나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4822 [1] 서울특별시 구로구 구로동 191-7 에이스테크노타워8 제8층 제801호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 2호선 '구로디지털단지역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '구로디지털단지역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브 지붕 14층 건물 내 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 2004-06-18) 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 공장으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 25미터, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4822 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 191-7 에이스테크노타워8 제8층 제801호

용도: 지식산업센터

감정가: 1,800,000,000원

토지면적: 106.84㎡ (약 32.3평)

건물면적: 404.98㎡ (약 122.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 유동화물건

건물 사용승인일: 2004년 06월 18일

2. 입지조건

2.1. 주요 위치 및 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철 2호선 '구로디지털단지역'에서 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트형공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 '구로디지털단지역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측으로는 노폭 약 25미터, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로, 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트조로, 14층 건물 중 제8층 제801호이며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방설비 및 주차장 시설(실내 주차 356대)이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준공업지역이며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 일부 용도) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2012년 6월 18일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을7)입니다.

등기부등본상 확인되는 근저당권, 전세권, 가압류, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리나 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사더씨앤피

보증금: 20,000,000원

차임: 1,650,000원

전입일자: 2015-10-22

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국케나메탈유한회사

보증금: 95,150,000원

차임: 0원

전입일자:

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 산업 환경

본 물건은 구로디지털단지역 역세권에 위치하며, 해당 지역은 서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업 클러스터입니다.

주변에 다수의 지식산업센터와 오피스가 밀집해 있어 관련 산업 종사자의 유동인구가 많으며, 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다.

근린생활시설 및 업무시설이 풍부하여 임차 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 접근성

지하철 2호선 구로디지털단지역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

주변에 은행, 식당, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 업무 및 생활 여건이 양호합니다.

건물 내 주차 시설이 마련되어 있어 자가용 이용자에게도 편리합니다.

5.2. 주변 시설

주변에는 다양한 상업시설, 업무시설, 금융기관 등이 소재하고 있습니다.

부동산 이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 교육시설과의 거리 및 규제 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 일반적인 혐오시설은 인근에서 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본 건물은 2004년에 사용 승인되어 약 20년의 경과 연식을 가지고 있습니다. 향후 건물 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 유동화 과정에서의 특수성이나 추가적인 확인이 필요한 사항이 있을 수 있으므로, 투자 결정 전에 관련 내용을 충분히 검토하는 것이 좋습니다.

6.3. 토지이용 제한

토지이용계획 상 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 일부 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 사용에 있어 일부 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구로디지털단지역 인근의 지식산업센터로, 역세권의 입지적 장점과 안정적인 권리관계를 바탕으로 한 매력적인 투자 대상입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 건물 연식과 유동화 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

향후 임대 수익 또는 시세 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 2호선 구로디지털단지역 접근성이 뛰어납니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 지식산업센터 수요: 구로디지털단지의 지속적인 산업 성장과 IT 기업 증가로 인한 임차 수요가 탄탄합니다.

* 편리한 접근성 및 주변 인프라: 교통이 편리하고 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,800,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 본 물건의 향후 예상 임대 수익률 및 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 추가적인 현장 조사 및 심층적인 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.