나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4839 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제5층 제506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 주상복합건물, 근린생활시설 및 상업용건물 등이 혼재하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제5층 제506호로서, (집합건축물 대장상 사용승인일 : 2020년 2월 28일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호:하이샹시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 20m 포장도로에 접하며, 북측 및 서측으로 각각 약6m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (3)은 모두 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)이며, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호(1),(2)는 도로(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4839 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제5층 제506호

신축 연도: 2020년

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제5층 제506호

총 층수: 12층

용도: 오피스텔

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 268,000,000원

토지 면적: 10.10㎡ (약 3.06평)

토지 지분: 10.1041㎡ (약 3.06평)

건물 면적: 29.42㎡ (약 8.90평)

건물 지분: 29.42㎡ (약 8.90평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주상복합건물, 근린생활시설 및 상업용 건물 등이 혼재하는 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 금천구청역(1호선)이 도보 약 15-20분 거리에 위치하며, 독산역 및 가산디지털단지역도 버스를 이용하면 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2025년 12월 12일 접수된 경기광주세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 주택도시보증공사(김지수): 보증금 257,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-24, 확정일자 2021-01-19, 배당신고일자 2024-02-27. 대항력은 없습니다.

* 조윤희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-14. 대항력이 있습니다.

3.3. 특별 매각 조건 및 특이사항

본 물건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 등의 특이사항이 있습니다.

특히, 특별 매각 조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 낙찰자가 해당 조건에 동의해야 함을 의미합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 2020-03-05 (정찬덕)

* 소유권이전: 2021-03-05 (정무열)

* 주택임차권: 2024-02-27 (김지수, HUG) - 금액 257,000,000원, 전입 2021-02-24, 확정 2021-01-19. 등기부상 말소 예정 권리입니다.

* 압류: 2025-12-12 (경기광주세무서장) - 말소기준권리

* 압류: 2026-02-02 (서울특별시)

* 강제경매: 2026-04-27 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 독산동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역입니다. 노선상가지대로서 다양한 근린생활시설 및 상업용 건물이 혼재하여 상권 활성화가 이루어져 있습니다.

4.2. 인접 시설

주변에 문성중학교가 위치하며, 상업지역 내에 있어 은행, 병원, 마트 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

오피스텔로서 기본적인 주거 설비(위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기, 주차타워)를 갖추고 있습니다. 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 문성중학교가 위치하고 있으며, 교육환경보호구역에 포함될 수 있어 교육 관련 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 조윤희

보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 주의가 필요합니다. 명확한 법적 관계 및 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 특별 매각 조건

매수인이 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점은 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다. 이는 인수 보증금 0원의 의미와 함께 면밀히 해석해야 할 부분입니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 매수인에게 불리한 조건으로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축 오피스텔로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 복잡한 권리 관계와 특별 매각 조건은 낙찰 후 추가적인 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생의 위험을 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인 조윤희 씨의 존재와 관련된 특별 매각 조건에 대한 면밀한 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

2020년에 준공되어 비교적 최신 건물이며, 관리 상태 및 시설 면에서 경쟁력이 있을 수 있습니다.

8.2. 독산동 지역 수요

독산동 지역은 업무 및 주거 기능이 공존하는 지역으로, 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 2월 5일 동일 건물(어반팰리스) 내 28.67㎡ 면적이 20,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 715만원으로 환산할 수 있습니다. 본건의 건물 면적 29.42㎡ (약 8.90평)에 적용 시, 시세는 약 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가는 268,000,000원이나, 최근 실거래가는 205,000,000원 수준으로, 이는 복잡한 권리 관계로 인한 시세 하락 요인이 반영된 것으로 보입니다.

인수 보증금은 0원으로 계산에 포함되지 않습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 조윤희 씨와 특별 매각 조건으로 인한 법적 불확실성을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

법률 전문가와의 상담을 통해 권리 관계를 명확히 파악한 후, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.