나이스옥션 법원경매 대전 2026타경267 [1] 대전광역시 동구 삼성동 378-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2026.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 삼성동 소재 "현암초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설 및 창고시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-10-22)(삼성7구역 재개발)<도시 및 주거환경정비법>.

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-1) 연와세벽,경량철골구조 스라브,판넬지붕 2층으로서, 외벽: 페인트 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등. 기호2-2)·2-3)·2-4) 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층으로서, 내·외벽: 몰탈위 페인트 등 마감

이용상태

주택 및 부속건물(창고 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 정비구역(삼성7구역 재개발)에 지정된 부동산임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 대전지방법원 2026타경267 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 삼성동 378-5

용도: 단독주택

건물 제시외면적: 0.70㎡ (이 부분은 매각에 포함됩니다.)

1.3. 면적 정보

토지면적: 180.20㎡ (약 54.5 평)

건물면적: 122.71㎡ (약 37.1 평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 362,379,430원 (36,237.943 만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대전광역시 동구 삼성동 소재 "현암초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설 및 창고시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉되며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역 - 반드시 별도 확인 필요)에 해당합니다. 특히, 2024년 10월 22일자로 삼성7구역 재개발 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지와 건물 등기부상 여러 차례의 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

총 채권액은 800,523,615원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2019년 9월 6일 접수된 동대전농업협동조합의 근저당권(82,800,000원)입니다. 이에 따라 위 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리(을9, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑5-1, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑9-1 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리의 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 단독주택이 밀집한 주거지역 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 일부 산재해 있습니다. 상업 기능이 특화된 지역이라기보다는 주거 생활 편의를 위한 소규모 상업시설들이 입점해 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 현암초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변 주거 환경을 고려할 때, 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 외부 지도 서비스 검색이 제한되어 구체적인 편의시설 현황 및 혐오시설 존재 여부는 확인이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역

본 건은 삼성7구역 재개발 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따라 자산 가치 변동성이 클 수 있습니다. 이는 긍정적인 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성과 장기적인 투자 기간을 고려해야 합니다.

6.2. 권리 분석 관련

등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 높은 수준입니다. 또한, 임대관계 미상인 점은 명도 과정에서의 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

6.3. 기타

교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하므로, 관련 법규 및 확인 사항을 반드시 추가로 조사해야 합니다.

7. 시세 분석 및 시장 동향

제공된 최근 매매 정보는 연립주택(아트빌라3, 세종빌라, 가나안1)에 대한 것으로, 가격대는 6,300만원부터 17,000만원까지 분포하고 있습니다. 본 건은 단독주택으로, 제공된 연립주택 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 특히, 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 감정가(36,237.943 만원)가 이러한 요소를 반영한 것으로 판단됩니다. 삼성7구역 재개발 추진에 따라 향후 주변 지역의 부동산 가치 상승이 기대될 수 있으나, 이는 개발 사업의 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 삼성동에 위치한 단독주택으로, 재개발 구역으로 지정되어 향후 개발 가능성이 있는 잠재적 가치가 있는 물건입니다. 하지만 재개발 사업의 불확실성과 높은 채권 총액, 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 토지 면적이 넓고 주택으로 이용 중이라는 점은 긍정적이나, 최근 연립주택 매매 시세와 감정가 간의 상당한 차이는 본 건의 특수성을 반영하는 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 향후 삼성7구역 재개발 사업 진행 시 상승 가능성이 있는 지역입니다.

* 넓은 토지 면적을 보유한 단독주택으로, 향후 건축 및 개발 잠재력을 가집니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 36,237.943 만원입니다. 주변 연립주택 시세는 본 건의 감정가보다 현저히 낮아 직접적인 비교 시세로는 활용하기 어렵습니다. 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력과 함께, 사업 진행의 불확실성 및 명도 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

추정 예상 입찰가는 약 30,000만원 수준입니다. (이는 현재 시점에서의 예상이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.