나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100856 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1586-14 멜라 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '관악구청' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지역으로 제반 입지환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철역(서울대입구역(2호선)) 등이 소재하는바 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건 중 제2층 제203호 건으로서 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창 : 시스템 창호 마감 등임. ※ 이해관계인의 부재, 잠금 및 시건장치 등으로 외부관찰 등을 기준하였음.

이용상태

기준시점 현재 본건 전체 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 '방2, 거실 겸 주방, 화장실, 발코니 등'으로 이용 중임. ※ 건축물대장상 건축물현황도를 기준하여 표기하였음.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 북측 하향 완경사 내 평탄하게 조성된 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 1586-14, 1586-15 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100856 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1586-14 멜라 2층203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 309,000,000원

토지면적: 26.54㎡ (약 8.03평)

토지지분: 26.54㎡ (약 8.03평)

건물면적: 31.77㎡ (약 9.61평)

건물지분: 31.77㎡ (약 9.61평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 멜라

건축년도: 2021년

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '관악구청' 남서측 인근에 소재합니다.

주위환경: 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지역으로 제반 입지환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철역(서울대입구역, 2호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통입니다.

토지형상및이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 북측 하향 완경사 내 평탄하게 조성된 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 본건 서측으로 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획및제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

말소기준권리: 갑3 (주택도시보증공사의 가압류, 2024-04-03)

채권총액: 404,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-16

대항력: 없음

비고: 본 건의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 대항력이 없습니다.

* 임차인: 장 (주택도시보증공사)

보증금: 384,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-08

확정일자: 2022-01-06

배당신고일자: 2023-11-16

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 확약서에 따라, 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 등기부요약:

- 소유권보존: 김석원 외 3명 (2022-01-06)

- 공유자전원지분전부이전(매매): 조경환 (2022-02-08)

- 주택임차권: 장지영 (384,000,000원, 2023-11-16, 말소)

- 가압류: 주택도시보증공사 (20,000,000원, 2024-04-03, 말소기준권리)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (384,000,000원, 2026-04-27, 말소)

* 물건명세서 특이사항:

작성일: 2026-07-20

주택도시보증공사(양도전: 임차인 장지영)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.3. 상권분석

주위환경: 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주택 밀집 지역입니다.

주변 매매/임대 동향:

- 2026년 7월 3일: 서울 관악구 봉천동, 성진리치빌6차(2022년식), 전용 39.75㎡(약 12.03평)가 54,000만원에 매매되었습니다.

- 2026년 7월 2일: 서울 관악구 봉천동, 훼밀리빌라A(1991년식), 전용 53.28㎡(약 16.12평)가 19,000만원에 매매되었습니다.

- 2026년 7월 1일: 서울 관악구 봉천동, 비쥬타운B(2016년식), 전용 26.98㎡(약 8.16평)가 28,300만원에 매매되었습니다.

본건(31.77㎡, 약 9.61평, 2021년식)과 유사한 연식의 성진리치빌6차(2022년식, 39.75㎡)가 39.75㎡ 기준 약 1,358만원/평 (54,000만원/12.03평)에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 서울대입구역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변에 상업시설 및 관공서(관악구청 인근)가 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

교육시설: 봉천동 지역은 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 대항력이 없으며, 장 역시 HUG 인수조건 변경 확약서에 따라 대항력을 포기하였습니다. 따라서 임차인으로 인한 법적 분쟁 및 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경: 임차권 등기 말소에 대한 동의가 있어 HUG 관련 채권 정리 및 매각 절차 진행에 문제는 없을 것으로 보입니다.

기타: 공동담보 물건으로, 채무 규모가 클 수 있으나 본 건 자체의 권리관계는 비교적 명확합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 도시형생활주택으로, 서울대입구역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 인근의 신축 다세대 주택 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 높은 시세 상승 여력이 예상됩니다. 특히 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 리스크가 해소되어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급(2021년 준공) 도시형생활주택으로 희소성 있음.

서울대입구역 역세권으로 향후 시세 상승 기대 가능.

임차인 관련 권리관계가 명확하게 정리되어 있어 인수 부담 없음.

감정가 대비 시세가 높아 시세 차익 실현 가능성 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 309,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 신축 건물의 평당 매매가가 약 1,300만원 이상으로 형성되어 있어, 본 건의 시장가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 권리관계 분석을 통한 안전한 입찰이 가능합니다.

이에, 감정가 수준에서 100% ~ 110% 범위의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 309,000,000원 ~ 339,900,000원

적정 입찰가 제안: 310,000,000원 (감정가 대비 약 100.3% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.