나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61156 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 587-14 호반캐슬 108동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택 등이 밀집하여 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 대체로 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(아스팔트싱글 경사지붕)지붕 4층 건물 내 3층 301호로서, 외 벽 : 벽돌 및 스타코 미장 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택(방3실, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 7. 9.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세정보는 아래와 같습니다.

사건번호

고양지원 2026타경61156 (1)

소재지

경기도 고양시 덕양구 내유동 587-14 호반캐슬 108동 3층301호

(신주소: 경기도 고양시 덕양구 통일로1214번길 14-8)

용도

공동주택 (다세대주택)

감정가

191,000,000원

토지면적

65. 54㎡ (약 19.83평)

건물면적

55. 76㎡ (약 16.87평)

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

매각대상

토지/건물 일괄매각

건축년도

2016년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택 등이 밀집한 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트(아스팔트싱글 경사지붕) 4층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 벽돌 및 스타코 미장, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 시공되었습니다.

* 토지 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각 대상 권리

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 말소기준권리

을3 근저당권(이남규, 52,000,000원, 2021-09-17 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-05-28

* 대항력: 없음

* 주요 권리 관계

을4 주택임차권(김을래, 189,000,000원, 2021-05-21 접수)은 대항력이 없습니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 신청채권자(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 신청채권자는 임차권자가 보증금을 전부 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

* 매각 후 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각 후 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

* 주거 밀집 지역

본건이 위치한 지역은 다세대주택 및 연립주택이 밀집해 있어 전형적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 생활 편의시설 접근성

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 통한 주요 간선도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 시세 분석

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 건물의 신축연도, 면적, 상태 등에 따라 시세 편차가 나타납니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 약 45.19㎡ ~ 45.675㎡ 면적의 다세대주택이 45백만원에서 125백만원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 326만원에서 914만원 수준입니다. 본건(55.76㎡)의 감정가(191,000,000원)는 평당 약 1132만원으로, 유사 면적의 거래가 대비 다소 높은 감정가를 형성하고 있으나, 건물 신축연도(2016년)를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

'내유초등학교'가 인근에 위치하고 있으며, 주거 지역 내 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 상태 및 설비

본건은 철근콘크리트구조로, 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있어 거주에 필요한 제반 시설은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한

본건은 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 제한보호구역 및 과밀억제권역 지정은 개발 및 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* HUG 관련 사항

신청채권자가 임차권자의 채권 양수인으로서 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 그러나 본건 경매 절차에서는 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 기타 정보

임대관계는 미상으로, 실제 점유 및 사용 현황은 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 요건을 갖추고 있습니다. 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자이자 임차권자의 채권 양수인으로서 보증금 반환 청구 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 잠재적 리스크를 크게 줄여주는 요소입니다. 다만, 지역적인 토지이용계획상 제한사항들이 존재하므로, 이에 대한 추가적인 확인과 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 리스크 감소

HUG의 확약서 제출로 임차보증금 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신축 건물

2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 실거주 및 투자

주거지로서의 기본적인 입지 조건과 상대적으로 높은 감정가를 고려할 때, 실거주 또는 시세 차익을 목표로 하는 투자 모두 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 191,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 거래 사례에서는 평당 약 300만원대부터 900만원대까지 분포하고 있으나, 본건은 신축 연도(2016년) 및 감정가격을 고려했을 때 평당 약 1132만원 수준으로 책정되었습니다. HUG의 보증금 인수 관련 리스크가 제거된 점을 감안하면, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 191,000,000원 (감정가 수준)

본 입찰가는 감정가격을 기준으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.