나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61159 [1] 경기도 파주시 야당동 240-17 펠리체 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서 외 벽 : 적벽돌 및 드라이비트 마감 등 내 벽 : - 바 닥 : - 창 호 : 알루미늄 샷시 창호 마감 등

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임(내부구조도 참조).

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강시설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6-7m의 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 240-17 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

공부상 미등재된 다락방이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

2026.6.12. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1. 사건 번호

고양지원 2026타경61159 (1)

1.1. 2. 경매 구분

부동산강제경매

1.1. 3. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 4. 감정가

262,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

1.2. 1. 주소

경기도 파주시 야당동 240-17 펠리체 에이동 4층402호

1.2. 2. 용도

다세대주택

1.2. 3. 건물명

펠리체 A동

1.2. 4. 층/호

4층 402호

1.2. 5. 구조

철근콘크리트구조 경사지붕

1.2. 6. 건축 연도

2016년 (건축물대장 사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

1.3. 1. 토지 면적

56. 71㎡ (약 17.16평)

1.3. 2. 건물 면적 (전용 면적)

47. 51㎡ (약 14.37평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역 지구: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 대상, 2024-08-26 ~ 2026-08-25)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 9월 12일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑15)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 김어진 씨로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-11

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 김 (김어진)

* 보증금: 298,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-24, 확정일자: 2021-12-09, 배당신고일자: 2023-11-23

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 임차보증금 잔존액에 대한 청구권을 포기합니다. 주택임차권(을8)은 말소될 예정입니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-30

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

3.4. 등기부 현황

* 집합건물 등기부채권 총액: 309,541,035원

* 주요 권리 내역:

* 주택도시보증공사 가압류 (2024-09-12, 10,000,000원) - 말소기준권리

* 주택도시보증공사 강제경매 (2026-04-29, 298,000,000원) - 본건 경매 개시 결정

* 기타 압류, 가압류 다수 존재하나 모두 말소 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 야당동 일대는 야당역을 중심으로 한 역세권으로, 주거지대와 더불어 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 이는 지역 주민들의 편의성을 높여주며, 상권의 안정적인 수요를 형성합니다.

4.2. 시장 동향

최근 인근 지역의 다세대주택 실거래 사례를 볼 때, 본건과 유사한 규모의 주택은 약 2억원 초반에서 중반대의 시세를 형성하고 있습니다. (주변 시세 참조)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 야당역(경의중앙선)이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.

* 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 공원이나 대형 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 주거지대임을 감안할 때 생활 인프라는 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

* 본건 소재지가 상대보호구역 내에 있어, 학교 인근 지역임을 유추할 수 있습니다.

* 구체적인 학교 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 녹지/휴식공간

* 주변 녹지 및 휴식 공간에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 공부상 미등재된 다락방이 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 향후 건물 이용 또는 재건축 시 건축물대장과의 차이로 인한 행정적 문제가 발생할 수 있으나, 현재 대항력 있는 권리가 없어 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 김어진 씨의 경우, 대항력이 없으며 HUG로부터 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 받아 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 관련 서류의 명확성을 재확인할 필요는 있습니다.

6.2. 시장 리스크

* 제공된 최근 매매 사례 중 본건과 동일한 '펠리체' 단지의 거래 정보는 없으나, 유사 시점의 인근 '태종에비뉴' 다세대 주택(65.1㎡)이 2억 8,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 환산 시 본 건(47.51㎡)의 시세는 약 2억 800만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(2억 6,200만원)보다 낮은 수치로, 입찰 시 가격 경쟁에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등)에 해당하는 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다. 단, 경매를 통한 취득 시에는 허가 면제 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 야당동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인과의 HUG 확약서로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 다만, 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있어 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 공부상 미등재된 다락방 존재는 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금이 없어 명확하고 낮은 초기 투자 부담.

* 야당역 역세권 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 말소기준권리 설정으로 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 262,000,000원이나, 최근 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때 실거래가는 약 208,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가보다 약 20% 가량 낮은 수치입니다.

인수되는 권리 부담이 없고, 권리관계가 명확하다는 점을 감안하되, 시장 상황과 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 230,000,000원 수준으로 제안합니다.

더 낮은 가격으로도 입찰 가능하나, 경쟁 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.