나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10587 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 530-8 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 소재 '북면유치원' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 접근조건 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 완경사지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 노유자시설 건부지로 이용 중입니다. 기호 3) 급경사지 내 부정형의 토지로서, 현황 일부 과수원 및 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

기호 1) 본건 북서측으로 폭 약 4M 내외의 도로가 소재합니다. 기호 3) 지적도상 맹지이나, 기호 1) 토지 및 인접 필지를 경유하여 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 기호 3) 보전관리지역 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>,산림보호구역(수원 함양보호구역)<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>,준보전 산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

기호 3) 임지상에 수목 등이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 3)의 귀 제시목록 상 지목은 임야이나, 현황 일부 과수원 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 건물 감정평가요항표 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로서, 외 벽: 페인팅 등 마감. 내 벽: 어린이집 관련 인테리어 등 마감. 바 닥: 타일 등 마감. 창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 2) 지하: 주차장 등으로 이용 중입니다. 1~3층: 노유자시설(어린이집)으로 이용 중입니다.

설비내역

기호 2) 건물 내 제반 급.배수설비 및 위생설비, 전기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 기호 2) 건물의 귀 제시목록상 소재지는 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 산100-5번지로 등재되어 있으나, 토지대장상 2014년 08월 14일자로 등록전환되어 현황 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 530-8번지에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다. 2)기 타: 가. 본건 부동산 상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’ 와 같이 제시외건물이 소재하여 구조, 사용자재, 시공의 정도 및 부대설비 등을 종합 참작하여 평가하되, 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가 하였는바 경매진행시 면적의 증감 및 소유권,일괄경매 여부를 확인하시기 바랍니다. 나. 본건 건물 일부는 현장조사 시 내부확인이 곤란하여 일반건축물대장상 등재된 건축물현황도 및 평가선례 등을 참고하여 평가하였으니, 현황 내부구조 및 이용상황 등에 관하여는 경매 입찰시 재확인이 필요한 바, 경매 입찰시 이점 유의하시기 바랍니다. 다. 본건 기호 2) 건물 내에 소재하는 중층 등은 건물가격에 포함하여 감정평가하였으니 경매 진행시 이점 참고하시기 바랍니다. 라. 본건 토지는 인접토지와의 지적경계확인이 불분명한 바, 정확한 위치 및 경계확인은 전문적인 측량을 요하니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. 마. 본건 기호 3) 토지상에 식재되어 있는 자연생 입목 및 잡풀 등은 경제적 가치가 미미하고, 일반적인 거래 관행상 토지와 일괄 거래되는 관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였습니다. 바. 본건 기호 3) 토지상에 식재되어 있는 제시외 수목은 수종, 수령 등을 고려하여 거래사례비교법으로 평가하였으며, 식재 주수는 식재거리 등을 고려하여 개략적으로 산정하였으며, 제시외 수목으로 인해 영향받는 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도 표기하였습니다. 사. 본건 토지상에 식재되어 있는 제시외 수목의 식재 주수 및 수종은 다소 변동 될 수 있는 바, 식재 수종, 주수 및 소유권, 일괄경매 여부는 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다. 아. 본건 기호 1) 토지는 두 개의 용도지역(보전관리지역, 계획관리지역)에 속하는 토지로서, 주된 용도지역(보전관리지역)을 기준으로 평가하되, 용도지역을 달리하는(계획관리지역)부분을 고려하여 감정평가하였습니다. 자. 본건 기호 2) 건물은 귀 제시목록상 소재지가 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 산100-5번지로 등재되어 있으나, 토지대장상 2014년 08월 14일자로 등록전환되어 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 530-8번지 상에 소재하는 바, 경매 진행시 이점 참고하시기 바랍니다. 차. 본건 기호 3) 토지상에 현장조사시 육안으로 확인하기 어려운 분묘가 소재 할 수 있는 바, 경매 입찰시 이점 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목(감나무 약 80주)포함. 목록2.는 현황 동전리 530-8번지 위 지상에 소재함. 목록3. 지목은 임야이나 현황 일부 과수원 상태이며 육안으로 확인하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 530-8 소재 노유자시설(어린이집)에 대한 정보와 분석을 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2026타경10587 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 530-8

용도: 노유자시설 (어린이집)

감정가: 1,880,423,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프아이에스에이치2506유동화전문

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 6031.00㎡ (약 1824.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1222.40㎡ (약 369.76평)

건물 제시외면적: 22.00㎡

1.3. 주요 특이사항

유동화물건, 분묘기지권, 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목(감나무 약 80주) 포함. 목록2.(건물)는 현황 동전리 530-8번지 위 지상에 소재함. 목록3.(토지) 지목은 임야이나 현황 일부 과수원 상태이며 육안으로 확인하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 소재 '북면유치원' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 접근조건 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

2.3. 인접 도로상태

기호 1) 토지(건물 소재지)는 북서측으로 폭 약 4M 내외의 도로가 소재합니다. 기호 3) 토지(임야)는 지적도상 맹지이나, 기호 1) 토지 및 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사더다정한집 (대표 최재혁)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-11-24

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

* 임차인 정보 요약: 주식회사더다정한집 대표 최 (대표 최재혁)는 대항력이 없습니다.

3.2. 말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 2월 17일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본건은 말소기준권리보다 이후에 설정된 권리들이 모두 말소 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 언급이 있으나, 등기부상 지상권도 말소기준권리와 동일한 날짜에 설정되었고 말소 예정으로 기재되어 있어 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 창원시 의창구 북면의 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 주요 이용 현황은 노유자시설(어린이집)이며, 인근에 '북면유치원'이 소재하는 점을 고려할 때, 지역 내 보육 시설 수요와 연관이 있을 수 있습니다.

* 상권 자체의 활성도는 높은 편은 아니나, 지역 커뮤니티 시설로서의 역할을 수행할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: '북면유치원'이 인근에 위치하며, 본건 역시 노유자시설(어린이집)로 운영 중에 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권 양도 등의 과정에서 변동성이 있을 수 있습니다.

* 분묘 기지권: 토지(목록3)에 분묘기지권이 존재할 가능성이 있습니다. 육안으로 확인이 어려운 분묘가 있을 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 현황 차이: 목록3의 지목은 임야이나 현황 일부 과수원 상태이며, 토지 경계 확인이 불분명하여 전문적인 측량이 필요할 수 있습니다.

* 건물 소재지 불일치: 건물(목록2)의 등기부상 소재지는 산100-5번지이나, 현황은 동전리 530-8번지에 소재하고 있습니다. 이는 공부와의 차이로, 명확한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물과 감나무 약 80주가 매각에 포함됩니다. 이로 인한 가치 평가 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 경사지 토지: 기호 1) 토지는 완경사지, 기호 3) 토지는 급경사지로 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다. (향후 추가 조사 필요)

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 북면 소재 노유자시설(어린이집)로, 지역 커뮤니티 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 교육시설이 있고 차량 접근이 가능하지만, 전반적인 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준입니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없으나, 분묘기지권 가능성, 토지 현황 차이, 제시외 건물 및 수목 존재 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 분묘 문제와 토지 경계 불분명 문제는 명도 및 향후 개발 시 중요한 검토 사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 교육 수요: '북면유치원' 인근에 위치하여 어린이집으로서의 입지적 강점이 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 현재는 노유자시설로 이용 중이나, 향후 토지 용도 변경 또는 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 용도지역 제한 확인 필요)

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리 및 처분이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,880,423,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크(분묘, 토지 경계 등) 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 특수성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.