나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7937 [2] 광주광역시 광산구 우산동 1610-1 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '우산빛여울채아파트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 숙박시설, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 3층 303호(기호 1), 4층 404호(기호 2)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

공히 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 정방형으로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경7937 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수산업협동조합중앙회

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1610-1, 4층 404호

* 건물 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 4층

* 준공 연도: 2013년

* 총 호실수: 40호실

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 7.10㎡ (약 2.15평)

* 토지 지분: 7.1038㎡ (약 2.15평)

* 건물 면적: 23.46㎡ (약 7.10평)

* 건물 지분: 23.46㎡ (약 7.10평)

1.4. 물건 현황

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 43,000,000원

* 특이사항: 공동담보, 오피스텔로 이용중임

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 "우산빛여울채아파트" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트 단지, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

2.2. 교통

* 인근에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근이 용이함.

* 대중교통 이용 또한 대체로 무난한 편임.

* 단지 서측으로 진출입 가능함.

2.3. 토지 이용 계획

* 토지이용계획상 일반상업지역에 속함.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

* 본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각 대상임.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을5, 2015-09-15, 수산업협동조합중앙회 근저당권 (40,320,000원)

* 소유권 이전 (2015-09-15): 정명진

* 근저당 (2017-04-28): 김영락, 70,000,000원 (말소)

* 소유권 이전 (2023-11-22): 김영락 (매매)

* 임의경매개시결정 (2025-12-24): 수산업협동조합중앙회, 74,207,594원 (경매 신청 채권자)

* 총 등기부채권 금액 (말소 예정 권리 포함): 110,320,000원

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.4. 임차인 현황

* 인수할 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상임. (주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 소재지는 아파트 단지, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 오피스텔의 주 용도인 업무 및 주거 기능 외에 다양한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보임.

4.2. 시장 거래 동향

* 본건과 동일한 건물(광주광역시 광산구 우산동 1610-1) 내 23.46㎡(약 7.1평) 크기의 오피스텔이 2025년 7월 24일 3,750만원에 중개 거래되었음. 이는 본건의 감정가(4,300만원) 대비 낮은 금액임.

* 동일 건물 내 54.42㎡(약 16.5평) 크기의 오피스텔이 2025년 9월 5일 12,800만원에 직거래되었음. 이는 면적 대비 높은 가격으로, 단위 면적당 가격 차이가 크게 나타남.

* 본건(23.46㎡)의 감정가는 최근 동일 면적 매매가보다 높게 책정되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호함.

* 위생 및 급수, 난방, 소화전, 주차, 엘리베이터 등 기본적인 설비가 완비되어 있음.

5.2. 주거 이용 현황

* 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 감정평가서상 이용 상태는 주거용으로 이용 중인 것으로 명시되어 있음.

* 이는 추후 명도 및 활용 시 고려해야 할 사항임.

5.3. 편의시설

* 주변에 아파트 단지, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주요 간선도로 인근에 위치하여 쇼핑, 외식 등 상업시설 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

* 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태와 용도 불일치

* 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용되고 있어, 명도 및 활용 시 문제가 될 수 있음.

6.2. 공동담보 물건

* 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 또는 낙찰 여부에 따라 본건의 가치 변동에 영향을 줄 수 있음.

6.3. 임대 관계 미상

* 현재 임차인이 있는지 여부 및 임대 조건이 불명확하여, 낙찰 후 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

6.4. 최근 실거래가 대비 감정가

* 동일 면적의 최근 매매가(3,750만원) 대비 감정가(4,300만원)가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요함.

7. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 광산구 우산동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 편의시설을 갖추고 있음.

* 권리분석상 인수할 권리는 없어 안전한 투자가 가능하나, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 불일치, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재함.

* 동일 건물 내 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 철저히 하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 낙찰 후 권리 관계가 깔끔하게 정리됨.

* 도심지 생활 편의: 아파트, 상가, 숙박시설 등 다양한 시설이 인접하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리함.

* 잠재적 활용 가치: 오피스텔로서 업무용 또는 주거용으로 활용 가능하며, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건은 23.46㎡(약 7.1평) 크기의 오피스텔로, 감정가는 4,300만원임.

* 동일 건물 내 23.46㎡의 최근 매매가는 3,750만원(2025년 7월)으로 확인됨.

* 이는 평당 약 528만원 수준임.

* 이러한 시세 분석을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요함.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준인 3,750만원에서 최대 4,100만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

* (잠재적 리스크 및 명도 비용 등을 고려하여 입찰가 산정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.