나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4905 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제5층 제522호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울미래초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철1ㆍ2호선인 "신도림역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 업무시설(오피스텔401실), 도시형생활주택(원룸형130세대) 및 제1.2종근린생활시설 건물 내 제5층 제522호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔401실), 도시형생활주택(원룸형130세대) 및 제1.2종근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 공원로8길 및 공원로6길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4905 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제5층 제522호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 112,000,000원

* 토지면적: 2.49㎡ (약 0.75평)

* 건물면적: 15.58㎡ (약 4.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울미래초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 노선버스정류장 및 지하철 1·2호선 "신도림역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (권리자: 지완, 접수일자: 2023-03-02)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들(을3 근저당권, 갑6 가압류, 갑7 압류, 갑8 가압류, 갑9 압류, 갑10 강제경매)은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리 및 임차인 현황:

* 본 건은 권리관계가 복잡하므로 면밀한 분석이 필요합니다.

* 등기부상 을4 주택임차권(권리자: 한국토지주택공사, 125,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 그러나 임차인 현황 목록에서는 한국토지주택공사의 대항력이 '없음'으로 표기되어 있습니다.

* 반면, 서울보증보험주식회사(SGI)는 보증금 125,000,000원, 전입일자 2023-01-30, 확정일자 2022-12-12로 '대항력 있음'으로 표기되어 있습니다.

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 'SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인'으로 기재되어 있어, 서울보증보험주식회사(SGI)가 대항력 있는 임차인일 가능성이 높습니다.

* '주의사항'에 신청채권자(서울보증보험)가 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보도 있으나, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인의 보증금 정보와 상충되는 부분이 있어 주의가 요구됩니다.

* 결론적으로, 서울보증보험주식회사(SGI)와 관련된 임차권은 대항력이 있어 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으나, SGI의 조건부 매각으로 인해 실질적인 보증금 인수 의무가 없을 수도 있습니다. 권리관계는 반드시 법률 전문가를 통해 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울미래초등학교 인근의 주거지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 상가 등이 혼재하여 상업 기능도 일부 갖추고 있습니다.

* 신도림역이 인근에 있어 유동인구가 많고, 배후 수요 또한 확보 가능한 지역입니다.

* 도시형생활주택으로 이용 중이며, 소형 주거 공간에 대한 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울미래초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 1·2호선 신도림역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 임차인 현황과 등기부등본상의 권리(특히 한국토지주택공사 임차권) 및 SGI 관련 정보 간에 상충되는 부분이 있어, 인수해야 할 보증금 액수나 대항력 유무에 대한 불확실성이 존재합니다.

* SGI의 조건부 매각: 신청채권자인 서울보증보험(SGI)이 제시한 보증금 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 실제로 매각 완료 시까지 명확히 이행될 수 있는지 여부가 중요합니다. 이 조건이 불이행될 경우 매수인에게 부담이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지(서울특별시 구로구)는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). 현재 날짜(2026-10-17) 기준으로 잔금 납부 시점에 따라 토지거래허가를 받아야 할 수 있으며, 관련 절차를 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통해 추가적인 환경 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 도시형생활주택으로, 신도림역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 수요층을 공략하기에 적합하며, 감정가는 112,000,000원입니다.

* 가장 큰 특징은 신청 채권자인 서울보증보험(SGI)이 제시한 조건부 매각 절차와 복잡한 임차인 권리관계입니다. SGI가 제시한 보증금 포기 및 임차권 말소 조건이 명확히 이행된다면 매수인에게는 유리하게 작용할 수 있습니다.

* 그러나 이러한 복잡성으로 인해 잠재적인 리스크가 상존하므로, 반드시 사전에 철저한 권리 분석과 현장 조사를 수행하고 법률 전문가의 자문을 받는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 1·2호선 신도림역과의 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 15.58㎡ (약 4.71평)의 전용면적으로 1인 가구 실수요자 또는 임대 사업자에게 매력적일 수 있습니다.

* SGI의 조건부 매각: 신청 채권자가 복잡한 임차권 문제를 해결해주는 조건으로 매각을 진행하므로, 권리 관계의 명확화 및 안전한 인수에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

* 미래 가치: 구로 지역의 개발 잠재력 및 신도림역 일대의 상업/교통 중심지로서의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 112,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건(비즈트위트 레인보우 내 도시형생활주택)과 건물 유형 및 면적(본건 15.58㎡, 제공된 다세대 21.75㎡~41.22㎡)이 달라 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

* 본 건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 신청 채권자인 서울보증보험(SGI)이 매각 조건으로 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 서울보증보험주식회사의 보증금 125,000,000원은 매수인이 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

* 이러한 조건이 명확히 이행된다는 가정 하에, 입찰가는 주로 감정가와 시장 가치를 중심으로 산정됩니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 감정가 112,000,000원을 기준으로, 복잡한 권리 관계 해소 및 SGI 조건의 확실성 등을 고려하여 산정할 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 135,000,000원

* 이 범위는 SGI의 조건부 매각이 원활히 진행되어 인수되는 보증금이 실질적으로 없다고 가정했을 때의 가격이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 정확한 권리 분석, 주변 유사 물건의 최근 거래가, 그리고 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.