나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4751 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 94-2 여의도더리브스타일 제101동 제11층 제1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 '영원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1·5호선 '신길역', 지하철 1호선 '영등포 역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 -층 / 지상 23층 건물 내 제11층 제1104호로서, (사용승인일 : 2020-07-23) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(본건이 속한 건물의 경우, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장(표 제부, 갑)상 주용도가 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 되어있으나 본건의 경우, 주거용 으로 이용중인 것으로 탐문조사되니 경매진행시 확인 후 적절한 조치를 하시기 바람.)

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 20m내외, 북측, 동측 및 남측으로 약 6m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1] : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권 도시계획과문의), 지구단위계획구역(특별계획구역), 공공청사(저촉), 도로(접합), 가축사육 제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02- 524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획 과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허 가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)임. [일련번호 2] : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권 도시계획과문의), 지구단위계획구역(특별계획구역), 공공청사(저촉), 가축사육제한구역((예 외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환 경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관 할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(202 5-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건 축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건이 속한 건물(제101동) 지하의 경우, 공부상으로는 등재되지 않은 지하1층~지하4층(주 차장 등)이 현황 소재(후첨‘사진용지’참조)하는바, 경매진행시 재확인 등 적절한 조치를 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4751 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 94-2 여의도더리브스타일 제101동 제11층 제1104호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 205,000,000원 (2억 5백만원)

* 토지면적: 6.69㎡ (약 2.02평)

* 토지지분: 6.691199999999999㎡ (약 2.02평)

* 건물면적: 19.36㎡ (약 5.86평)

* 건물지분: 19.359㎡ (약 5.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 '영원중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1·5호선 '신길역', 지하철 1호선 '영등포 역' 및 다수의 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 5월 23일 서울보증보험주식회사의 전세권 설정 (을1).

* 경매 신청 채권자: 서울보증보험 (2026년 4월 29일 임의경매 개시 결정, 갑3).

* 등기부 채권 총액: 220,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 조사된 임차인 정보는 없으나, 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 모든 권리는 말소 기준권리 이후에 설정되었거나 경매로 인해 말소됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 시설

* 건물은 2020년 7월 23일 사용 승인된 '여의도더리브스타일' 오피스텔로, 총 23층 중 11층에 위치합니다.

* 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 되어 있으나, 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 인근에 학교(영원중학교), 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 시세 분석

* 본 물건과 동일한 '여의도더리브스타일' 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 14일: 전용면적 26.49㎡, 10층, 28,500만원에 거래됨. (주: 본 건의 전용면적(19.36㎡)보다 크므로 참고용)

* 2026년 3월 27일: 전용면적 19.359㎡, 17층, 18,900만원에 거래됨.

* 2026년 5월 21일: 전용면적 19.359㎡, 6층, 18,500만원에 거래됨.

* 본 건의 전용면적(19.36㎡)과 유사한 거래 사례를 보면, 17층 18,900만원, 6층 18,500만원 수준입니다.

* 층수(11층)와 감정가(20,500만원)를 고려했을 때, 최근 거래가보다는 다소 높거나 유사한 수준에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

* 건물은 기본적인 위생·급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 총 23층 건물로, 11층에 위치하여 조망 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 건축물 총괄표제부 상 주차대수는 288대입니다.

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 영원중학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 각종 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 지하철 신길역, 영등포역 등 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 본 건이 속한 건물(101동) 지하에 공부상에는 등재되지 않은 지하 1층 ~ 지하 4층(주차장 등)이 현황 존재합니다. 이는 추후 재산권 행사나 건축물 관련 문제 발생 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 이용 현황

* 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이나, 본 건은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 경매 진행 시 실제 이용 현황에 대한 정확한 확인 및 이에 따른 후속 조치(예: 이행강제금, 세금 문제 등)가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 공공청사 저촉, 가축사육 제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.)에 유의해야 하며, 해당 기간 내 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 확인

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본 물건지 주변에 혐오시설이 존재하는지 여부가 명확하게 확인되지 않았습니다. 따라서, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 영등포구 영등포동1가에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 최근 실거래가를 바탕으로 볼 때 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

* 다만, 공부와 현황 간의 차이(미등기 지하 주차장), 주거용 이용 가능성 및 이에 따른 행정적 확인 필요성, 복잡한 토지이용계획상의 제한사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 사용 승인)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권(신길역, 영등포역 인접)으로 직주근접성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 주거용으로 이용 시 소형 아파트 대체재로서의 가치도 기대할 수 있습니다.

* 실거래가를 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 205,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(19.359㎡)의 거래가는 18,500,000원에서 18,900,000원 수준입니다.

* 본 건의 11층이라는 층수와 현재 시세, 그리고 경매 절차의 특성을 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 시세의 85~90% 수준을 고려하여, 약 157,250,000원 (1억 5천 7백 25만원) ~ 170,100,000원 (1억 7천 10만원) 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 주의사항: 본 입찰가는 시세 분석을 토대로 한 예상치이며, 실제 경매 시 경쟁 상황, 권리관계 변동, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.