나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4853 [1] 서울특별시 양천구 목동 961 목동현대 하이페리온2 제201동 제14층 제1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '서울서정초등학교' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 오피스텔, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 ? 목동역, 오목교역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 37층 건물 내 제201동 제14층 제1403호로서, [사용승인일: 2006.11.30] - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 시스템 창호 마감임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있음. (후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, "주상용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 35~40M, 동측 및 서측으로 폭 약 20~25M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2): 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합), 일단의주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건소재지

서울특별시 양천구 목동 961 목동현대 하이페리온2 제201동 제14층 제1403호

1.2. 물건종별

아파트

1.3. 감정평가액

3,580,000,000원

1.4. 면적

* 토지면적: 29.51㎡ (약 8.93평)

* 토지지분: 29.505㎡ (약 8.93평)

* 건물면적: 155.59㎡ (약 47.07평)

* 건물지분: 155.586㎡ (약 47.07평)

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

목포수산업협동조합

1.8. 특이사항

대항력있는 임차인 존재

1.9. 주의사항

해당 사항 없음

1.10. 특수물건정보

대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '서울서정초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 오피스텔, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 목동역, 오목교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 37층 건물 내 제201동 제14층 제1403호이며, 사용승인일은 2006년 11월 30일임. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 시스템 창호 마감임.

2.4. 이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있음.

2.5. 설비내역

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

2.6. 토지형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, "주상용" 건부지로 이용 중임.

2.7. 인접도로상태

북측으로 폭 약 35~40M, 동측 및 서측으로 폭 약 20~25M 내외의 포장도로와 접함.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 광로3류(폭 40m~50m), 대로3류(폭 25m~30m), 도로 접합

* 일단지주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(확인 필요)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

* 건축선

2.9. 공부와의 차이

없음.

2.10. 기타참고사항

대상물건 임대관계는 미상임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 1,630,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-26

* 확정일자: 2023-08-17

* 배당신고일자: 2026-05-28

* 대항력: 있음

* 비고:

3.2. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 웰컴저축은행 근저당 (을7)

* 말소예정 권리: 을7 근저당 이하 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됨.

* 인수되는 권리: 없음 (단, 대항력있는 임차인의 보증금 관련 인수 여부는 별도 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 물건 명세서상)

3.3. 집합건물 등기부요약

* 등기부채권 총액: 2,568,778,859원

* 주요 권리사항:

* 소유권이전 등 다수 (갑3~갑6)

* 근저당권 (을7, 말소기준권리)

* 가압류 (갑7, 갑8, 갑10, 갑11, 모두 말소)

* 임의경매 (갑9, 말소)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 정보

* 2026년 5월 21일: 155.586㎡ (22층) - 3,480,000,000원

* 2026년 5월 22일: 119.369㎡ (14층) - 3,100,000,000원

* 2026년 5월 23일: 136.081㎡ (17층) - 2,950,000,000원

4.2. 최근 전월세 정보

* 2026년 6월 5일: 155.586㎡ 보증금 194,250,000원

* 2026년 6월 16일: 155.586㎡ 보증금 200,000,000원

* 2026년 6월 3일: 136.082㎡ 보증금 135,000,000원, 월세 200,000원

4.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 목동 현대 하이페리온2차

* 주소: 서울특별시 양천구 목동 961 (오목로 300)

* 사용승인일: 2006.11.30

* 세대수: 576세대 (아파트 기준)

* 동수: 4개동 (아파트 기준)

* 최고층: 40층

* 총면적: 97,106.77㎡

* 주차대수: 1,897대 (아파트 기준)

5. 생활정보

5.1. 주변 학군

* 서울목동초등학교 (240m)

* 서울서정초등학교 (278m)

* 서울목운초등학교 (403m)

5.2. 편의시설

* 현대백화점 목동점, 이마트, 행복한백화점, 홈플러스 등 쇼핑시설 인접

* 양천우체국, 목동야구장 등 편의시설 위치

* SBS, CBS, KT목동타워 등 위치

5.3. 주변 환경

* 안양천 산책로 이용 용이

* 파리공원, 오목공원, 양천공원 조성

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

* 김 임차인은 1,630,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다.

* 물건명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력있는 임차인의 존재는 향후 명도 과정에서 잠재적인 변수가 될 수 있습니다. 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.3. 혐오시설 존재 여부

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '목동 행복주택' 건설 논란 당시 쓰레기 집하장 등이 혐오시설로 언급된 사례가 있었으나, 본 물건과는 직접적인 관련은 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 목동의 주요 입지에 위치한 고층 주상복합 아파트로, 탁월한 교통, 학군, 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 29.5억 원에서 34.8억 원 사이의 시세를 형성하고 있으며, 감정가는 35.8억 원으로 현재 시세 대비 소폭 높은 수준입니다.

가장 큰 특징은 16.3억 원의 보증금을 가진 대항력있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 물건 명세서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않을 것으로 예상되지만, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 반드시 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 명도 이슈는 충분한 검토와 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 목동 학군 및 생활 인프라의 중심지에 위치.

* 우수한 교통망: 지하철 5호선 목동역, 오목교역 인접, 차량 접근성 우수.

* 대단지 브랜드 아파트: 목동 현대 하이페리온2차의 브랜드 가치 및 관리 상태 양호.

* 넓은 면적: 전용면적 155.59㎡ (약 47.07평)으로 중대형 평형.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,580,000,000원이며, 최근 유사 면적 및 층수의 매매가는 29.5억 원에서 34.8억 원 수준입니다.

대항력있는 임차인의 보증금 1,630,000,000원이 인수되지 않는다고 가정하고, 최근 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 3,200,000,000원에서 3,400,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차인과의 명도 협상 결과 및 실제 경매 시장의 경쟁 상황에 따라 입찰가는 유동적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.