나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10685 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 657 일성다래아파트(이즈마트) 상가동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '나사렛대학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도수 등을 고려할 때 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등. 창호 : 샤시창호 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, '건부지(아파트 및 부속상가)'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선의 포장도로를 통해 단지로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(천안 쌍용1지구 택지개발사업구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛새꿈학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(좋은유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른별유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2026타경10685 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼성화재해상보험

1.2. 소재지 및 물건 개요

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 657 일성다래아파트(이즈마트) 상가동 6층602호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제6층 제602호

이용 상태: 아파트로 이용 중

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.94㎡ (약 5.7평)

건물면적(전용면적): 59.68㎡ (약 18.1평). 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 감정가

감정가: 145,000,000원

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '나사렛대학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도수를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 및 접근성

물건은 남측으로 왕복 2차선의 포장도로를 통해 단지로 진출입이 용이한 구조입니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 2005-02-16: 소유권이전 (박준영)

* 2008-02-18: 소유권이전 (양승현)

* 2023-12-13: 소유권이전 (허소희, 매매)

* 2023-12-13: 근저당권 (하나은행, 114,400,000원) - 말소기준권리

* 2025-06-25: 가압류 (현대카드, 20,173,528원) - 말소

* 2026-04-21: 강제경매 (삼성화재해상보험, 27,769,047원) - 말소

등기부채권 총액: 134,573,528원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2023년 12월 13일자 하나은행의 근저당권입니다. 경매 절차 진행 시, 해당 근저당권을 포함하여 그 이후에 설정된 모든 권리(가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (별도 인수 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며(합계 0원), 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상가 및 근린생활시설

물건이 속한 '이즈마트' 상가동은 주변 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 기본적인 근린생활시설 이용이 용이하여 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 인근 개발 호재

제공된 정보 내에서 특정 신규 개발 호재는 파악되지 않았습니다. 다만, 물건 소재지가 '천안 쌍용1지구 택지개발사업구역' 내에 위치하고 있다는 점은 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려됩니다. 검색 결과, 인근에 '쌍용역 센트럴타워' 개발 사업이 추진되었으나, PF 대출 문제로 공매 절차를 준비 중이라는 정보가 있습니다. 이는 지역 내 대규모 개발에 대한 불확실성을 시사할 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 교육시설

아파트 단지 및 상업지구에 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 나사렛대학교 및 다수의 교육보호구역(학교, 유치원)이 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.2. 아파트 단지 정보

해당 물건은 '일성다래아파트' 단지 내 상가동에 위치합니다. 해당 아파트는 1996년 9월에 사용승인되었으며, 총 20층 규모의 건물로 132세대로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 건물 노후도

1996년 사용승인이 이루어진 건물로, 현재 약 30년 경과되었습니다. 건축 연식에 따른 시설 노후화 및 유지보수 필요성을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

물건지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일부 도로 접합 및 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. 다만, 이러한 제한이 투자 가치에 치명적인 영향을 줄 가능성은 낮습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 아파트로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 관계 또한 명확하여 인수되는 권리가 없고, 말소기준권리 이후 모든 등기사항은 소멸될 것으로 예상되어 안전하게 취득할 수 있는 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식에 따른 노후도는 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 최근 시장 동향을 보면 쌍용동 일대 아파트들의 거래량이 꾸준히 유지되고 있으며, 연식이 있는 단지들 역시 가격 방어가 되고 있는 추세입니다.

8. 투자 포인트

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* 안전한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 인수 위험이 없습니다.

* 양호한 입지: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 우수합니다.

* 정비된 단지 인프라: '일성다래아파트' 단지 내 상가동에 위치하여 단지 편의시설 이용이 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 전용면적 59.68㎡ 물건은 2025년 12월 132,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 비슷한 시기(2026년 5월)에 거래된 전용면적 71.9㎡ 물건의 가격(160,000,000원)을 기준으로 면적당 단가를 환산해 보면 약 2,225,313원/㎡로, 이를 59.68㎡에 적용 시 약 132,753,000원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 145,000,000원이나, 최근 실거래가(132,000,000원)와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 건물 연식(약 30년)을 감안하면, 실제 낙찰가는 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 쌍용동 일대 오래된 아파트 단지들도 연식에 비해 가격 방어가 잘 되고 있는 편으로 파악됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 145,000,000원

최근 실거래가 (59.68㎡): 132,000,000원 (2025년 12월)

최근 실거래가 (71.9㎡ 환산 59.68㎡): 약 132,753,000원 (2026년 5월 기준)

위 분석을 종합할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 대략 130,000,000원 ~ 135,000,000원 사이로 예상됩니다.

안정적인 낙찰과 시세 차익을 고려한 최적의 입찰가 범위를 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.