나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100880 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔, 다세대 · 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2021-12-13) 외벽은 석재붙임 마감 등 창호는 섀시창호 등임.

이용상태

제4층 제402호 : 관련 공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 기계식 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로인 '난곡로'와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 신림동 1568-6 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 (주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. /아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 미상임. (2)기 타 -

물건 비고

- 주택도시보증공사로부터 2026.09.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100880 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층402호

* 용도: 오피스텔 (건축물물리적용도: 업무시설)

* 감정가: 2억 3천만원

* 토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

* 건물면적: 18.86㎡ (약 5.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2021년 12월 13일

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 다세대·연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 서측으로 광대로인 '난곡로'와 접하고 있어 교통 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심) 등에 속해 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울특별시관악구의 압류(갑4)입니다.

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 일부 존재하여 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* * 안 (주택도시보증공사 관련): 보증금 2억 6천 2백만원, 차임 0원. 전입일자 2022년 3월 14일, 확정일자 2022년 2월 21일. 배당신고일자 2023년 11월 22일. 대항력 있음. 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* * J : 보증금 1백만원, 차임 75만원. 전입일자 2025년 6월 18일, 확정일자 2025년 6월 18일. 배당신고일자 2026년 5월 8일. 대항력 없음.

* 특이사항:

* 안 임차인에 대해 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서의 법적 효력 여부에 따라 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

* 총 보증금 합계 (인수 여부 불확실): 2억 6천 2백만원 (안 ) + 1백만원 (J ) = 2억 6천 3백만원.

* 단, J 는 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다. 안 임차인의 경우, 등기부상 '인수'이나 주택도시보증공사의 확약서 내용으로 인해 실제 인수 여부는 불확실하며, 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 신림동 일대는 오피스텔, 주거용 건물 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 복합 상권입니다.

* '신림고등학교' 및 '난곡로' 대로변에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 주변에 상업시설이 풍부하여 배후수요가 기대됩니다.

* 소규모 오피스텔로서 1인 가구 수요층을 중심으로 임대 시장이 형성될 것으로 보입니다.

* 주변에 대형 상권(예: 신림역 상권)과의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 특별히 보고된 바는 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 신림고등학교가 위치하고 있습니다.

* 교통: 서측 '난곡로' 대로변에 접해 있으며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 부담: 등기부상 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 을구 3번 주택임차권(안 , 2억 6천 2백만원)이 존재합니다. 비록 주택도시보증공사의 확약서로 인해 보증금 전액 인수 부담이 완화될 가능성이 있으나, 최종적인 법적 판단 및 배당 결과에 따라 매수인이 잔액을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 잔금 납부 후 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

* 협소한 전용면적: 전용면적이 18.86㎡ (약 5.71평)으로 매우 협소하여, 1인 가구나 소규모 사업장 외의 용도로 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주택도시보증공사 확약서의 해석: 확약서가 제출되었으나, 이것이 경매 절차에서 낙찰자에게 미치는 법적 영향은 명확히 소명되지 않았으므로, 잔액 인수 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 컨디션은 우수합니다.

* 가장 큰 쟁점은 선순위 임차인 안 씨의 보증금 2억 6천 2백만원 인수 여부입니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용대로라면 보증금 전액 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 이는 법원 배당 및 기타 법적 절차를 거쳐 최종 확정될 사항입니다.

* 대항력 없는 임차인 J 는 말소 대상이며 인수 부담이 없습니다.

* 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고, 주택도시보증공사와의 협의 결과 및 법원의 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

* 만약 보증금 인수 부담이 해소된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 축 건물로 관리 상태 양호 (2021년 준공)

* 신림동 지역의 우수한 입지 조건 (대로변, 역세권 인접 가능성)

* 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 한 안정적인 임대 수요 기대

* 주택도시보증공사 확약서를 통한 보증금 인수 리스크 해소 시, 시세차익 및 임대수익 창출 가능성

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 선순위 임차인 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라집니다.

* 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해, 해당 임차보증금 2억 6천 2백만원이 매수인의 인수 대상에서 제외된다고 가정하고 산정합니다. (이는 법적 검토 및 배당 결과 확인이 선행되어야 하는 전제 조건입니다.)

* 감정가: 2억 3천만원.

* 현 시세 (유사 면적, 유사 건물) 고려 시 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 2억 6천 2백만원이 인수되지 않는다고 가정할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 85% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 약 1억 9천 5백 5십만원 (230,000,000원 * 0.85)

* 매수인은 입찰 전, 반드시 해당 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 법률 검토를 완료해야 하며, 이에 따라 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.