,054원)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2012년 09월 26일 접수된 강서농업협동조합의 근저당권으로, 경매로 인한 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

등기부 현황 및 제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됨. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 관련 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됨 (인수 보증금 합계: 0원). 물건명세서에 '임대미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유 상태 및 임대 관계는 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 주변으로 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지가 밀집해 있으며, 등촌역 및 염창역 주변 상업지역과 인접하여 다양한 근린생활시설, 식당, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

4.2. 개별 특이사항

해당 물건은 '다세대주택'으로 용도 및 건축물대장 상 확인되었으나, 일부 정보에 '오피스텔'로 기재된 부분이 있어 혼동의 여지가 있으나, 다세대주택으로 보는 것이 타당함. 또한, 건물 구조에 대한 상이한 설명이 존재하나, 본 보고서에서는 사용승인일, 층수, 주용도를 고려하여 1991년 건축된 2층 벽돌조 다세대주택으로 판단함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

등촌역 및 염창역 인근의 상업시설과 연계하여 생활필수품 구매, 금융업무, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교(우장초등학교 등) 및 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.2. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1991년 4월 3일로 현재 35년 가량 경과한 노후 건물에 해당함. 따라서 내부 수리 또는 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 이는 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 혐오시설 확인

인근 지역에 대한 통상적인 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설(대규모 공장, 유해시설 등)은 확인되지 않았으나, 소음, 악취 등 일상생활에 지장을 줄 수 있는 시설이 있는지에 대한 최종적인 현장 확인이 권장됨.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 염창동, 지하철 9호선 등촌역 및 염창역 역세권에 위치한 다세대주택 경매 물건임. 교통 여건이 양호하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 좋다고 평가할 수 있음. 감정가는 2억 6,600만원이며, 최근 주변 유사 물건의 매매 사례를 볼 때, 건물의 노후도를 감안하면 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있음. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권에 대한 상세 내용 확인 및 노후 건물에 따른 수리 비용 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 등촌역, 염창역 역세권 입지

* 주변 생활 편의시설 및 교육시설 우수

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보 가능

* 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가 대비 시세 차익 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

최근 2026년 5월, 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 보면 다음과 같음.

* 2026년 6월 15일 거래된 25.93㎡ 면적의 '한경렉스플레이스'가 310,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 11,955,000원).

* 2026년 5월 7일 거래된 41.18㎡ 면적의 '도화엘리시아'가 380,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 9,227,000원).

* 2026년 5월 15일 거래된 63.17㎡ 면적의 '미화빌라A동'이 360,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 5,700,000원).

본건의 감정가는 266,000,000원으로, 45.68㎡ 면적 기준 ㎡당 약 5,823,000원에 해당함. 이는 최근 거래된 63.17㎡ 면적의 '미화빌라A동'과 유사한 ㎡당 가격 수준이나, 해당 물건은 1991년식으로 본건보다 건축 연도가 짧으나 면적이 더 크고, 다른 신축 또는 준신축 건물과는 ㎡당 가격 차이가 큼.

건물의 노후도(35년 경과) 및 잠재적 수리 비용, 그리고 '인수되는 권리'로 지상권이 언급된 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 최근 거래 사례의 ㎡당 가격을 참고하되, 물건의 노후도를 감안하면 감정가 수준에서 일부 가감될 것으로 보임.

이에 따라, 최저 입찰가는 감정가 이하인 240,000,000원부터 고려해볼 수 있으며, 주변 시세 및 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 낙찰가를 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.