나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50824 [1] 경기도 광주시 양벌동 750 별헤는마을 119동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "세양 청마루 아파트" 동측 인근에 위치하며 인근으로 아 파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등 이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 다세대주택 중 4층 401호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 일부 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택(다락소재)으로 이용중임. (후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기 본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2026타경50824 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 광주시 양벌동 750 별헤는마을 119동 4층401호

신주소: 경기도 광주시 양촌길 213-43 (양벌동)

건물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

건축년도: 2015년 (준공 2016년)

건물 층수: 4층 중 4층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 85.60㎡ (약 25.9평)

건물 면적 (전용 면적): 72.84㎡ (약 22.0평)

토지 지분: 85.6㎡

건물 지분: 72.84㎡

건축물대장상 건물 연면적: 267.8㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 295,000,000원 (2억 9,500만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "세양 청마루 아파트" 동측 인근에 위치합니다.

인근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하며, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 압류 (광주시, 2025-03-13)

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2016-12-15)

* 소유권이전 (2018-03-30)

* 공유자전원지분전부이전 (2025-03-13)

* 주택임차권 (2024-01-12, 심홍기, 305,000,000원, 인수)

* 강제경매 (2026-04-27, 주택도시보증공사, 305,000,000원, 말소)

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 심 (성명: 심홍기)

보증금: 305,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2021-10-15

확정일자: 2021-10-07

대항력: 있음. (2021-10-15 전입으로 대항력 발생)

3.3. 권리 인수 여부

등기부상 을구 7번 주택임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인의 보증금 305,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

본건 경매 신청 채권자(주택도시보증공사)와 임차인의 보증금액(305,000,000원)이 일치하는 것으로 보아, 임차인의 보증금 회수를 위한 경매로 추정됩니다.

4. 상권분석

본건은 경기도 광주시 양벌동의 주거지역에 위치하며, 인근에 아파트, 단독, 다세대 주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 순수 주거 상권으로 보기에는 일부 상업/공업 시설이 혼재되어 있습니다.

본건은 다세대주택으로, 주거 목적의 상권으로 분석하는 것이 타당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

다만, 대형마트, 종합병원 등 대규모 편의시설에 대한 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

학교가 인근에 소재하여 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

정확한 통학 가능 거리 및 학교 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

임차인의 보증금 305,000,000원은 본건 감정가(295,000,000원) 및 주변 시세(약 300,000,000원)보다 높아, 보증금 전액을 인수하게 될 경우 상당한 금액적 부담이 발생합니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상의 제한 사항이 있습니다.

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.) - 본건이 다세대주택이므로, 매수 시 허가 필요 여부 확인이 요구됩니다.

주변에 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 점은 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 주변 시세 비교

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 라움빌리지(303동) (2020년 건축, 72.93㎡)는 2026년 5월 8일 300,000,000원에 매매되었습니다. 본건 전용 면적(72.84㎡)과 유사합니다.

* 중앙리버타운101동 (2010년 건축, 64.68㎡)는 2026년 5월 6일 155,000,000원에 매매되었습니다.

* 대우네오빌104동 (2013년 건축, 53.55㎡)는 2026년 5월 7일 152,000,000원에 매매되었습니다.

7.2. 면적별 시세

본건 전용 면적 72.84㎡ (약 22.0평) 기준, 유사 면적의 '라움빌리지' 매매 사례(300,000,000원)를 볼 때, 본건의 순수 부동산 가치는 3억원 내외로 추정됩니다.

본건의 건축년도(2015년)는 유사 사례 중 최신 축에 속합니다.

7.3. 예상 입찰가 산정

감정가: 295,000,000원

인수 보증금 (예상): 305,000,000원

추정 시세: 약 300,000,000원

본 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 305,000,000원 인수 가능성입니다. 이 금액은 현재 감정가보다 높으며, 주변 시세와도 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못한다면, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 임차인의 보증금 인수 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 임차인이 배당받지 못할 경우를 대비하여 최소한 인수 보증금 수준인 305,000,000원 이상으로 고려하는 것이 안전합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 양벌동에 소재한 다세대주택으로, 건축된 지 약 10년 되어 건물의 상태는 양호한 편으로 판단됩니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 학교와 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(305,000,000원)이 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이 금액이 감정가 및 주변 시세를 초과하므로, 낙찰 후 인수 시 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

경매 신청 채권액과 임차인 보증금이 일치하므로, 임차인의 보증금 회수를 위한 경매로 추정되며, 배당 시 임차인이 전액을 변제받지 못할 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액(305,000,000원)을 명확히 인지하고, 배당표를 통해 실제 인수 금액을 예측해야 합니다.

* 임차인이 배당에서 보증금의 상당 부분을 회수할 수 있다면, 본건은 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 건축 연도 대비 양호한 건물 상태와 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 장점입니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지)을 고려하여, 매수인의 계약 시 허가 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수될 가능성이 높은 임차인 보증금 305,000,000원을 기준으로 산정합니다.

따라서, 예상 입찰가는 305,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.