나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100888 [1] 서울특별시 종로구 신영동 254 대아파크빌 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 신영동 소재 "세검정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 점포 및 근린생활시설, 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하고 인접하여 지나는 진흥로변에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하고 있어 교통상황 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물 내 4층 401호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등 창호는 하이샷시 이중창호 임.

이용상태

복도식 아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실겸화장실2, 발코니2, 현관 등)로 이용 중임(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 옥외소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로 근린생활시설 및 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약30미터 내외의 포장도로(진흥로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(24m이하(완화시 28m이하)), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-11-28)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구용도지역지구(지정제건축선)<건축법>, 상대보호구역(2021-11-30)(세검정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원 2026타경100888 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 서울특별시 종로구 신영동 254번지 대아파크빌 4층 401호에 소재한 아파트입니다.

감정평가액은 691,000,000원입니다.

물건의 전용면적은 84.84㎡(약 25.66평)이며, 토지 지분 면적은 36.59㎡(약 11.07평)입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 경OOO입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물 중 4층에 위치한 401호입니다.

사용승인일은 1998년 7월 7일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 종로구 신영동에 위치하며, 주위는 중소규모 점포 및 근린생활시설, 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

인근에 "세검정초등학교"가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 이는 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인접한 진흥로변에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 동측으로는 로폭 약 30미터 내외의 포장도로(진흥로)와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(24m이하), 대로3류(폭 25m~30m) 등으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 토지거래 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 토지거래 계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 토지이용계획상 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 23일 접수된 경남은행의 근저당권(550,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 총액은 550,000,000원입니다.

현재 파악된 임차인 현황으로는 송희준 씨가 있으며, 보증금과 차임이 0원이고 전입일자는 2025년 3월 28일입니다. 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 현재 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 중소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

직접적인 상업 지역으로 분류되지는 않으나, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이한 환경을 갖추고 있습니다.

반경 내 다양한 근린생활시설과 주거 단지가 분포하여 있어 지역 내수요 기반은 일정 부분 확보된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 북측 인근에 세검정초등학교가 위치하여 교육 여건이 양호합니다.

* 교통: 인근 진흥로변의 버스 및 마을버스 정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다. 가장 가까운 지하철역은 도보 접근이 어려운 거리에 위치할 수 있으며, 대중교통 이용 시 환승이 필요할 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 중소규모 점포 및 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다. 대형 마트, 종합병원 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 건물: 복도식 아파트로 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 발코니 2개 등으로 구성되어 있습니다. 14층 건물 중 4층에 위치하며, 난방, 급배수, 승강기 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 및 토지 규제: 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(24m이하) 등 복합적인 도시계획 규제가 적용되어 있어, 향후 재건축이나 증축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 아파트 관련 토지거래 계약 허가구역으로 지정된 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 미확인 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 그 내용이 불명확하여 인수 시 발생할 수 있는 잠재적 부담에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

* 임차인 관련: 송희준 임차인은 보증금 및 차임이 0원이어서 금전적 인수 부담은 없으나, 전입일자가 2025년으로 비교적 최근이며, 대항력이 없다고 하더라도 명도 과정에서 실거주 여부 등 추가적인 확인 및 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. 임대관계가 미상이라는 점 또한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 종로구라는 지리적 이점과 아파트로서의 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

다만, 복합적인 도시계획 규제와 토지거래 허가구역 지정, 그리고 명확히 확인되지 않은 지상권 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임차인의 존재 및 미확인 권리 사항에 대한 면밀한 현장 조사와 법률 검토가 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울특별시 종로구라는 행정적, 지리적 중심지에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정으로, 낙찰 시 인수하는 부담이 적습니다.

* 실거주 용이: 방 3개, 욕실 2개의 일반적인 아파트 구조로 실수요자의 실거주가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 691,000,000원입니다.

최근 인근 대아파크빌의 실거래 사례 등을 참고하여 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

이 외에도 권리 분석, 현장 조사 결과, 명도 가능성, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황에 따라 합리적인 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.