나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70911 [1] 경기도 포천시 군내면 하성북리 659-9 제나동 제2층 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 하성북리 소재 "포천일고등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 연립주택 및 다새대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근 콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물내 제나동 제2층 제204호로서 (사용승인일은 미고시) 외 벽 : 적벽돌붙임 및 페인트 마감 등 창 호 : 알미늄 섀시창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 차량의 진출입이 가능한 제반도로시설 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

하성북리 659-9 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(포천일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2026타경70911 (1) 사건에 대한 물건 상세 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 소재지 및 기본사항

* 소재지: 경기도 포천시 군내면 하성북리 659-9 제나동 제2층

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 나동 제2층

* 용도: 연립주택

* 전용 면적: 61.02㎡ (약 18.46평)

* 감정가: 73,000,000원

* 토지 면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 포천시 군내면 하성북리 소재 "포천일고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진출입이 가능한 도로 시설이 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(포천일고등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 4월 28일 접수된 김 의 강제경매개시결정 (2026타경70911) 입니다.

* 선순위 권리: 본 건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 16일

* 확정일자: 2021년 12월 16일

* 대항력: 있음

* 권리 분석 요약:

* 을7: 김 의 주택임차권 (2026년 5월 13일 등기, 40,000,000원)은 말소되지 않고 인수 대상입니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 40,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

* 갑5: 김 의 강제경매개시결정 (2026년 4월 28일 등기, 40,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 40,000,000원 (김 의 강제경매 신청 금액 기준)

1.4. 상권분석

* 해당 물건은 포천일고등학교 인근의 연립 및 다세대 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있어, 상업적 기능보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역으로 분석됩니다.

* 활발한 상권보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설이 갖추어진 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교육시설: 포천일고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 기타: 연립주택 단지로서 기본적인 주거 생활이 가능하나, 대형 상업 시설이나 편의 시설까지의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 에게 지급되어야 할 40,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 총 취득 비용을 상승시키는 요인이 됩니다.

* 건축 연도: 본 건물이 1985년에 건축된 것으로 파악되어 비교적 노후된 건물에 해당합니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 계획: 토지 이용 계획상 여러 제한 사항(가축사육제한, 성장관리권역 등)이 존재하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 군내면에 위치한 연립주택으로, 감정가는 73,000,000원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 건물이 1985년에 건축되어 노후화되었으며, 토지 이용에 관한 제한 사항도 다수 존재합니다. 주위 환경은 주거 지역과 농경지가 혼재된 보통 수준의 입지입니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정가 대비 현저히 낮은 거래 사례: 동일 주소지(659-9번지)의 1985년식, 61.02㎡ 면적의 1층 주택이 2026년 7월 3일에 56,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가 73,000,000원보다 상당히 낮은 시세 수준을 나타냅니다.

* 인수 보증금 고려 시 낮은 예상 입찰가: 40,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 낙찰가에 보증금을 합산한 총 취득 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 30,000,000원으로 제안합니다.

이는 다음과 같은 분석을 기반으로 합니다.

* 동일 건물(659-9, 1985년식, 61.02㎡)의 1층이 56,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 2층이라는 점을 감안하더라도 전체 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 이를 크게 상회하는 것은 신중해야 합니다.

* 제안된 입찰가 30,000,000원을 기준으로 할 때, 총 취득 비용은 30,000,000원 (입찰가) + 40,000,000원 (인수 보증금) = 70,000,000원이 됩니다.

* 이는 1층 거래 사례인 56,000,000원보다 높지만, 2층의 선호도와 감정가를 감안한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 실제 시장 가치는 더 낮을 수 있으며, 특히 보증금 인수 부담이 크므로 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

주의사항: 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰 시 총 취득 비용을 명확히 계산하여야 합니다. 또한, 건물의 노후화 및 토지 이용 제한 사항도 투자 결정 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.