나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3921 [2] 부산광역시 북구 덕천동 365-11 일동파크맨션 상가동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 '백양중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사지대 내에 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2020-12-16)(만덕1택지지구 지구단위계획구역), 주거용지(단독주택용지(건폐율:60%이하,용적률:200%이하)), 도로(접합), 상대보호구역(백양중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2021-08-11)(도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

1. 구조 및 규모, 이용상태 별첨‘지적 및 건물개황도' 참조 2. 제시외 건물 및 제시외 물건이 토지에 미치는 영향 제시외 물건 ㉠ ~㉢은 종물 및 부합물로서 토지 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인:1986.12.24) 외벽 : 벽돌 타일 붙임 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시창 구조임. 내부 현장조사 불가하여 내벽 생략하오니 경매 입찰시 유의바람.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일련번호(2) : 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1. 구조 및 규모, 이용상태 별첨‘지적 및 건물개황도' 참조 2. 제시외 건물 및 제시외 물건이 토지에 미치는 영향 제시외 물건 ㉠ ~㉢은 종물 및 부합물로서 토지 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '한국폴리텍대학 부산캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 3호선 '남산정역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

일련번호(3) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 202호로서, (사용승인일:1985.07.16) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지 내 부정형 토지로서 아파트 및 아파트 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕천동 365-11 :제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2020-12-16)(만덕1택지지구 지구단위계획구역), 주거용지(단독주택용지(건폐율:60%이하,용적률:200%이하)), 도로(접합), 상대보호구역(백양중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2021-08-11)(도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 일동파크맨션(소규모) 소규모재건축 정비사업이 진행 중인 건으로 해당 정비사업조합에 문의한 결과 해당 호수는 청산 대상으로 조사되었음.

물건 비고

본건은 일동파크맨션(소규모) 소규모재건축 정비사업이 진행 중인 건으로 해당 정비사업조합에 문의한 결과 해당 호수는 청산 대상으로 조사되었음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3921 (2)

소재지: 부산광역시 북구 만덕대로155번길 58, 2층202호 (덕천동, 일동파크맨션 상가동)

용도: 근린상가

감정가: 59,000,000원

토지 면적: 31.86㎡ (약 9.64평)

건물 면적: 32.45㎡ (약 9.82평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 신만덕새마을금고 (신OOOOOOO)

건물 정보:

건물명: 일동파크맨션 상가동

동/호: 상가동 2층 202호

준공일자: 1985년 7월 16일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

주용도: 제2종근린생활시설 (구분건물감정평가요항표)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 북구 만덕대로155번길 58, 2층202호 (덕천동, 일동파크맨션 상가동)

주위 환경:

'백양중학교' 북동측 인근에 위치

'한국폴리텍대학 부산캠퍼스' 남동측 인근에 위치

단독주택, 근린생활시설, 소규모 공동주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역

교통:

차량 접근이 용이하며, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함

부산도시철도 3호선 '남산정역' 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

대중교통 사정은 보통 수준

토지 이용 계획:

제2종일반주거지역

제1종지구단위계획구역 (만덕1택지지구)

택지개발지구

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 9월 2일 접수된 신만덕새마을금고 근저당권 (채권최고액 39,000,000원)

인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

솔비즈컨설팅(주): 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

창선유통주식회사 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 2023년 12월 19일 전입(사업)일자. 대항력 없음.

등기부 채권 총액: 39,000,000원 (말소기준권리 기준)

1.3. 상권분석

본건은 일동파크맨션이라는 소규모 공동주택 단지 내 상가 건물에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택 및 소규모 공동주택이 밀집해 있으며, 상권은 주로 해당 단지 및 인근 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

2층에 위치한 상가로서, 1층 상가에 비해 유동인구 접근성이 다소 제한적일 수 있으나, 적절한 업종 선택 시 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육: 인근에 백양중학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 해당 학교 주변은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 부산도시철도 3호선 남산정역 및 다양한 시내버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 인근에 대형마트, 병원 등 생활 편의시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (정확한 사항은 현장 방문 및 추가 조사를 권장합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

재건축 사업 진행: 본건은 일동파크맨션 소규모 재건축 정비사업 구역 내에 포함되어 있으며, 해당 호수는 재건축 사업에서 '청산 대상'으로 조사되었습니다. 이는 향후 건축물을 직접 사용하거나 시세 차익을 기대하기보다, 조합과의 협의를 통한 현금 청산으로 사업이 완료될 가능성이 높다는 점을 의미합니다.

현장 조사 제약: 구분건물에 대한 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 실제 물건 상태를 파악하는 데 일부 제약이 있을 수 있습니다.

건축물 노후: 1985년에 사용승인을 받은 건물로, 시간이 경과함에 따라 시설 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 덕천동에 위치한 일동파크맨션 상가 건물 내 점포로, 현재 소규모 재건축 사업이 진행 중에 있습니다.

이 물건의 가장 핵심적인 특징은 재건축 사업 추진 과정에서 '청산 대상'으로 분류되었다는 점입니다. 따라서 입찰자는 건물의 직접적인 사용수익 가치나 미래 시세 상승보다는, 재건축 조합과의 협상을 통해 받게 될 '청산금'을 주요 투자 가치로 삼아야 합니다.

등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

또한, 임차인의 경우 보증금 및 차임이 없고 대항력도 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 재건축 사업의 구체적인 진행 단계, 조합에서 산정한 청산금액, 그리고 조합과의 협상 절차를 면밀히 파악하는 것이 성공적인 투자를 위해 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 가장 큰 투자 포인트는 재건축 사업의 '청산 대상'이라는 점입니다.

재건축 사업 진행 상황, 조합과의 협상 절차, 그리고 가장 중요한 예상 청산 금액을 정확히 확인하는 것이 필수적입니다.

감정가 59,000,000원과 예상 청산 금액을 비교 분석하여 투자 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

경매 절차 진행 중 사업이 취하되거나, 청산 절차가 지연될 가능성 또한 염두에 두어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금 합계: 0원

감정가: 59,000,000원

본 물건은 재건축 사업으로 인한 청산 대상이므로, 일반적인 부동산 경매와 달리 감정가가 직접적인 입찰가 결정의 기준이 되기보다는 예상되는 청산 가치를 기반으로 접근해야 합니다.

재건축 조합에 문의하여 해당 호수에 대한 구체적인 청산 가치를 확인하고, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

만약 예상 청산 가치가 감정가에 비해 현저히 낮거나 불확실할 경우에는, 신중한 접근이 필요합니다. (구체적인 청산 가치 확인 후 입찰가 결정 요망)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.