나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51814 [1] 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 485 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 소재 “서원말마을” 내에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 공장 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지적재조사사업지구( 용계지구,청원구 민원지적과 지적재조사팀(043-201-7142~3,5))임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서, 외 벽: 페인팅 및 목재사이딩 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 바 닥: 장판깔기 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호임. 기호(2-나): 세멘브럭조 천막지붕(현황 판넬지붕) 단층 건물로서, 외 벽: 시멘벽돌 및 목재사이딩 마감 등, 내 벽: 페인팅 마감 등, 바 닥: 콘크리트 마감 등, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

기호(2-가): 단독주택으로 이용중임. 기호(2-나): 현황 창고 등으로 이용중임.

설비내역

기호(2-가): 위생및급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

본건 건물 기호(2-다) 세멘브럭조 스라브지붕 단층 변소(1.8㎡)는 현장조사 시 멸실된 상태로 조사되었으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 본건 건물 기호(2-나)의 공부상 용도 및 구조는 세멘브럭조 천막지붕(축사)이나, 현황 세멘브럭조 판넬지붕(현황 창고 등)인 것으로 조사되었으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2의 부속건물 중 축사(40.71㎡)의 공부상 용도 및 구조는 세멘브럭조 천막지붕(축사)이나, 현황 세멘브럭조 판넬지붕(창고 등)임. 목록2의 부속건물 중 세멘브럭조 스라브지붕 단층변소(1.8㎡)는 현황 멸실됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경51814 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 탄동새마을금고

감정가: 209,570,680원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 485

토지면적: 463.00㎡ (약 140.05평)

건물면적: 92.28㎡ (약 27.92평) (주택)

제시외 건물: 130.64㎡ (약 39.52평) (축사, 변소 등 포함)

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 현황 (건축물표제부 요약 기반)

건물 준공일: 1986년 8월 6일

주요 건물: 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 단독주택 (92.28㎡)

부속 건물 1: 세멘브럭조 판넬지붕 단층 창고 등 (공부상 축사, 40.71㎡)

부속 건물 2: 세멘브럭조 스라브지붕 단층 변소 (1.8㎡, 현황 멸실)

건축물 구조: 벽돌구조, 세멘벽돌

건축물 지붕: 콘크리트, 스라브

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 소재 “서원말마을” 내에 위치합니다.

주위는 농경지, 단독주택 및 공장 등이 소재하는 등 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 남측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

계획관리지역

성장관리계획구역

가축사육제한구역 (가축사육전부제한구역)

비행안전제6구역 (전술)

지적재조사사업지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2012년 4월 9일 접수된 탄동새마을금고의 근저당(을3)입니다.

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

최종적으로 2026년 4월 29일 탄동새마을금고의 임의경매 개시 결정(2025타경51814)으로 본 건이 경매에 나왔습니다.

총 등기부채권 금액은 117,200,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이미향

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013년 7월 10일

대항력: 없음

비고: 임차인 이미향은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 단독주택, 공장이 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업지구와는 거리가 있습니다.

주변에 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

인근 간선도로 접근성은 보통 수준으로, 대중교통 이용보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주거 환경: “서원말마을” 내에 위치한 단독주택으로, 비교적 조용한 주거 환경을 예상할 수 있습니다.

편의시설: 대규모 상업 시설보다는 인근 마을 또는 읍내의 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

목록2의 부속건물 중 축사(40.71㎡)는 공부상 용도 및 구조가 세멘브럭조 천막지붕(축사)이나, 현황은 세멘브럭조 판넬지붕(창고 등)으로 상이합니다.

목록2의 부속건물 중 변소(1.8㎡)는 현황 멸실된 상태입니다.

6.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 문제

임차인 이미향은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 제시외 건물

제시외 건물(축사, 변소)의 철거 또는 원상복구 관련 비용이 발생할 수 있습니다. (특히 멸실된 변소의 경우)

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 북이면 용계리에 소재하는 단독주택으로, 넓은 토지(463㎡) 위에 주택(92.28㎡)과 다수의 제시외 건물(130.64㎡)이 소재합니다.

1986년에 건축된 주택으로, 주위 환경은 농경지, 주택, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담은 없습니다.

다만, 축사로 공부된 부속건물이 창고 등으로 현황과 다르게 이용 중이며, 일부 부속건물이 멸실된 점, 가축사육제한구역 및 비행안전구역 등의 토지 이용 제한은 고려해야 할 사항입니다.

임차인 이미향은 대항력이 없으나, 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성 (관련 법규 확인 필요).

토지/건물 일괄 매각으로 인한 활용의 유연성.

권리관계가 모두 소멸되어 인수 부담이 없음.

주거용 단독주택으로서 안정적인 가치 유지 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 제공된 '주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보' JSON 분석이 필수적입니다. 해당 JSON 데이터가 제공되지 않아, 현재 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

따라서, 본 예상 입찰가는 추정치 이며, 반드시 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 재검토해야 합니다.

주변 시세 조사 필요 : 동일 지역 내 유사 면적 및 조건의 단독주택, 혹은 토지 거래 사례를 면밀히 조사하여 실거래가 및 현재 호가를 파악해야 합니다.

잠재적 리스크 고려 : 현황과 공부상 불일치, 멸실된 건물, 토지이용 제한, 임차인 명도 이슈 등을 감안하여 입찰가를 조정해야 합니다.

보수적 접근 : 초기에는 감정가(209,570,680원) 수준에서 시작하여, 경쟁 상황 및 현장 분위기를 보며 전략적으로 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.