나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33463 [4] 전라남도 나주시 금천면 원곡리 249 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 ‘남양유업주식회사 나주공장’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 농지, 학교 등이 소재하는 국도주변 주택 및 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 내지 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형, 주거나지 일련번호 2) 부정형, 주거나지 일련번호 3) 부정형, 주거나지 일련번호 4) 부정형, 주거나지 일련번호 5) 자루형, 주거나지 일련번호 6) 부정형, 공업용 일련번호 13) 부정형, 주거나지 일련번호 14) 부정형, 주거나지 일련번호 16) 부정형, 주거나지 일련번호 17) 부정형, 주거나지 일련번호 19) 부정형, 공업용 일련번호 21) 부정형, 주거나지 일련번호 22) 부정형, 주거나지 일련번호 23) 부정형, 주거나지 일련번호 24) 부정형, 공업용 일련번호 25) 부정형, 공업용 일련번호 30) 부엉형, 공업용 일부 도로

인접 도로상태

일련번호 1),5),6),13),14),19) 남측으로 왕복 4차로 포장도로에 접함. 일련번호 2),3),4),15),16),17),21),22),23) 맹지. 일련번호 24),30) 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함. 일련번호 25) 남측으로 왕복 4차로 포장도로와 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 2) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 3) 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 4) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 5) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 6) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 13) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 14) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 15) 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 16) 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 17) 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 19) 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 21) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 22) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 23) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 24) 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 25)

제시목록 외의 물건

일련번호 6) 지상에 제시외건물 ㄱ~ㄷ), 제시외구축물 a,b,e,f)가 소재함. 일련번호 19) 지상에 제시외건물 ㅇ)이 소재함. 일련번호 23) 지상에 제시외구축물 c,d)가 소재함. 일련번호 24) 지상에 제시외건물 ㅁ)이 소재함. 일련번호 25) 지상에 제시외건물 ㄹ,ㅂ), 제시외구축물 g)가 소재함. 일련번호 30) 지상에 제시외건물 ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2,22,24) 지목 과수원이나 현 주거나지. 일련번호 30) 지목 대이나 현황 일부 도로.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 중 일부(16,987㎡)는 빛가람센트럴지역주택조합(조합설립인가일 : 2025. 3. 14.)의 주택건설사업부지로 공고되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 7-4) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 벽체 ; 몰탈위 페인트 마감 일련번호 9-2) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 9-3) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 10-1) 시멘트블록조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 10-2) 시멘트벽돌조 기타지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 10-3) 시멘트블록조 함석지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 10-4) 경량철골조 판넬지붕 단층 벽체 : 판넬마감 일련번호 11) 시멘트블록조 기타지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-1) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-2) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-3) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-4) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-6) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-8) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 18-12) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 27-1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감 일련번호 28) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 벽체 : 몰탈위 페인트 마감

이용상태

일련번호 7-4) 창고, 변소 일련번호 9-2) 공장 일련번호 9-3) 공장 일련번호 10-1) 공장 일련번호 10-2) 공장 일련번호 10-3) 창고 일련번호 10-4) 창고 일련번호 18-1) 공장 일련번호 18-2) 공장 일련번호 18-3) 공장 일련번호 18-6) 공장 일련번호 18-8) 공장 일련번호 18-12) 공장 일련번호 27-1) 창고 일련번호 28) 공장

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

일련번호 7-4) 공부상 스레트지붕이나 슬래브지붕임. 일련번호 9-2) 공부상 스레트지붕이나 판넬지붕임. 일련번호 9-3) 공부상 스레트지붕이나 판넬지붕임. 일련번호 11) 공부상 공장이나 사무실임. 일련번호 18-12) 공부상 스레트지붕이나 슬래브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 7-1,7-2,7-3,8,9-1,12,18-5,18-7,18-9,18-10,18-11,18-13,18-14,18-15,18-16,20-1, 20-2, 26,27-2,29)는 소재불명임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 구축물 매각 포함)
목록 27. 건물 중 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 공장 290.2㎡ 현황상 소재불명임
목록 18. 촌곡리 306-3 지상 건물 중 일부가 목록 19. 토지(촌곡리 306-3) 및 인접지 목록 25. 토지(촌곡리 249-4) 양지상에 소재함
목록 27. 내지 29. 건물의 일반건축물대장이 목록별(건물별)로 작성되어 있지 않고, 하나의 일반건축물대장으로 작성되어 있음
목록 24, 25 토지 공부상 지목은 전, 과수원이나 현황은 공업용 용지임
목록 30. 토지 공부상 지목은 대지이나 현황은 대지 및 일부 도로임
감정평가서상 본건 건물, 제시외 건물 및 제시외 구축물은 평가가치가 없는 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33463 (4)

* 소재지: 전라남도 나주시 금천면 원곡리 249

* 용도: 공장

* 감정가: 2,115,320,000원

* 토지면적: 2438.00㎡ (약 737.7평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 778.80㎡ (약 236.0평)

* 건물 제시외면적: 258.50㎡ (약 78.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 나주신용협동조합 외 3명

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 법정지상권, 농지취득자격증명

* 주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 및 구축물 매각 포함)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변환경

* 본 물건은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 ‘남양유업주식회사 나주공장’ 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 농지, 학교 등이 소재하는 국도변 주택 및 상가지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 내지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 일부 토지(일련번호 1,5,6,13,14,19)는 남측으로 왕복 4차로 포장도로에 접해 있습니다.

* 일부 토지(일련번호 2,3,4,15,16,17,21,22,23)는 맹지입니다.

* 일부 토지(일련번호 24,30)는 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접해 있습니다.

* 또 다른 일부 토지(일련번호 25)는 남측 왕복 4차로 포장도로와 서측 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등으로 복합적으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등의 제한사항이 있습니다.

* 공부상 지목이 전, 과수원이나 현황은 공업용 용지인 토지(일련번호 24, 25)가 있으며, 공부상 지목이 대지이나 현황은 대지 및 일부 도로인 토지(일련번호 30)도 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리분석 요약

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 법정지상권이 있습니다. 특히, 목록 25 토지 지상에 매각 대상이 아닌 건물이 소재하여 법정지상권 성립의 여지가 있습니다.

3.2. 등기부상 채권 총액

* 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 18,350,000,000원입니다.

* 말소기준권리는 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-06-15 접수)입니다.

* 본 경매의 개시 결정 채권자는 나주신용협동조합 외 3명(광주지방법원 2025타경33463)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

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4. 상권 및 개발 가능성

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4.1. 상권 특성

* 본 물건은 주로 공장 용지로 이용되고 있으며, 주변에 근린생활시설, 주택, 농지, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 남양유업 나주공장 인근이라는 점은 산업 시설과의 연관성을 시사합니다.

4.2. 개발 사업 관련 내용

* 본건 토지 중 일부(16,987㎡)는 빛가람센트럴지역주택조합의 주택건설사업부지로 공고되어 있어, 향후 토지 이용 계획에 변동 가능성이 있습니다.

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5. 건물 현황

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5.1. 건물 개요

* 본건에는 공장, 창고, 변소, 사무실 등의 용도로 이용되는 다수의 건물이 소재합니다. (예시: 시멘트벽돌조 슬래브/스레트/기타/판넬지붕 단층 공장, 창고 등)

* 건물(목록 27) 중 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 공장 290.2㎡는 현황상 소재불명인 상태입니다.

* 일부 건물은 인접 토지(목록 19, 25)에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 목록 27 내지 29번 건물은 목록별로 개별 건축물대장이 아닌 하나의 일반건축물대장으로 작성되어 있습니다.

* 건물 중 일부(예: 일련번호 7-4, 9-2, 9-3, 18-12)는 공부상 지붕 재질과 현황과 차이가 있습니다.

* 일부 건물(예: 일련번호 11)은 공부상 용도와 현황 용도가 다릅니다.

5.2. 건물 공부와의 차이

* 지붕 재질 및 용도 등 공부와의 차이가 있는 건물이 다수 존재합니다. (상세 내용은 5.1. 항목 참조)

5.3. 제시외 건물 및 구축물

* 제시외 건물 및 구축물이 다수 소재하며, 일괄매각에 포함되나 감정평가서상 별도 평가가치는 없는 것으로 조사되었습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성이 있어 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 일부 토지의 지목이 전, 과수원으로 되어 있어 농지취득자격증명 발급이 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 목록 27번 건물이 현황상 소재불명으로, 실사 확인이 필수적입니다.

* 일부 건물은 인접 토지에 걸쳐 있거나, 공부와의 차이가 존재하여 명확한 경계 확인 및 권리 관계 정리가 필요합니다.

* 일부 토지가 맹지여서 접근성 문제가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 일부 토지가 지역주택조합 사업부지로 공고되어 있어 향후 토지 이용 및 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가액이 상당히 낮게 산정된 부분(건물, 제시외 건물/구축물 평가가치 없음)은 해당 물건의 현 상태 또는 철거 가능성 등을 시사할 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 나주시 금천면에 위치한 공장 용도의 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 넓은 면적의 토지와 공장 시설을 갖추고 있으나, 법정지상권 성립 가능성, 소재불명 건물, 공부와의 차이, 맹지 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 일부 토지가 주택건설사업부지로 공고되어 있어 향후 개발 계획과의 충돌 가능성도 존재합니다. 등기부채권 총액이 감정가액보다 현저히 높으며, 물건의 실질적인 가치 및 인수 부담에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

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8. 투자 포인트

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* 넓은 토지 면적을 활용한 사업 확장 또는 재개발 잠재력 보유

* 공장 시설이 현재 운영 중에 있거나, 유지보수가 가능하다면 즉시 활용 가능

* 산업 단지 인근 또는 개발 예정 지역과의 연계성 고려

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9. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자들의 수, 해당 물건에 대한 개별적인 가치 평가 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로 특정 금액을 제시하기는 어렵습니다. 다만, 법정지상권 등 인수 부담이 있는 권리가 존재하고, 물건 자체의 여러 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 입찰 시에는 반드시 인수 보증금(본건은 0원)을 제외한 명확한 권리 관계 및 건물 상태를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.