나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104722 [1] 서울특별시 서초구 잠원동 162 반포센트럴자이 104동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104722 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 잠원동 162 반포센트럴자이 104동 7층701호

용도: 미지정 (일반적인 아파트의 경우 '주거용'으로 지정되어 있으나, 본건은 미지정 상태로, 이는 추후 활용에 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

감정가: 0원 (감정가가 0원으로 표기된 것은 매우 이례적입니다. 실제 경매 진행 시 감정평가액이 재산정되거나, 별도의 기준이 적용될 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 필수적입니다.)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제공된 정보 없음

특이사항: 제공된 정보 없음

주의사항: 제공된 정보 없음

특수물건정보: 제공된 정보 없음

감정평가서요약 요향표: 제공된 정보 없음

물건명세서 참고사항: 제공된 정보 없음

작성일: 제공된 정보 없음

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 없음 (통상적인 아파트 경매에서는 매각으로 대부분의 권리가 소멸되나, 명확한 확인이 필요합니다.)

비고: 제공된 정보 없음

1.2. 건축물 현황

건축물표제부 요약: 제공된 정보 없음

1.3. 면적 정보

해당 물건은 반포센트럴자이 아파트로, 일반적으로 여러 평형대가 존재합니다. 제공된 정보만으로는 특정 호실의 정확한 전용면적 및 공급면적을 알 수 없으나, 일반적인 반포센트럴자이 단지 내 면적 정보는 다음과 같습니다.

* 59.98㎡ (약 25평형)

* 84.95㎡ (약 35평형)

* 98.96㎡ (약 40평형)

* 114.96㎡ (약 47평형)

해당 물건 104동 7층 701호의 정확한 면적 정보는 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 교통

* 지하철 3, 7, 9호선 고속터미널역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다.

* 반포대로, 신반포로 등 주요 도로와 인접하여 차량을 통한 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

2.2. 주변 환경

* 서울 서초구 잠원동에 위치하며, 반포 지역의 우수한 생활 인프라를 공유합니다.

* 반포센트럴자이는 2020년 4월 입주한 신축 아파트로, 단지 규모는 7개 동, 총 757세대입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

제공된 정보만으로는 등기부상 권리관계(근저당, 가압류 등)를 파악할 수 없습니다. 경매 절차 진행 시 매각으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 명확히 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에는 임차인에 대한 정보가 일절 없습니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무, 보증금 및 차임 내역 등을 상세히 파악하여 명도 계획을 수립해야 합니다. 특히 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 단지 인근에 강남 고속터미널 상가가 위치하여 다양한 쇼핑, 외식, 문화시설 이용이 편리합니다.

* 잠원동 및 반포동 일대는 고급 주거 지역으로, 주요 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 단지 내 상업시설

* 반포센트럴자이 단지 내 상가 이용이 가능하며, 입주민 편의를 위한 다양한 업종이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 잠원초등학교, 신반포중학교, 세화고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 의료 시설

* 주변에 대학병원 및 종합병원이 위치하여 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

5.3. 편의 시설

* 공원, 문화센터, 체육 시설 등 다양한 여가 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 및 감정가 관련 불확실성

* 용도가 '미지정'으로 되어 있어, 실제 주거용으로 사용 가능한지, 용도 변경에 따른 추가 비용이 발생하는지 등 확인이 필요합니다.

* 감정가가 '0원'으로 표기된 점은 매우 이례적이며, 경매 물건 자체에 심각한 하자가 있거나, 감정평가 오류, 또는 특별한 경매 절차가 적용될 가능성을 시사합니다. 이는 입찰 전 반드시 법원이나 관련 전문가를 통해 명확한 사유를 확인해야 하는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 정보는 일반적인 아파트 경매에서 거의 발생하지 않는 사항입니다. 만약 실제로 지상권이 존재하며 인수해야 한다면, 이는 물건의 가치와 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인과 분석이 필요합니다.

6.3. 정보 부족

* 채권자, 특이사항, 주의사항, 특수물건정보, 감정평가서 요약, 물건명세서 참고사항 등 핵심적인 정보가 다수 누락되어 있습니다. 이러한 정보 부족은 물건의 실체 파악을 어렵게 하고, 예상치 못한 문제 발생 가능성을 높입니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 반포센트럴자이 아파트 주변에 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 화장장, 유해 시설 등)이 존재한다는 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 주변 지역의 개발 계획 등을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 잠원동의 반포센트럴자이라는 우수한 입지에 위치한 아파트입니다. 지하철 3, 7, 9호선 고속터미널역 역세권이라는 뛰어난 교통 여건과 주변의 잘 갖춰진 상업 및 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 2020년에 입주한 비교적 신축 아파트라는 점도 긍정적인 요소입니다.

그러나 본 물건은 '용도 미지정' 및 '감정가 0원'이라는 매우 이례적인 정보를 포함하고 있어, 잠재적인 리스크가 매우 높은 것으로 판단됩니다. 특히 감정가가 0원으로 책정된 이유에 대한 명확한 규명이 반드시 선행되어야 하며, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 정보 또한 철저한 확인이 필요합니다. 이러한 정보 부족과 불확실성은 물건의 가치를 평가하고 실제 낙찰 후 발생할 수 있는 문제들을 예측하는 데 큰 어려움을 줍니다.

따라서, 본 물건은 단순한 시세 차익을 기대하기보다는, 철저한 권리 분석과 현장 조사, 그리고 법원 실무관과의 상담 등을 통해 모든 불확실성을 해소한 후에 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 서울 강남 핵심 지역인 서초구 잠원동에 위치하며, 교통, 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 신축 아파트: 2020년 입주하여 비교적 신축으로, 주거 환경이 쾌적합니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 반포 지역의 꾸준한 수요와 재건축 단지들의 개발이 예정되어 있어 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 0원이라는 특이사항 때문에 일반적인 경매 분석을 통한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 아파트의 경매가는 감정가의 일정 비율로 시작하거나, 유찰 시마다 가격이 조정됩니다.

제공된 검색 결과에 따르면, 반포센트럴자이의 2026년 8월 현재 3.3㎡당 시세는 약 1억 2,938만 원에서 1억 3,204만 원 수준이며, 47평형(약 155㎡)의 경우 매매 시세가 약 46억 8,000만 원 ~ 47억 5,000만 원에 형성되어 있습니다.

그러나 본 건의 '용도 미지정' 및 '감정가 0원', '매각으로 소멸되지 않는 권리' 등의 중대한 불확실성을 고려할 때, 실제 입찰가는 이러한 리스크를 반영하여 산정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같은 가정을 기반으로 산정해야 합니다.

* (가정) 모든 권리관계가 명확하게 정리되고, 용도가 주거용으로 확인된다면, 주변 실거래가 및 시세를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* (가정) 감정가 0원의 사유가 명백히 규명되고, 물건에 심각한 하자가 없음이 확인될 경우, 주변 시세의 70~80% 수준에서 시작하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (이는 일반적인 경매 낙찰가율을 참고한 것이며, 본 건의 특수성을 반영하면 더 낮거나 높을 수 있습니다.)

따라서, 보수적인 관점에서 본 건의 예상 입찰가는 최소 30억 원대 후반에서 40억 원대 초반으로 추정해볼 수 있으나, 이는 절대적인 수치가 아니며, 반드시 법원 서류 확인 및 현장 답사를 통해 상세히 검토한 후 결정해야 합니다. (예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 제외되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.