나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4804 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 2층 203호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 가스설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 도시형생활주택/단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울남부지방법원 2026타경4804 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제2층 제203호

건물 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정 평가 금액: 333,000,000원

토지 면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

토지 지분: 20.0674㎡ (약 6.07평)

건물 면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.76㎡ (약 9.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축 연도: 2021년 (사용승인일 기준)

건물 층수: 5층 건물 중 2층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(까치산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25 및 아파트 대상, 2025.10.20~2026.12.31) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약: 본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 등기부상 말소기준권리(갑3: 재단법인 가압류)보다 후순위에 있는 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히 주택임차권(을3)은 등기부상 말소 처리되었습니다.

* 등기부 현황:

* 갑1: 소유권보존 (2021-06-10)

* 갑2: 소유권이전 (2021-11-05)

* 을3: 주택임차권 (안지현, 보증금 284,000,000원) - 전입 2021-07-14, 확정 2021-06-29. 등기부상 말소.

* 갑3: 가압류 (재단법인, 13,255,455원, 2023-04-18) - 말소기준권리.

* 갑4: 압류 (강서구, 2024-08-29) - 말소.

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 284,000,000원, 2026-04-23) - 서울남부지방법원 2026타경4804.

* 등기부채권 총액: 297,255,455원 (말소기준권리 이후 채권 총액)

* 임차인 현황:

* 임차인: S *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-03-23

* 대항력: 없음

* 비고: 특별한 권리 변동사항 없음.

* 임차인: Y *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-03-17

* 대항력: 없음

* 비고: 특별한 권리 변동사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (안지현)

* 보증금: 284,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-14

* 확정일자: 2021-06-29

* 배당신고일자: 2023-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소되었으며, 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특별매각조건: 본 매각은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. (이는 HUG 인수조건 변경과 연관되며, 매수인이 임대차보증금 인수 부담이 없음을 시사합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 까치산역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 다양한 유형의 주거 시설과 근린생활시설이 공존하고 있습니다.

* 상업시설: 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 서비스를 이용할 수 있으며, 주변 지역과의 연계를 통해 상권 이용이 가능합니다.

* 배후수요: 다세대주택 및 기타 주거 시설이 다수 분포하고 있어 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 해당 호실은 2층 203호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용되고 있습니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 승강기, 난방, 가스, 소화전 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 교육시설: 인근에 학교가 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별매각조건의 이행: HUG의 특별매각조건에 따라 매수인이 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 하는 조건이 있습니다. 매각 후 잔금 납부 시, 이 조건의 이행 여부와 관련된 법적 절차 및 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항, 군사기지 관련 보호구역 및 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 있어 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계의 불확실성: 제공된 정보 외에 미상으로 파악된 임대차 관계가 있을 가능성은 낮지만, 혹시 모를 부분을 염두에 두어야 합니다. (본 건의 경우, 대항력 있는 임차인은 없으나 HUG 관련 보증금 조건 확인은 필수입니다.)

* 주변 혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(유흥업소, 고물상 등)이 존재하는지 여부를 파악하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 현장 조사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 까치산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 및 투자 가치를 동시에 지니고 있습니다. 강제경매로 진행되지만, 권리분석상 인수할 권리가 거의 없고 특히 HUG의 특별매각조건으로 인해 임대차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 특별매각조건의 구체적인 내용과 이행 절차, 그리고 토지이용계획상 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 전반적으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우, 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임대차 보증금 인수 부담 없음: 특별매각조건 및 권리분석 결과, 매수인이 임대차보증금을 직접 인수할 가능성이 매우 낮아 투자 위험이 감소합니다.

* 역세권 입지: 까치산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 지역의 주거 수요를 기반으로 임대 수익 확보에 유리합니다.

* 도시형생활주택의 수요: 1인 가구 및 소형 가구 증가 추세에 맞춰 수요가 꾸준한 주거 형태입니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 감정가와 최근 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 333,000,000원으로, 건물 면적 29.76㎡(약 9평) 기준입니다.

* 최근 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 21일에 거래된 19.98㎡ 면적의 유사 물건이 21,600만원에 거래되어 제곱미터당 약 10,810,810원의 시세를 형성하고 있습니다. 본 물건의 감정가는 333,000,000원 / 29.76㎡ = 약 11,189,475원/㎡으로, 유사 사례 대비 소폭 높은 수준입니다.

* 권리 분석 결과 인수할 임차 보증금이 없으며, HUG의 특별 매각 조건이 매수인의 부담을 덜어주는 방향으로 해석될 경우, 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라 본 건의 예상 입찰가는 약 280,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 추가적인 시세 변동 가능성, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.