나이스옥션 법원경매 진주 2026타경148 [1] 경상남도 사천시 사천읍 선인리 300-1 신진아파트 가동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건중 가동 제2층 제202호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서,'아파트'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로, 남서측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-5호선)(접합),가축사육제한 구역 (2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(2008-12-26)(사천읍성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 일련번호(2):제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2017-05-25)(소로3-4호선)(접합), 가축사육제한 구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전 제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(2008-12-26)(사천읍성) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화재보호구역미분류(문화재영향검토대상구역) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없 음.

물건 비고

2019.12.19.자 접수 제32587호 장영로에게 한 가압류는 무효임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경148 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 선인리 300-1 신진아파트 가동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

토지면적: 49.72㎡ (약 15.04평)

토지지분: 49.72㎡ (약 15.04평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.93㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 우OOO (우리은행으로 추정)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 가동 2층 202호

건물 준공일: 1991년 5월 31일

2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사천읍 선인리 소재 '사천중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 북동측으로는 중로, 남서측으로는 소로에 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

등기부상 현재까지 파악된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 1996-12-23, 장영로 소유권이전

* 갑2: 2019-12-19, 우리은행 가압류 (금액: 89,019,542원). 본 권리는 말소기준권리이나, 등기부상 말소 처리되었습니다.

* 갑3: 2026-04-22, 이정남 외 2명 소유권이전 (상속)

* 갑4: 2026-04-27, 우리은행 강제경매 (금액: 130,440,701원). 본 경매 사건의 개시 결정에 따른 권리입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권입니다.

등기부상 채권 총액은 89,019,542원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (합계: 0원).

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 사천중학교가 위치하며, 단독주택 및 점포들이 산재하여 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 특성을 보입니다.

대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 인접해 있지 않아 비교적 조용한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 서측 인근에 사천중학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다. 사천초등학교 등 타 교육 시설 접근도 가능합니다.

* 교통: 차량 진입이 원활하며, 중로와 소로에 접하고 있어 대중교통 이용 및 자가용 운행이 편리합니다.

* 편의시설: 주변의 점포 및 주거 단지 내 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 사천읍 중심지와의 접근성을 통해 더 다양한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 기반시설: 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 아파트 생활에 필요한 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 상 특이사항: 제공된 정보에 따르면, "2019.12.19.자 접수 제32587호 장영로에게 한 가압류는 무효임"이라는 내용이 주의사항으로 명시되어 있습니다. 이는 등기부상 말소된 가압류와 관련될 수 있으나, 명확한 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다. 본 경매는 우리은행의 강제경매로 진행 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 제2종일반주거지역에 해당합니다.

- 가축사육제한구역 (전부제한구역), 교육환경보호구역 (상대보호구역), 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역기타(사천읍성)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 건물의 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 사천읍의 주거지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 갖추어져 있습니다.

감정가는 70,000,000원으로 책정되었으며, 이는 주변 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려한 금액일 것입니다.

다만, 권리관계 중 명확한 확인이 필요한 사항(가압류 무효 처리 등)과 토지 이용 제한 사항, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사천시 지역 내 주거용 부동산으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가를 바탕으로 한 경매 참여 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 아파트로서 비교적 관리가 용이하며, 실수요자 및 투자자 모두에게 고려 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 70,000,000원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

성공적인 투자를 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 본건의 현장 조사 결과 (상태, 수리 여부, 명도 가능성 등), 권리관계 및 제한사항에 대한 심층적인 분석을 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.