나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50496 [1] 서울특별시 마포구 서교동 377-14 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 서교동 소재, 지하철 2,6호선 "합정역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철 2,6호선 "합정역" 및 노선버스정류장이 소재하는 바, 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

알씨조 평슬래브지붕 4층 건내 4층 401호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기위 몰탈위 페인트마감등. 창 호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택 1개동의 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다 세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50496 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 서교동 377-14 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 448,000,000원

토지면적: 30.67㎡ (약 9.3평)

건물면적: 54.39㎡ (약 16.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 미래케이제사차유동화전문 (미OOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 마포구 서교동 377-14, 지하철 2,6호선 '합정역' 북측 인근

주위환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 본건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 지하철 2,6호선 '합정역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난함.

도로: 북측으로 폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

소유권: 박기현 (1997년), 박현미 (2001년)

말소기준권리: 페퍼저축은행 근저당 (2022.04.15, 110,500,000원)

주요 권리 내역:

* 페퍼저축은행 근저당 (2022.04.15, 292,500,000원)

* 권창식 근저당 (2025.04.30, 200,000,000원)

* 경기신용보증재단 가압류 (2025.05.29, 26,400,000원)

* 서민금융진흥원 가압류 (2025.06.17, 11,460,681원)

* 경기신용보증재단 19번근저당권가처분 (2025.10.29)

* 의정부지방검찰청고양지청검사 압류 (2026.01.02)

* 미래케이제사차유동화전문 임의경매개시결정 (2026.04.29, 290,319,015원)

* 국민건강보험공단 압류 (2026.05.15)

* 주식회사디케이마린 가압류 (2026.06.26, 8,154,519원)

총 등기부채권액: 649,015,200원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,750,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-11-13

* 배당신고일자: 2026-06-09

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 마포구 서교동 합정역 인근에 위치하여, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 합정역 역세권의 이점을 바탕으로 다양한 근린생활시설 이용이 가능하며, 주변 상업 시설과의 연계성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2,6호선 합정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 합정역을 중심으로 형성된 상업 지구를 통해 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건: 채권 양도 및 관리에 따른 복잡성이 존재하며, 추가적인 확인이 필요합니다.

다수의 권리 관계: 본건 경매 개시 채권자 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하였으나, 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없으므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서 원만한 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다.

건축 연도: 1996년 준공된 건물로, 약 30년의 연식이 있습니다.

토지거래허가구역: 본건 소재지는 외국인 등 특정 대상에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

주변 환경: 현재까지 파악된 정보상 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 서교동 합정역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 복잡한 권리 관계가 정리되는 경매 물건으로, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 리스크가 제한적입니다. 다만, 유동화물건이라는 특성과 건물의 연식을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어난 마포구 서교동, 합정역 역세권에 위치합니다.

실거주 및 투자 가치: 다세대주택으로서 실거주 또는 임대 수익 목적 투자에 적합합니다.

경매 메리트: 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 448,000,000원

최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준):

* 23.02㎡ (약 7평) 건물: 278,000,000원 (약 3,970만원/평)

* 73.51㎡ (약 22평) 건물: 610,000,000원 (약 2,770만원/평)

* 18.99㎡ (약 6평) 건물: 175,000,000원 (약 2,920만원/평)

본건 건물 면적은 54.39㎡ (약 16.5평)이며, 감정가는 448,000,000원(약 2,715만원/평)입니다.

최근 거래 사례에서 단위 면적당 시세 편차가 나타나지만, 본건의 감정가는 22평형 거래 사례(약 2,770만원/평)와 유사한 수준입니다. 1996년 준공된 건물의 연식, 유동화물건의 특성, 명도 절차 필요성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 하향된 가격으로 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가 범위: 430,000,000원 ~ 460,000,000원

(본건 감정가 448,000,000원을 기준으로, 경쟁 입찰 현황에 따라 유동적으로 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.