나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100876 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해윤 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림역(지하철2호선, 신림선)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 혼재하는 상업지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 신림역(지하철2호선, 신림선)이 소재하여 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제3층 제301호로서 (사용승인일: 2013.12.17) 외벽: 외장석재 붙임, 몰탈위페인팅 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트(도시형생활주택원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 공동주택 및 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1433-55 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경100876 (1)

2026년 09월 20일 기준

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100876 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 3층 301호

건물명: 프라비다트라움

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2013년 12월 17일 사용승인

감정가: 136,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 4.49㎡ (약 1.36평)

토지지분: 4.489㎡ (약 1.36평)

건물면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

건물지분: 14.05㎡ (약 4.25평)

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림역(지하철2호선, 신림선)'에서 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장 및 신림역(지하철2호선, 신림선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 수준입니다.

2.3. 인접도로

본 물건 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 03월 02일 접수된 을3 근저당권 (채권자: 지완, 채권액: 1,126,500,000원)입니다.

이하 을3 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 권리사항

* 을4 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 133,000,000원, 전입일자 2022.12.27, 확정일자 2022.11.28, 배당신고일자 2025.01.20)

* 권리분석상 대항력 없음으로 판단됩니다.

* 강제경매: 서울보증보험 (채권액 136,199,287원, 2026.04.29 접수)

* 본 경매의 신청인입니다.

* 압류 및 가압류 다수: 관악구, 조용민, 김창억, 국민건강보험공단 등의 압류 및 가압류 권리가 존재했으나 모두 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

특이사항 및 물건명세서 비고에 따르면, 신청인 서울보증보험주식회사는 임차권자인 한국토지주택공사의 승계인입니다.

서울보증보험주식회사는 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 2026.07.15.자 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김상준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 한국토지주택공사 (SGI 승계)

보증금: 133,000,000원 (SGI 확약서에 따라 인수 부담 없음)

차임: 0원

전입일자: 2022-12-27

확정일자: 2022-11-28

배당신고일자: 2025-01-20

대항력: 없음

비고: SGI의 포기 확약서 제출로 인수 보증금 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 신림동 일대는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 밀집된 활성화된 상업지대입니다.

특히 신림역을 중심으로 유동인구가 풍부하고, 다양한 상업 및 업무 시설이 집중되어 있어 상권 활성도가 높습니다.

4.2. 잠재력

신림역은 2호선과 신림선이 교차하는 더블 역세권으로, 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

인근 지역의 지속적인 개발 및 도시 계획으로 인해 상업 및 주거 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 상업지대에 위치하여 은행, 병원, 마트, 백화점, 쇼핑몰 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

또한, 주변의 다양한 음식점과 카페 등은 풍부한 여가 생활을 지원합니다.

5.2. 주변시설

주변에 대학가 및 업무 단지가 있어 1인 가구를 중심으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

(참고: 주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.)

5.3. 주거 환경

도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 주거 형태를 제공합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 11층 건물 중 3층에 위치하여 일조권이나 조망권 측면에서 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 사항

SGI의 임차권 포기 확약서가 제출되어 매수인이 인수하는 보증금은 없으나, 관련 서류 및 계약 내용을 재확인하여 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 사전에 차단하는 것이 중요합니다.

6.2. 건축물 노후도

2013년 12월에 사용승인된 건물로, 현재 약 13년 경과되었습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획

본 물건 소재지(신림동 1433-55)는 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어, 관련 규정을 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권의 뛰어난 입지조건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되며, 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 주거 공간으로서 1인 가구 임대 수익형 투자 또는 실거주 목적으로 고려해 볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 신림역(2호선, 신림선) 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동성이 매우 우수합니다.

* 탄탄한 임대 수요: 주변 대학가 및 업무 단지 배후수요로 인한 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 상업지구 내 위치: 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이하여 주거 만족도가 높습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 신림동 일대의 도시 개발 및 교통망 확충에 따른 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)를 바탕으로 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 제일빌라(1991년 건축): 30.92㎡, 1층, 18,500만원 (평당 약 600만원)

* 드림하우스(2015년 건축): 29.56㎡, 6층, 32,000만원 (평당 약 1,082만원)

* 어반팰리스(2018년 건축): 45.37㎡, 3층, 39,000만원 (평당 약 860만원)

9.2. 본건 시세 적용

본 건은 14.05㎡(약 4.25평) 면적에 2013년 건축물로, 비교적 작은 면적 대비 건축 연도가 중간 수준입니다.

주변 시세 중 건축 연도가 유사한 드림하우스(2015년)의 평당 단가(약 1,082만원)를 기준으로 적용 시, 14.05㎡ * 1,082만원/㎡ = 약 15,205만원으로 환산됩니다.

반면, 건축 연도가 오래된 제일빌라(1991년)의 단가(약 600만원)를 적용하면 14.05㎡ * 600만원/㎡ = 약 8,430만원으로 환산되어 시세 편차가 크게 나타납니다.

이는 건물의 상태, 층수, 관리 수준 등에 따라 시세가 달라짐을 시사합니다.

본 건의 감정가는 136,000,000원이며, 이는 주변 시세 범위 내에 존재합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하고, 신림역 역세권의 소형 주거 공간으로서의 희소성과 수요를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰 경쟁이 예상됩니다.

보수적인 관점에서 감정가의 100% ~ 115% 범위를 예상하며, 시세 및 투자 수익률을 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 136,000,000원 ~ 156,400,000원

* 최적 입찰가 제안: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.