나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8083 [4] 제주특별자치도 제주시 해안동 2348 열린곶해안 103동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 해안동 소재 '무수천계곡' 북동측 인근에 위치하며, 일대는 전, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층/지상4층으로서
<사용승인일자: 2017.11.03>
외벽: 화강석 및 스타코마감 등.
내벽: 벽지마감 등.
창호: PVC샷시창 등.

이용상태

(1): 근린생활시설[건축물대장등본 상 내부 구조와 현장확인으로는 주택으로 판단됨]입니다.
(2, 3): 다세대주택입니다.
(4): 다세대주택이며 다락이 소재합니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 다세대주택 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6m의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역입니다.

공부와의 차이

기호(1)은 공부상 용도가 근린생활시설이나 건축물대장등본 건축물현황도 상 내부 구조와 현장확인 결과 주택으로 판단됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8083 (4)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 해안동 2348 열린곶해안 103동 4층 401호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용)

* 감정가: 245,000,000원

* 토지면적: 100.38㎡ (약 30.36평)

* 토지지분: 100.3816㎡ (약 30.36평)

* 건물면적: 49.48㎡ (약 14.96평)

* 건물지분: 49.48㎡ (약 14.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 확인)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인 존재.

* 주의사항: (권리분석 및 특이사항 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 해안동 소재 '무수천계곡' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 자루형의 토지이며 인접 도로와 등고·평탄하여 다세대주택 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태등: 남측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 25일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)이 말소기준권리이며, 이에 따라 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권 관련: 소유권 보존(갑1) 이후 호황건설주식회사(갑2)로 소유권이 이전되었습니다.

* 압류/가압류: 다수의 가압류(갑3~갑8)가 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 현영숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 11월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자 기준으로 대항력이 있는 임차인이므로, 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다. (금액이 0원이라도 대항력이 있는 임차인은 주의가 필요합니다.)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 현영숙의 보증금이 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 정보에 따르면, 제주 제주시 해안동 일대 빌라/연립/다세대 주택의 최근(2026년 3월~6월) 실거래가는 전용면적 72.58㎡(약 22평)이 3억 500만 원, 85.74㎡(약 26평)이 4억 8,000만 원, 169.33㎡(약 51평)이 6억 5,000만 원에 거래되었습니다.

* 평당 가격 환산: 이를 평당 가격으로 환산 시, 약 1,270만 원에서 1,850만 원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건 시세 비교: 본건의 전용면적은 49.48㎡(약 15평)이며, 감정가는 2억 4,500만 원으로, 평당 약 1,639만 원 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 면적대의 다른 건물 사례와 비교했을 때 중간값 내지 약간 높은 수준으로 평가됩니다. 특히, 2017년 준공된 '라산푸르니'(전용 72.58㎡)의 거래가 3억 500만 원(평당 약 1,392만 원)과 비교하면, 본건의 감정가는 경쟁력 있는 수준으로 보입니다.

* 추가 분석: 유사 단지(열린곶해안)의 정확한 거래 사례는 부족하지만, 동일 지역 내 신축급 빌라의 시세는 평당 1,300만 원 ~ 1,800만 원으로 형성되어 있으며, 본건의 감정가(평당 약 1,639만 원)는 이 범위 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.

* 혐오시설 여부: 제주환경자원순환센터(소각시설) 등 일부 혐오시설 관련 정보가 검색되었으나, 본건 소재지와의 직접적인 인접성이나 영향권 내에 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 4층 건물이며, 본건은 4층 401호입니다.

* 사용승인일자: 2017년 11월 3일

* 외벽/내벽/창호: 화강석 및 스타코 마감 외벽, 벽지 마감 내벽, PVC 샷시창 등이 사용되었습니다.

* 이용상태: 본건(4호)은 다세대주택으로 다락이 소재합니다. (참고: 건축물대장등본 상 기호(1)은 근린생활시설이나 현장 확인 결과 주택으로 판단됩니다.)

* 설비내역: 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축물대장 요약:

* 총괄표제부: '열린곶해안'은 2016년 3월 28일 건축허가, 2017년 11월 3일 사용승인 되었으며, 총 19세대, 연면적 1911.4㎡, 건폐율 19.98%, 용적률 64.85%입니다. 25대의 주차가 가능합니다.

* 표제부: 103동은 4층 건물이며, 용도는 공동주택(다세대주택)입니다.

* 전유부: 본건은 103동 4층 401호에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 '현영숙': 보증금 0원에 대항력을 보유한 임차인은 이례적인 경우로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 법원에서는 인수 보증금이 없다고 판단했으나, 임차인의 권리 행사에 따라 달라질 수 있으므로 철저한 사전 조사 및 법률 자문이 필수적입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 다수의 채권으로 인해 여러 건의 경매가 중복되었고 공동담보로 묶여 있었던 점은 채무 구조의 복잡성을 시사합니다.

* 공부상 용도와 현황 용도의 차이: (건물 내 다른 호수) 근린생활시설이나 현황 주택 이용은 추후 건축법 관련 민원 발생 가능성을 내포합니다. (본건은 다세대주택으로 직접적인 문제는 없을 것으로 보입니다.)

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구 등 개발 및 건축 행위에 제한이 따르는 구역에 속해 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2017년에 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 건물의 상태 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 감정가는 2억 4,500만 원으로, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되지만, 유사 면적대의 직접적인 거래 사례 부족으로 인한 시세 판단의 불확실성이 존재합니다.

* 가장 중대한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 '현영숙'의 존재입니다. 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인에 대한 명도 절차는 신중한 접근과 면밀한 법률적 검토를 필요로 합니다.

* 등기부상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석 자체의 복잡성은 크지 않으나, 임차인 명도 이슈가 본건의 성공적인 취득 및 활용에 핵심적인 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 유지보수 비용이 상대적으로 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 실거주 가치: 제주 해안동 지역의 주거 환경은 실거주 목적에 적합합니다.

* 시세 상승 잠재력: 제주도 부동산 시장의 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 권리 인수 부담: 말소 예정 권리가 많아 권리 인수 부담이 적습니다 (단, 임차인 명도 문제 해결 시).

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 2억 4,500만 원입니다.

* 제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(약 15평) 기준 평당 약 1,300만 원 ~ 1,800만 원 수준으로 추정됩니다. 이를 본건 면적에 적용하면 대략 1억 9,500만 원 ~ 2억 7,000만 원의 시장 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

* 본건의 감정가(평당 약 1,639만 원)는 시장 평균가(약 1,468만 원)보다 다소 높은 편이며, 특히 대항력 있는 임차인 '현영숙'(보증금 0원)으로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 임차인 명도에 대한 불확실성을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 2억 1,000만 원 ~ 2억 2,500만 원.

* 본 예상 입찰가는 현재까지의 분석을 바탕으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 임차인과의 협상 가능성 검토, 추가적인 법률 자문 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.