나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100587 [2] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치하는 오피스텔
(현칭:크라운34) 6층 601호로서 부근은 공동주택, 빌라, 오피스텔 및 근린생활시설 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 하단역이
소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 6층 601호로서
외부 : 치장석재 및 스톤코트마감 등.
창호 : 샷시창의 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 스프링클러, 공동
현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접함).
비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보전지역(2020-02-05)
<문화유산의 보전 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 부산서부지원 2025타경100587 (2)

• 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-34 6층601호

• 건물명: 크라운34 오피스텔

• 용도: 업무시설 (주거용 오피스텔)

• 감정가: 267,000,000원

• 토지면적: 13.62㎡ (약 4.12평)

• 건물면적: 55.66㎡ (약 16.84평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 온천새마을금고

• 특이사항: 중복사건, 공동담보

• 준공연도: 2020년

2. 입지조건

• 위치: 부산광역시 사하구 하단동, 하단초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

• 주변 환경: 공동주택, 빌라, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

• 교통: 부산도시철도 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 출입도 용이합니다. 인근에 시내버스정류장도 있습니다.

• 도로: 본건 건물은 동측으로 폭 약 8미터 도로에 접해 있습니다.

• 토지이용계획: 준주거지역에 속하며, 도로에 접해 있습니다. 또한 비행안전구역 및 역사문화환경보전지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 2021년 7월 15일 접수된 온천새마을금고의 근저당권(124,300,000원)입니다.

• 인수되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 매각으로 인해 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

• 임차인 현황:

* (주)장복홀딩스: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2021-11-17. 대항력 없음.

* 양 : 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-16. 대항력 없음.

• 인수 보증금 합계: 0원.

• 등기부채권 총액: 249,300,000원.

4. 상권분석

• 위치적 이점: 부산 사하구 하단동의 주요 상업 및 주거 밀집 지역에 속해 있어 유동인구가 꾸준합니다.

• 건물 특성: 2020년에 준공된 13층 규모의 오피스텔(크라운34)로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

• 주변 시설: 하단초등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

• 교통 환경: 하단역 역세권이라는 점이 가장 큰 장점으로, 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

• 교통: 지하철 1호선 하단역을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

• 편의시설: 단지 주변의 근린생활시설 및 상업시설을 이용할 수 있으며, 학교와도 가깝습니다.

• 주거 환경: 업무시설로 등기되어 있으나 실제 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

• 설비: 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 도시가스 개별난방 등 기본적인 생활 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

• 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계나 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 경매 진행 과정 및 낙찰 후 처리 시 주의가 필요합니다.

• 토지이용계획 상 제한: 비행안전구역, 역사문화환경보전지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 현 상태에서는 큰 문제가 없을 수 있으나 장기적 관점에서 확인이 필요합니다.

• 주거용 오피스텔: 업무시설로 등록되어 있으나 주거용으로 사용되는 점은 세금, 관리비 등에서 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

• 본 물건은 부산 사하구 하단동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

• 2020년 준공된 건물로 현대적이며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

• 단, 중복사건 및 공동담보, 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

• 전반적으로 안정적인 투자 및 실거주 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

• 최고의 입지: 지하철 1호선 하단역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

• 최신 건물: 2020년 준공으로 최신 설비를 갖추고 있으며, 관리가 용이합니다.

• 안전한 권리: 인수할 권리가 전혀 없어 안전하게 명도를 완료할 수 있습니다.

• 활발한 상권: 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

• 감정가: 267,000,000원

• 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 2월 28일, 동일 건물(604-34번지) 6층 55.66㎡ 오피스텔이 260,000,000원 (26,000만원)에 거래되었습니다. 이는 본건과 면적, 층수, 준공연도가 유사합니다.

* 2024년 2월 28일, 동일 건물 11층 53.02㎡ 오피스텔은 250,000,000원 (25,000만원)에 거래되었습니다.

* 2025년 12월 4일, 동일 건물 9층 71.26㎡ 오피스텔은 175,000,000원 (17,500만원)에 거래되었으나, 이는 면적과 층수 차이가 커 단순 비교는 어렵습니다.

• 시세 종합: 본건과 유사한 면적과 층수의 거래 사례가 감정가와 유사한 수준(260,000,000원)으로 형성되어 있습니다.

• 인수 보증금: 0원

• 예상 입찰가 산정:

* 권리관계가 명확하고 물건 자체의 하자가 없으므로, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서의 낙찰 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 90% ~ 100% 범위를 우선적으로 고려하는 것이 좋습니다.

* 추천 입찰가: 255,000,000원 (감정가 대비 약 95.5%)

* 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.