나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8083 [3] 제주특별자치도 제주시 해안동 2348 열린곶해안 103동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 해안동 소재 '무수천계곡' 북동측 인근에 위치하며, 일대는 전, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층/지상4층으로서
<사용승인일자: 2017.11.03>
외벽: 화강석 및 스타코마감 등.
내벽: 벽지마감 등.
창호: PVC샷시창 등.

이용상태

(1): 근린생활시설[건축물대장등본 상 내부 구조와 현장확인으로는 주택으로 판단됨]입니다.
(2, 3): 다세대주택입니다.
(4): 다세대주택이며 다락이 소재합니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 다세대주택 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6m의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역입니다.

공부와의 차이

기호(1)은 공부상 용도가 근린생활시설이나 건축물대장등본 건축물현황도 상 내부 구조와 현장확인 결과 주택으로 판단됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8083 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 해안동 2348 열린곶해안 103동 3층 301호

건물 용도: 다세대주택

대지면적: 100.38㎡ (약 30.38평)

건물면적: 49.48㎡ (약 14.97평)

토지 지분: 100.3816㎡ (공유 지분)

건물 지분: 49.48㎡ (전유 부분 면적)

건물 연면적 (103동): 394.3㎡

토지 면적 (103동): 2446㎡ (전체 부지 면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 건물 정보

준공일자: 2017년 11월 03일

구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕, 지하 1층/지상 4층 (103동)

외벽: 화강석 및 스타코 마감

내벽: 벽지 마감

창호: PVC 샷시 창

구분건물 용도: 전유부 301호는 다세대주택으로 이용 중

1.3. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 자루형 토지, 인접 도로와 대체로 등고·평탄하며 다세대주택 부지로 이용 중

인접 도로: 남측 폭 약 6m 아스콘 포장도로 접함

토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 196,000,000원

중복 사건, 공동 담보 물건

말소기준권리: 2022-07-25 접수 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 6억원)

등기부 채권 총액: 1,660,681,744원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 해안동 소재 '무수천계곡' 북동측 인근에 위치

주변은 전, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역

2.2. 교통상황

제반 차량 통행 용이

인근에 버스 정류장 소재하여 대중교통 이용 편리 (교통사정 보통)

2.3. 인접 도로상태

남측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접함

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

건물 소유권 보존 등기(2017-11-20) 이후 소유권 이전(2018-12-31) 및 다수의 가압류, 근저당, 강제경매 등기 존재

가장 빠른 근저당권(을3, 2022-07-25)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정

등기부 채권 총액은 1,660,681,744원

3.2. 임차인 현황

임차인: 양용석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-03-27

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 금액이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이라는 점은 특이사항으로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을3, 2022-07-25)

인수되는 권리: 없음 (본 경매로 인해 등기부상의 대부분 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리 (가압류, 강제경매 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

해당 물건지는 '무수천계곡' 인근에 위치하며, 주변에 전, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

제주 시내 외곽에 위치하여 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 여부 (가축사육제한구역 정보 포함)

해당 토지는 '가축사육제한구역'에 포함되어 있어, 잠재적으로 축사나 관련 시설의 존재 가능성이 있으므로 냄새 등 환경적 요인을 고려해야 합니다.

다만, 현재 건축물대장상 용도는 공동주택이며, 주위 환경에 심각한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의 시설

인근 버스 정류장 이용 가능하며, 제반 차량으로의 접근성이 양호합니다.

주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 직접적인 조사가 필요하나, 일반적인 생활을 영위하기 위한 시설은 인근 지역에 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

해당 지역 인근의 초, 중, 고등학교 교육 시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

대항력 있는 임차인(양용석)이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자의 직접적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임차인의 실제 권리 관계 및 거주 여부 등에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 물건상 리스크

구분건물(기호 1)의 경우, 공부상 용도는 근린생활시설이나 현장 확인 결과 주택으로 판단되어 공부와의 차이가 존재합니다. (본건 301호는 다세대주택으로 공부와 일치)

6.3. 주변 환경 리스크

'가축사육제한구역'에 포함되어 있어, 향후 축사로 인한 악취 발생 가능성이 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 해안동에 위치한 다세대주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 1억 9천 6백만원입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자의 직접적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인과의 관계는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

주변 환경은 전, 단독주택, 공동주택이 혼재하며, '무수천계곡' 인근에 위치합니다. 교통은 보통 수준입니다.

'가축사육제한구역'에 속해 있어 향후 환경적 요인을 고려해야 합니다.

전반적으로 권리 관계는 명확하나, 임차인 관련 세부 사항 및 주변 환경에 대한 꼼꼼한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축급(2017년 준공) 다세대주택으로 비교적 연식이 짧아 초기 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

감정가 대비 시세가 상승할 가능성이 있는 시장 상황을 고려할 때, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능합니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금/차임 0원으로 신고되어 있어, 임차인과의 명도 과정에서 큰 금전적 충돌 없이 진행될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건 감정가는 196,000,000원입니다.

최근 유사 물건(면적 상이) 매매 사례를 고려할 때, 건물 면적 49.48㎡(약 15평) 기준 적정 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 높은 총 채권액으로 인해 경쟁률이 낮을 수 있다는 점을 감안하되, 시장 가치 상승 가능성을 고려하여 보수적으로 산정합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.