나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50826 [1] 경기도 광주시 태전동 245-37 로하스빌 101동 지층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 '태전초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위로는 아파트 ,단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제 반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 운행빈도 등을 고려할때 대중교통사정 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층-4층건 다세대주택 중 지층 비102호로서, 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(후면'내부구조도'참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향 완경사지를 평지조성한 대체로 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도확인요(태전초교))<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시 설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법> 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 등은 미상임. 2) 조사일 현재 본건 로하스빌 101동 지층 비102호는 본건 토지 북동측 주차장을 기준으로는 1층에 소재하고 있음.(후면"사진"참고)

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 성남지원 2026타경50826 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 태전동 245-37 로하스빌 101동 지층비102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 189,000,000원

* 토지 면적: 99.16㎡ (약 30.0 평)

* 건물 면적: 73.72㎡ (약 22.3 평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용 승인일: 2011년 7월 15일

1.1. 입지조건

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1.1. 1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 소재하며, '태전초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량으로의 접근은 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통인 편으로 평가됩니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도 지역: 도시지역, 자연녹지지역 (성장관리구역 - 주거형)

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(태전초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

1.2. 권리분석

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* 경매 기본 정보: 본 건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리: 2023년 6월 20일자 중부산세무서장의 압류(갑10)가 말소기준권리로 확인됩니다. (등기부상 말소 예정)

* 인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권: 2024년 10월 25일 접수, 권리자 천효열, 임차보증금 200,000,000원. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 대항할 수 있습니다.

* 주의사항: 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 천효열 (개인정보 보호를 위해 성만 표시. 예: 천 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 13일

* 확정일자: 2022년 9월 8일

* 대항력: 있음. (전입일자가 말소기준권리보다 늦으나, 임차권 등기가 있어 인수 대상임)

* 기타: 임대 관계 등은 조사일 현재 미상이나, 등기부상 명확한 임차권이 존재합니다.

1.3. 상권분석

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* 건물 개요: 본 건은 2011년 7월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택 101동 중 지층 비102호입니다. 총 4층 건물에 지하 1층이 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 로하스빌 101동 (본건, 2011년식, 73.72㎡): 감정가 189,000,000원.

* 인근 로하스 104동 (2011년식, 56.25㎡)은 2026년 5월 192,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,129만원)

* 인근 매화낭 5동 (2017년식, 58.6㎡)은 2026년 5월 260,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,437만원/㎡, 평당 약 1,466만원)

* 인근 더힐 104동 (2015년식, 59.94㎡)은 2026년 5월 130,000,000원에 거래되었습니다. (시세와 다소 큰 격차를 보임)

* 시세 추정: 본 건의 면적(약 22.3평)과 유사한 연식의 '로하스 104동' 거래 사례를 바탕으로 추정 시, 평당 약 1,129만원으로 계산하면 약 251,760,000원 수준의 시세가 형성된 것으로 보입니다. 감정가 189,000,000원 대비 약 6천만원 이상 높게 추정됩니다.

1.4. 생활정보

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* 교육 시설: 태전초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 조성되어 있습니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방, 공동현관보안 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 2억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 취득 비용이 감정가를 훨씬 초과할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 대상의 경우 허가를 받아야 합니다. (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

* 주변 시설: 특별히 혐오 시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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본 경매 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 다세대주택으로, 시세 대비 감정가가 낮게 평가된 잠재력이 있는 물건입니다. 하지만 2억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이는 물건의 총 취득 비용을 크게 증가시키므로, 신중한 권리 분석과 자금 계획이 필수적입니다. 임차인의 배당 여부를 면밀히 확인하고, 인수되는 보증금을 감안하여 총 매수 비용을 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 저평가된 감정가: 시장 시세보다 감정가가 낮아, 인수 비용을 고려하더라도 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 가능성: 양호한 주거 입지와 편의시설 접근성을 바탕으로 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 임차인 조건 고려)

* 주거 지역의 안정성: 학교 및 주거 단지 인근으로 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 추정 시세는 약 251,760,000원입니다. 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 200,000,000원이므로, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 시세 범위 내로 맞추기 위해서는 입찰가가 매우 낮게 책정되어야 합니다.

총 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (배당받지 못하는 금액)

총 취득 비용 <= 시세 (약 251,760,000원)

따라서, 인수 보증금 200,000,000원을 고려하면, 매수인이 부담 가능한 최대 입찰가는 약 51,760,000원으로 계산됩니다.

이는 감정가 189,000,000원에 비해 현저히 낮은 금액으로, 유찰 가능성이 높거나 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

본 입찰가는 보수적으로 산정된 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계, 배당 상황 등을 더욱 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.