나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31007 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 9층921호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대로변에 위치하여 상업용부동산과 주거용부동산이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 평스라브지붕 14층 건물 내 제9층 제921호로서 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전 시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필일단의 가장형의 공동주택, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 대로, 동측으로 소로, 북측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 기호3 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 기호4 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 기호5,6,7 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경31007 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 9층921호 (신주소: 경기도 부천시 원미구 부일로 429, 9층 921호)

용도: 아파트 (집합건축물대장상 공동주택, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 복합 용도)

건물구조: 철골철근콘크리트구조, 평스라브지붕 14층 건물 중 9층

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적

토지면적: 3.63㎡ (약 1.10평)

토지지분: 3.63㎡ (약 1.10평)

건물면적 (전용면적): 15.74㎡ (약 4.76평)

분양면적 정보는 제공되지 않았으며, 해당 건물의 전체 연면적은 23,768.726㎡ (약 7,192.8평)임.

1.3. 감정가 및 채권총액

감정가: 102,000,000원

등기부채권 총액: 90,000,000원 (주택임차권)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

"부천대학교" 남측 인근 대로변에 위치하며, 상업용 및 주거용 부동산이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

남측으로 대로, 동측으로 소로, 북측으로 세로의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 경매종류 및 채권자

부동산강제경매이며, 채권자는 이OO임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-20

확정일자: 2021-12-16

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 감액분 20,000,000원

* 임차인 이 는 대항력있는 임차인으로, 주택임차권이 등기되어 있으며 권리금액은 90,000,000원임.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 이현지(이 )가 신청한 강제경매개시결정 (접수일자 2026-04-29)

인수되는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 (권리자: 이현지, 권리금액: 90,000,000원, 등기접수일자: 2026-01-20). 해당 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요함.

3.4. 기타 등기사항

소유권이전 (접수일자 2022-02-17)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

상업지역으로 지정되어 있으며, 주변에 부천대학교가 있어 학생 및 관련 상업 시설 유동인구가 예상됨. 대로변에 위치하여 상업 및 주거 기능이 혼재되어 있음.

4.2. 잠재력

일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있어 향후 상권 발달 및 부동산 가치 상승 잠재력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건까지 차량 출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 위치하고 있음.

5.2. 주변 환경

현재까지 파악된 정보 및 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

선순위이며 대항력있는 임차인의 보증금 90,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 위험이 있음.

6.2. 기타 규제

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 토지 거래에 제한이 있을 수 있음 (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 핵심 상업지역에 위치하며 교통 및 입지 조건이 우수하나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인임. 해당 임차권의 배당 처리 여부를 면밀히 확인하여 인수 금액을 산정해야 함.

8. 투자 포인트

* 부천시 상업지역 내 입지로 인한 시세 차익 기대 가능.

* 역세권은 아니나 대로변 위치로 접근성 양호.

* 복합 용도 건물 내 아파트이므로 다양한 임대 수익 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

인수 예상 보증금 (을3 임차권): 90,000,000원

예상 입찰가는 위에서 명시된 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산해야 하나, 해당 물건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 이는 경매 절차상 해당 보증금이 배당으로 모두 변제될 가능성이 있음을 시사함. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 배당 결과에 따라 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성을 완전히 배제할 수 없음. 따라서, 해당 물건의 실제 가치와 잠재적 인수 보증금의 변동 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장함.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준인 약 71,400,000원 ~ 81,600,000원 사이에서 입찰가를 고려하되, 반드시 임차권 배당 현황을 최종 확인하여 인수 금액을 확정 후 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.