나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4916 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-35 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교"북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재함.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 30미터, 4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 연와조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건으로서 (사용승인일 : 1995-06-12) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등 구비됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ 소재함. 후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 건물 1층 소매점 부분은 건축물대징 상 114.06㎡이나, 현황 및 등기사항전부증명서 상 54.28㎡ 기준하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1. 1.

물건 기본정보

1.1. 1.

기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4916 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-35

용도: 근린주택

감정가: 2,693,486,000원

토지면적: 197.60㎡ (약 59.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 576.36㎡ (약 174.35평)

건물 제시외면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOO

1.1. 2.

건물 개요

건물명: 제이엘빌딩

구조: 철근콘크리트조 및 연와조 평스라브지붕 지하1층/지상4층

사용승인일: 1995년 06월 12일

주요 용도: 제2종근린생활시설, 근린생활시설 및 주택

1. 2.

입지조건

1.2. 1.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역임.

1.2. 2.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 3.

인접 도로상태

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 30미터, 4미터 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호함.

1.2. 4.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31), 건축선 지정 구역 등에 해당함.

1. 3.

권리분석

1.3. 1.

등기부현황 (토지 및 건물)

* 말소기준권리: 2023년 04월 10일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권 (채권액 1,800,000,000원)

* 말소기준권리 이하 모든 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 다만, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않음.

1.3. 2.

임차인 현황

* 임차인: ㈜정욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2020-07-01

* 대항력: 있음

* 비고: 금액 미상이지만 대항력 있음으로 주의 요망

* 임차인: 김

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-08

* 확정일자: 2019-02-12

* 배당신고일자: 2026-05-29

* 대항력: 있음

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2023-03-09

* 대항력: 있음

* 임차인: 배

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-02-06

* 대항력: 있음

* 비고: 금액 미상이지만 대항력 있음으로 주의 요망

* 임차인: 우

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자: 2014-08-22

* 확정일자: 2026-07-02

* 배당신고일자: 2026-07-07

* 대항력: 있음

* 임차인: 장 (강서침례교회)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

1.3. 3.

인수되는 권리 및 임차보증금

* 본건은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재함.

* 대항력 있는 임차인들의 총 보증금 합계액은 195,000,000원 (김강복 180,000,000원 + 김봉준 5,000,000원 + 우봉학 10,000,000원)임.

* 제시된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상이하여 추가 확인 필요. (주의: 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수할 수 있음)

1. 4.

상권분석

1.4. 1.

주변 부동산 매매 및 임대 시세

* 최근 인근 지역(화곡동)의 다세대주택 매매 사례를 보면, 2026년 7월에 거래된 19.98㎡ 면적의 주택이 216,000,000원 (약 10,810,810원/㎡), 37.44㎡ 면적이 150,000,000원 (약 4,006,410원/㎡), 37.56㎡ 면적이 160,000,000원 (약 4,259,850원/㎡)에 거래됨.

* 본건은 근린주택으로, 연면적 576.36㎡에 토지 197.60㎡를 보유하고 있으며, 감정가는 2,693,486,000원으로, 비교 대상 다세대주택의 거래 사례와 직접적인 비교는 어려움.

* 다만, 동일 지역 내 유사 면적의 건물 거래가를 참고할 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

1.4. 2.

주변 혐오시설 조사

* 지도 서비스 및 주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1. 5.

생활정보

1.5. 1.

주거 환경

* 본건은 주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 곳임.

* 지하철 5호선 화곡역이 인접하여 서울 시내 접근성이 우수함.

* 화원중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있으나, 주거 용도 외 상업 시설도 혼재함.

1. 6.

잠재적 리스크

1.6. 1.

대항력 있는 임차인 존재

* 보증금이 미상이거나, 다액의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있음. (보증금 합계 195,000,000원, 단 '인수 보증금 합계 0원' 정보 상이하여 추가 확인 필수)

* 임차인 현황 및 배당 여부를 면밀히 분석하여 인수 금액을 정확히 파악해야 함.

1.6. 2.

건축물대장과의 차이

* 건물 1층 소매점 부분의 면적이 건축물대장상 114.06㎡이나, 현황 및 등기사항전부증명서상 54.28㎡로 차이가 있어 실사 확인 및 명확한 기준 확인이 필요함.

1.6. 3.

건물 노후화

* 1995년 사용승인된 건물로, 약 30년 정도 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 4.

토지이용계획 및 제한상태

* 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제가 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

1. 7.

종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 근린주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 양호함. 주위 환경은 주택, 상가, 업무시설 등이 혼재되어 있어 다양한 활동이 가능한 지역임. 감정가는 26억 9천여만원 수준이며, 토지 197.60㎡, 건물 576.36㎡의 연면적을 가지고 있음.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 이들의 보증금 중 인수될 수 있는 금액은 상당할 것으로 예상됨. 특히, 보증금이 미상이거나 고액인 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 철저한 확인이 필요함. 건물은 1995년 준공되어 노후화가 진행되었으며, 건축물대장과의 면적 차이, 다양한 토지이용 제한 등도 고려해야 할 사항임.

1. 8.

투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설 및 주택으로 이용 중으로, 상가 운영 또는 임대 수익 창출이 가능함.

* 인근 개발 잠재력: 화곡동 일대 재개발 및 도시 정비 사업 진행 시 수혜 가능성 있음.

* 넓은 면적: 토지 197.60㎡, 건물 576.36㎡로 사업성이 높은 규모임.

1. 9.

예상 입찰가

* 본건의 감정가는 2,693,486,000원임.

* 권리분석상 대항력 있는 임차인들의 총 보증금은 195,000,000원이며, 이 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 함. (단, '인수 보증금 합계 0원' 정보와 상이하므로, 반드시 현장 조사 및 권리 분석 전문가와 상담하여 인수 금액을 확정해야 함.)

* 본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 감정가 대비 할인율을 적용하여 산출하되, 임차인 인수 부담 및 건물 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 함.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 김강복(1.8억), 김봉준(0.5억), 우봉학(0.1억)의 보증금 총액 2.45억원(1.8억+0.5억+0.1억)에 대한 인수 가능성을 포함하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제시된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 기준으로, 별도의 인수 보증금 없이 계산 시:

* 감정가: 2,693,486,000원

* 보수적인 접근: 감정가 대비 70~80% 수준을 고려하여 약 1,885,000,000원 ~ 2,155,000,000원 범위에서 신중한 접근 권장.

* 투자 목적 및 위험 감수 수준에 따라 입찰가 산정은 달라질 수 있으며, 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

* 임차인 보증금 인수 고려 시 (총 1.95억 기준):

* 감정가 26.9억 + 인수 보증금 1.95억 = 약 28.85억을 상회하는 금액은 신중해야 함.

* 따라서, 보증금 인수 부담을 고려할 경우, 낙찰가율은 감정가 대비 더 낮은 수준(예: 60~70%)에서 고려해야 할 수 있음.

* 이를 고려한 예상 입찰가 범위: 약 1,600,000,000원 ~ 1,880,000,000원 (매우 신중한 접근 필요)

* 핵심 고려사항:

* 대항력 있는 임차인의 정확한 보증금 인수액 확인 (가장 중요)

* 건물 상태 및 향후 수리/리모델링 비용 추정

* 화곡역 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대수익률 분석

* 토지 이용 규제에 따른 개발 가능성 검토

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.