나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10697 [1] 충청남도 아산시 온천동 79-1 온천동시네마복합상가 5층5층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 아산시 온천동 소재 "온양온천역" 동측 인근 대로변에 위치하며, 주위는 "온양온천역 주변 노선상가지대"로서, 상업용 건물들로 형성된 지대임.

교통상황

본건들이 속한 건물( 온천동 시네마복합상가 )의 지하주차장( 지하3개층에 마련됨 ) 까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정도 양호시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층, 지하3층 규모의 복합상가건물 내 5층1호 및 5층2호 및 5층3호 로서, 사용승인일 : 2022. 12. 01 외벽 : 미장석재 및 징크판넬 등 내벽 : 파벽붙임 등 인테리어 마감 바닥 : 미장타일 붙임 창호 : 알루미늄 복층유리

이용상태

영화관( 상호 : 아산CGV, 6개관 634석 ) 내 구분건물들이며, 영화관 5층 내 일부를 구성함. ( 기호1 : 5층1호 ) 영화관의 "매표소, 사무실, 창고"로 이용중임. ( 기호2 : 5층2호 ) 영화관 내 "인터넷컴퓨터게임시설"( 오락실, 휴게실, 주방 ) ( 기호3 : 5층3호 ) 영화관 내 "대기석( 간이 의자 ) 설치, 통로"로 이용중임.

설비내역

영화관 공용설비로서, 공조 및 시스템냉난방설비, 소방설비, CCTV설비, 방송설비, 에스컬레이터설비, 승강기설비, 급수배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'장방형'에 유사한 지적형태이며, '평지'인 지세의 토지를 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 '대로3류'( 폭 25m ~ 30m )에 접하며, 동측과 서측으로도 각 '소로3류'( 폭 8m 미만 )에 접하는 각지(角地)임.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 < 용도지역 > '도시지역', '일반상업지역'. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ), '온천원보호지구'( 온천법 ), '철도보호지구'( 철도안전법 ).

공부와의 차이

< 건축물대장상 "건물용도"와 "현황용도"간 차이 > (기호1) 건축물대장상 "건물용도"는 '일반음식점'이나, 현황용도는 "영화관 매표소"임. (기호3) 건축물대장상 "건물용도"는 '휴게음식점'이나, 현황용도는 "대기석 설치 및 통로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

일괄매각, 목록1 영화관의 매표소, 사무실, 창고로 이용중, 목록2는 영화관내 인터넷컴퓨터게임시설, 목록3은 영화관내 대기석 설치, 통로로 이용중. 목록1은 건축물대장상 건물용도는 일반음식점이나 현황은 영화관 매표소, 목록3 건축물대장상 건물용도는 휴게음식점이나 현황은 대기석 설치 및 통로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 천안지원 2026타경10697 (1)

소재지: 충청남도 아산시 온천동 79-1 온천동시네마복합상가 5층5층1호

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가

건축물대장상 용도와 현황 용도에 차이가 있으며, 상세 내용은 아래 '건물 이용 현황 및 용도 차이' 항목 참조.

주요 이용 현황: 영화관(상호: 아산CGV, 6개관 634석) 내 구분건물들로서, 5층1호는 매표소, 사무실, 창고로, 5층2호는 인터넷컴퓨터게임시설(오락실, 휴게실, 주방)로, 5층3호는 대기석 설치 및 통로로 이용 중임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,895,000,000원

토지면적: 81.49㎡ (약 24.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 222.60㎡ (약 67.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

중복사건: 해당 물건은 중복사건에 해당함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

충청남도 아산시 온천동 소재 "온양온천역" 동측 인근 대로변에 위치하며, 주위는 "온양온천역 주변 노선상가지대"로서 상업용 건물들로 형성된 지역임.

2.2. 교통 및 도로

본건들이 속한 건물(온천동 시네마복합상가)까지 차량 접근이 가능하며, 지하 3개층 규모의 주차장이 마련되어 있음. 대중교통 사정 또한 양호한 편임.

북측으로 폭 25m ~ 30m의 대로3류에 접하며, 동측과 서측으로도 폭 8m 미만의 소로3류에 접하는 각지임.

2.3. 토지 이용 계획

대지권의 목적인 토지는 '도시지역', '일반상업지역'임.

타 법령상 제한으로는 '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률), '상대보호구역'(교육환경보호에관한법률), '온천원보호지구'(온천법), '철도보호지구'(철도안전법)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 04월 15일 접수된 (1)근저당권(서해중앙신용협동조합, 금528,000,000원) 및 (2)근저당권(태안신용협동조합, 금624,000,000원)임. 이들 근저당권은 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: ㈜아산시네마

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-11-21

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 사항 없음.

* 임차인: ㈜아산시네마

보증금: 757,000,000원

차임: 50,000,000원

전입일자(사업일자): 2025-01-03

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 사항 없음.

* 임차인: 산지점)

보증금: 757,000,000원

차임: 50,000,000원

전입일자(사업일자): 2025-01-03

배당신고일자: 2026-04-20

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 사항 없음.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,152,000,000원 (서해중앙신용협동조합 근저당 528,000,000원 + 태안신용협동조합 근저당 624,000,000원)

임의경매 채권액: 1,023,248,741원 (채권자: 서해중앙)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

온양온천역 주변은 아산시의 중심 상권으로, 전통 시장과 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역임. 과거 1970년대 황금기를 누렸으나 이후 침체를 겪기도 했으나, 최근 수도권 전철 연장 등으로 인해 다시 활력을 찾고 있는 추세임.

4.2. 건물 이용 현황 및 용도 차이

현재 해당 건물은 '아산CGV' 영화관으로 이용 중임.

건축물대장상 용도와 현황 용도 간 차이가 존재함.

* 기호1 (5층1호): 건축물대장상 '일반음식점'이나 현황은 영화관 매표소, 사무실, 창고로 이용 중임.

* 기호3 (5층3호): 건축물대장상 '휴게음식점'이나 현황은 대기석 설치 및 통로로 이용 중임.

4.3. 상권 내 입지

본 건은 온양온천역 인근 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 상업용 건물들이 밀집한 지역에 속함. 복합상가 건물 내 위치하여 집객 효과를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

온천동 79-1 일대는 온양온천역을 중심으로 다양한 상업 시설이 발달해 있어, 음식점, 카페, 소매점, 서비스 업종 등 생활 편의시설 이용이 편리함. 주변에 병원 및 마트 등의 편의시설도 잘 갖추어져 있음.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 일부 자료에서 장애인복지시설 및 주간보호센터 등이 언급되고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로, 경매 절차 및 결과에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있음.

6.2. 공부상 용도와 현황 불일치

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 존재하여, 향후 인허가 관련 문제 또는 원상복구 의무가 발생할 가능성이 있음. 특히 5층1호와 5층3호의 용도 불일치가 확인됨.

6.3. 임차인 관련 리스크

다수의 임차인이 있으나, 현재까지 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 보임. 그러나 큰 규모의 보증금 및 차임이 설정되어 있어, 배당 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (예: ㈜아산시네마, 산지점)

6.4. 기타 특이사항

건물 사용승인일이 2022년 12월 1일로 비교적 신축 건물에 해당함.

토지이용계획상 '온천원보호지구'에 해당하여 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 온양온천역 인근에 위치한 상업용 복합상가 내 구분건물로, 아산시의 중심 상권에 자리하고 있어 유동인구가 풍부하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함. 영화관으로 운영 중인 점은 상권의 활력을 보여주는 긍정적인 요소이나, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간 불일치, 중복사건, 다수의 임차인 존재 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함. 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 온천원보호지구 등 토지이용계획상의 제한도 확인 필요.

8. 투자 포인트

* 온양온천역 초역세권 입지: 아산시 중심 상권으로 배후 수요 및 유동인구 확보 유리.

* 활발한 상업 활동: 현재 영화관으로 운영 중이며, 주변 상권이 발달하여 집객 효과 기대.

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

* 용도 변경 통한 활용 가능성: 건축물대장상 용도(일반음식점, 휴게음식점)를 고려한 향후 활용 방안 모색 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

제시된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원임.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

본 물건의 감정가는 1,895,000,000원임. 인수되는 보증금이 없고, 말소되는 권리가 다수임을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있음. 그러나 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 중복사건, 명도 관련 변수, 향후 건물 활용 가능성, 그리고 지역 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함. 향후 건물 리모델링 또는 용도 변경 시 투입될 비용, 예상 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.