나이스옥션 법원경매 부산서부 2022타경3289 [1] 부산광역시 사하구 다대동 120-10 삼환아파트 205동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 두송중학교 북서측 인근에 위치하는 삼환아파트 205동 2004호로서, 부근은 아파트단지,단지내상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철 낫개역 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 내 20층 2004호로서,
-외벽: 물탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

출입로 및 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대 및 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2022타경3289 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 120-10 삼환아파트 205동 20층 2004호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 1996년 9월 13일

층수: 총 25층 중 20층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 370,000,000원

토지 면적: 47.01㎡ (약 14.22평)

건물 면적: 121.65㎡ (약 36.79평)

공급면적: (제공된 정보상 전용면적 121.65㎡로 파악됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 두송중학교 북서측 인근에 위치하는 삼환아파트 205동 2004호임.

주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 낫개역 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역.

중로2류(폭 15m-20m)에 접합.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 및 절대 보호구역에 해당됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건 등기부에는 다수의 근저당 및 가압류가 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정으로 확인됨.

말소기준권리는 2002년 4월 23일자 한빛은행 근저당(을3)으로 기재되어 있음.

소유권은 상속으로 인해 이전되었으며, 다수의 가압류 및 임의경매 개시결정이 등기되었으나 모두 말소되었거나 말소될 예정임.

등기부 채권 총액은 1,934,517,254원임.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 박성혜 1인이며, 전입일자는 1996년 10월 14일임.

해당 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 것으로 확인됨.

* 임차인 정보:

성명: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1996-10-14

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (지상권 관련 상세 내용은 확인 필요).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 주거 환경

해당 아파트는 1996년에 준공되어 비교적 오래되었으나, 대규모 단지를 이루고 있어 지역 내 주거 선호도를 형성하고 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용 가능.

낫개역(지하철) 인근으로 대중교통 이용 편리.

5.2. 교육시설

두송중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역에 해당하여 교육 관련 시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 판단됨.

5.3. 기타 (주차, 관리)

주차: 총 832대 가능 (세대당 약 0.49대). 주차 공간이 다소 부족할 수 있음.

관리사무소 연락처: 051-264-6662.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 박성혜씨는 보증금이 0원으로 신고되었으나 대항력을 보유하고 있어, 명도 진행 시 주의가 필요함. (인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 직접 부담하는 금전적 손실은 없을 것으로 예상되나, 명도 절차 상의 어려움이 발생할 수 있음.).

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 채권 양도 및 추심 등의 과정이 있었을 가능성이 있으며, 관련 절차 및 법적 관계에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역 전반에 걸쳐 건설폐기물 재활용 업체와 관련된 주민 민원 등이 일부 확인되었으나, 본 물건지 바로 인근에서 직접적인 혐오시설로 인한 거주 불편이나 가치 하락을 야기할 만한 사항은 확인되지 않았음. (다대소각장이 문화/관광 거점으로 개발 중이며, 기타 폐기물 관련 시설은 지역 단위로 언급됨.).

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 다대동에 위치한 아파트로, 적절한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 유동화 물건이라는 점은 명도 및 투자 시 고려해야 할 사항임. 감정가는 3억 7천만원이며, 최근 실거래가를 고려한 적정 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

대규모 단지 내 위치하여 기본적인 주거 가치 보유.

낫개역 인근으로 대중교통 이용 편리.

교육 환경 보호구역 내 위치하여 교육 환경 우수.

감정가 대비 시세 비교 분석을 통한 시세 차익 기대 가능.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로, 명도 후 실거주 또는 재임대 시 수익성 확보 가능.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 삼환아파트 121.65㎡(전용면적)의 14층 물건이 2026년 6월 4일에 35,650만원에 거래되었음.

이는 본건의 감정가 370,000,000원과 유사한 수준임.

인수 보증금: 0원

추정 입찰가:

최근 실거래가 35,650만원을 기준으로, 보증금 0원을 인수하므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정함.

경매 특성상 약간의 할인율을 적용하거나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려해야 하지만, 최근 실거래가 수준을 참고하여 보수적으로 접근.

입찰가 범위: 33,000만원 ~ 36,000만원. (약 90% ~ 100% 수준).

권장 입찰가: 34,000만원 ~ 35,500만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.